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宅建業者の他人物売買の制限とは？！



こんにちは！
センチュリー２１SEEDの岡村です。



今日はまた暑くなりそうですね。
熱中症に気を付けて過ごしましょう。



水分補給もこまめに
行いましょうね。



私が学生の時に
部活で水分はとるなというルールは
根性論だったんでしょうか。



中学3年のときに
飲んでいいといわれても
本当に？！と疑いました。



今だと非常識ですが昔は
それが常識だったと思うと
少し怖いですね。


さて、今回は他人物売買の
制限についてお伝えしていきます。



民法上は他人物売買は
有効です。



それでも宅地や建物などの
不動産は同じものがありません。



他人物売買を行った際に
トラブルになる可能性が高いため
宅建業法では宅建業者が宅地建物の
売買の売主になることを
制限しています。



１　自己の所有に属さない物件の契約締結の制限





宅建業者は自ら売主として
「自己の所有に属さない物件」を
売却することを制限されています。



①「自己の所有に属しない」場合
・他人の所有に属する場合(他人物)
・まだ完成していないので、
独立の宅地・建物として
　認められない場合(未完成物件)



②「自己の所有に属しない」物件についての制限
他人物売買の制限
原則：宅建業者は自ら売主となって
　　　　他人物売買をしてはいけません。



例外：宅建業者が所有者と物件を取得する「契約」を
　　　　している場合は他人物売買を締結することができます。
　　　　所有者との「契約」は予約を含みますが、
　　　　停止条件付は除かれます。



未完成物件の売買の制限
原則：宅建業者は自ら売主となって
　　　未完成物件について売買契約を締結してはいけません。



例外：手付金の保全措置を講じた場合は
　　　未完成物件について売買契約を締結することができます。



※受領する手付金等の額が代金の5％以下、
かつ1000万円以下であれば保全措置を
講ずる必要がないので、売買契約を締結することができます。



２　他人物売買についてのポイント



原則：宅建業法上、宅建業者が売主となり、
　　　宅建業者でない者が買主となる場合、
　　　他人物売買は禁止される。


例外：他人物売買が認められる例外は
　　　宅建業者が確実に取得できる場合。



以上が他人物売買の
制限についてでした。



お家のことでわからないことがあったら
センチュリー21SEEDでお悩み解決
してくださいね。
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最後までお読みくださり
ありがとうございました。

年金生活の不安が解消した方法とは？！



こんにちは！
センチュリー２１SEEDの岡村です。



夜にツクツクボウシが鳴いていました。
もうすこしずつ秋になっていきますね。



私は９月に娘が2人とも誕生日なので
嬉しい気持ちと準備しなきゃという
プレッシャーがあります。



次女が小さいときに食物アレルギーだった名残で
ケーキは手作りしています。
ケーキは買った方が楽ですがなんとか
頑張ります。




さて、今回は自宅マンションの評価査定額に驚き、
年金生活の不安が解消した方法についてお伝えしていきます。




お客様PROFILE
●職業／自営業　
●家族／独居　
●物件／マンション



最初に検討したのは、 リバースモーゲージ。



都内で自営業を営んでおります。
高齢のうえ一人暮らしのため、
今後の生活に不安を感じていました。
交通事故による入院経験もあり、
予期せぬケガや病気も心配です。
万 一のときも慌てずこれまで通りの暮らしを
営んでいけるようまとまった生活資金の
確保を考えるようになりました。




まず最初に検討したのが、自宅マンションを担保に
融資を受けられる「リバースモーゲージ」というサービス。



しかし金融機関から伝えられたのは
「築年数が経っているので
融資可能額はそれなりですね」
との評価。



査定額も期待していたほどではなく、
「自分の所有する資産の価値はこんなものか」と
落胆したとき、「リースバック」という
商品を紹介してもらいました。



リースバックでは、 想像以上の高額査定に。



驚いたのはそこで提示された
自宅マンションの価格です。
「駅に近く、都内でも人気のエリア」と立地を高く評価され 、
「リバースモーゲージ」とは大きく違う査定額。



金融機関では評価が難しい、
「実際の不動産取引の相場」を
基準に査定ができるので、条件次第で
しっかりとした価格が出せるとのこと。



年齢制限がなく保証人不要で利用できるという
条件も私にとってはありがたく、
スムーズに契約に至りました。
毎月の賃料は年金で支払える範囲内で、
生活設計も整いました。



相続の煩わしさからも解放され、
金銭的に余裕ができたことで 心のゆとりが生まれ、
これからの人生を充分に愉しめそうです。



以上が自宅マンションの評価査定額に驚き、
年金生活の不安が解消した方法でした。



この方法はリースバックでした。



このお客様の大事なポイント
・年金生活は不安。
・まとまった生活資金が必要。
・自宅の価値を、正しく査定してほしい。
・年齢制限や保証人なしでも融資を受けたい。
・限りある人生を充分に愉しみたい。




戸建てかマンションか、
家族構成によっても選択肢は
変わってきます。



今回のお客様はリースバックによって
心に余裕ができてより
豊かに暮らしていけますね。



理想の家探しはぜひ
センチュリー21SEEDに
お手伝いさせてください。
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最後までお読みくださり
ありがとうございました。

宅地建物取引業者とは？



こんにちは！
センチュリー２１SEEDの岡村です。



今朝は雨が降っていました。
ヤフーの週間予報では
木曜から雨マークが並んでいます。



スッキリしないお天気が
続きそうですね。



外にお洗濯するなら
明日までにしたほうが
いいかもしれません。




さて、今回は宅地建物取引業者とは何かに
ついてお伝えしていきます。



宅地建物取引業者とは
宅地建物取引業を営む者のことを言います。



宅地建物取引業を営むには
原則として免許を受けなくては
いけません。



例外が2つあります。



①一定の条件を満たす信託会社・
信託業務を兼営する金融機関等。
免許は不要ですが、免許以外の規定の適用はあります。
また国土交通大臣に届出が必要です。



②国・都道府県・市町村等の地方公共団体、地方住宅供給公社等
これらは宅建業法のルールは適用されません。



免許を有する者がすでに締結した契約の実行



免許を有する者の免許の効力が
失われた場合でも、一定の者は
宅建業者がすでに締結した契約に
基づく取引を決了する目的の範囲では
なお宅建業者とみなされます。



免許の効力が失われる場合は
免許の有効期間満了、免許取消し、死亡・合併消滅、
破産、解散、廃業など。



例えば
個人業者が生前に締結した宅地売買契約に
基づいて、免許を受けていない相続人が
宅地の引渡しや代金の受領を行っても
無免許営業にはなりません。



以上が宅地建物取引業者に
ついてでした。



お家探しでお悩みのときにはぜひ
センチュリー21SEEDでお悩み解決
してくださいね。
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最後までお読みくださり
ありがとうございました。

幼い頃の思い出や愛着のある家を手放さずに住む方法は？！



こんにちは！
センチュリー２１SEEDの岡村です。



11月から長久手に
ジブリパークがオープンしますね。
11月の予約は8月22日までだそうです。



今日までの応募は抽選で
9月2日に当選発表があるそうです。
その日まで応募したなら
ドキドキしてしまいますね。



私は行ってみたいですが
我が家は受験生がいるので
受験が終わってから行ってみたいです。



車だと大渋滞しそうなので
リニアのがいいかなと
考えております。





さて、今回は幼い頃の思い出や愛着のある家で、
これまでと変わらない暮らしを続けるために
リースバックをされたお客様について
お伝えします。



お客様プロフィール
●職業／フリーランス　
●家族／母・姉　
●物件／一戸建て



大規模リフォームのため受けた融資の返済が苦しい。



父が亡くなり、高齢の母と暮らしています。
数年前、足の悪い母のために自宅を
バリアフリーにする大規模リフォーム工事を行い ました。



その際、ノンバンクから融資を受けたことが
きっかけで返済に困窮。
金利が高かったことと私自身の収入が
安定しないこともあり、だんだんとやりくりに
困るようになりました。



母の生活面を考えると、リフォームした自宅を
売却して別の場所に暮らすこともままならず、
かといって介護施設にお世話になるにも
まとまったお金が必要です。



民間金融機関などの「リバースモーゲージ」といった
自宅を担保に融資を受けられるサービスも
収入が不安定では利用できず、
困っていたところで「リースバック」という
サービスを 知りました。



自宅の査定が高評価。 生活の安定に向け好発進。



親子代々長く住んできた土地ですので、愛着もあります。
ご近所付き合いもあります。



幼い頃、父と過ごした懐かしい思い出も
捨て切れません。だから、自宅を売却して
そこから離れることは親子ともに抵抗がありまし た。



「リースバック」なら、自宅の所有権は移るものの
賃料を毎月きちんと支払えばこれまでと変わらず
暮らしを続けていくことができます。



幸い、自宅の査定金額も思っていたより
高い評価をもらえたのでまずは一安心。



今後の目標は生活を安定させて
返済に追われる日々から抜け出すこと。



そして、少し落ち着いたときに
「自宅の買い戻しを検討できればいいなと
母とも話し合っています。



以上が幼い頃の思い出や愛着のある家を
手放さずに住む方法でした。



このお客様の大事なポイントは
・返済に追われる日々を抜け出したい。
・高齢で足の悪い母のため、生活環境を守りたい。
・思い出や愛着がある 自宅から離れたくない。
・親と安心して 暮らすための老後資金。



何が自分にとって大事なのかの
優先順位はそれぞれ違いますが
このお客様にとってリースバックは
ベストな選択でした。




理想の家探しはぜひ
センチュリー21SEEDに
お手伝いさせてください。
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最後までお読みくださり
ありがとうございました。

そもそも宅地建物取引業とは？！




こんにちは！
センチュリー２１SEEDの岡村です。



子供たちの夏休みも
あと少しとなってきました。



家事育児は母親が多くやるご家庭が
多いのが一般的ですが
家事育児担当の方々、
お疲れ様です。



私自身、大したことを
やってるわけでないのに
夏休みは疲労が半端ないです。



給食が始まるのが
待ち遠しい人はたくさんいるのでは
ないでしょうか。




さて、今回は宅地・建物取引業について
お伝えしていきます。



「宅地」または「建物」の「取引」を
「業」として行う場合は「宅地建物取引業」に
なります。



その場合は宅建業法のルールが
適応されます。
例えば、宅建業の免許が必要となり、
重要事項の説明のルールも
適応されます。



宅地とは？



次のいずれかであれば宅建業法上の
「宅地」になります。


①現在、建物が建っている土地(現況は建物の敷地)
②建物を建てる目的で取引される土地(予定が建物の敷地)
③用途地域内の土地(街づくりをする場所)
　原則：用途地域内の土地→宅地
　例外：現在、道路・公園・河川・広場・水路であるもの→宅地ではない



建物とは？



住宅のほか、事務所、倉庫といった建造物も
宅建業法上の「建物」です。
マンションの一室やアパートの一室も
独立した「建物として扱います。



取引とは？！



宅建業法上の「取引」は次のいずれかに
限定されています。


①売買・交換を自ら当事者となって行う。
②売買・交換・貸借の媒介(仲介をするだけ)を行う。
③売買・交換・貸借の代理(契約まで代わりに行う)を行う。


「取引」に当たらないものの代表例(宅建業法のルールが適応されないもの)
・自ら貸借
・建築
・建設
・造成
・管理
・広告
・内装工事
・電気工事


自ら賃貸、自ら賃借する行為などは
「取引」に当たらないので宅建業法の
ルールは適応されません。


業とは？！



「業」とは①不特定多数の者に対して
②」反復継続して取引をすることです。


・業にあたる　

代表例：①「知人」、②「分譲」

一括して売却の仲介・あっせんを
依頼は業にあたります。

売却を何回もすることは
業にあたります。



・業にあたらない　

代表例：①「自社の従業員」、②「一括して売却」

一括して売却は売却するのは
一回のみなので業にあたりません。



以上が宅地建物取引業について
でした。



何か困ったことがあったら
センチュリー21SEEDでお悩み解決
してくださいね。
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最後までお読みくださり
ありがとうございました。

リースバックを使ったお客様の声



こんにちは！
センチュリー２１SEEDの岡村です。



私の住む刈谷市に多くあるトヨタ系企業は
まだお盆休み中なので道が空いています。



いかにたくさんの人が普段
通勤しているかを感じます。




お休みは、ずれた方が
色々と空いてるかもしれませんね。



さて、今回は以前お伝えしたリースバックを
実際にしたお客様からの声をお伝えします。



お客様
●職業／自営業　
●家族／夫婦2人・子ども2人・両親と同居　
●物件／一戸建て



脱サラして独立開業。 しかし、想定外の窮地に。

数年前、私はサラリーマン生活に別れを告げ
一念発起して独立を決意。
起業に必要な 資格取得のため、法定試験を受けました。
しかし、結果はあえなく不合格。



独立開業ま でに約3年という
思わぬ時間を要してしま いました。
想定外のタイムロスです。



一戸建ての住宅ローンを払うため貯金を
切り崩しながら生活を続けてきましたが、
やがてそれも限界に。



マイホームの売却を 検討しましたが、
同居している高齢の親に
心配をかけたくありませんし、
地元の高校 受験を目前に
控えた子どものことを考える と、
引っ越してほかの地域で暮らすという
決断も難しい。



そんな時に出会ったのが 「リースバック」でした。



生活環境を変えずに、 暮らしの立て直しに成功！

正直に言うと、愛着のある自宅を
売却するこ とには大きな抵抗がありました。
しかし妻ともよく話し合い、
家族にとってそれが一番よい判断で
あるという結論に至りました。



「転居せず自宅に住み続けられる」という選択肢により、
親にも子どもにも近所にも知られず、
これまで通りの暮らしが営めています。



そして春。子どもの高校受験も無事に終わり、
地元の志望校に入学。



私の仕事もようやく 軌道に乗り
再度ローンが組めるようになったら、
再売買で売却した自宅を買い戻すと
いう目標も見えてきました。



「リースバック」の活用によって、
家族の生活 環境を変えることなく、
暮らしを立て直すこ とができて
本当に良かったと思います。



以上がお客様の声でした。



このお客様にとっての大事なポイントは
・慣れ親しんだ生活環境を 変えたくない。
・高齢の親や受験前の 子どもに心配をかけたくない。
・将来、自宅の買い戻しを 視野に入れて利用！
・傾いた暮らしを立て直し、 生活を安定させたい。



この大事なポイントをすべて解決したのが
リースバックでした。



理想の家探しはぜひ
センチュリー21SEEDに
お手伝いさせてください。
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最後までお読みくださり
ありがとうございました。

国土交通省で定める行為の禁止とは？！




こんにちは！
センチュリー２１SEEDの岡村です。



昨日まで夏季休業でした。
今日から営業再開です！
よろしくお願いいたします。




さて、今回は業務上の規制の中でも
国土交通省で定める行為の禁止について
お伝えしていきます。



宅建業に係る契約締結に関する行為、
または申し込みの撤回、
解除の妨げに関する行為であって
宅建業者の相手方の保護に欠けるものとして
次のような(国土交通省等で定める)行為をしては
いけません。



基本的に迷惑な行為は
宅建業法違反となります。



宅建業に係る契約の締結をする際に
宅建業者の相手方等に以下の行為をすること。



・当該契約の目的物である宅地・建物の
　将来の環境または交通その他利便について
　誤解させるべき断定的判断を提供すること。



NGな例　
〇もうすぐこの近くに駅ができて
　通勤にとても便利になりますよ。



〇大きな公園とショッピングセンターが
　できるから生活に便利になりますよ。



・正当な理由なく、当該契約を締結するかどうかを
　判断するために必要な時間を与えることを拒むこと。


NGな例　
〇次にみえるお客様が契約して
　しまうから30分で決めてください。


〇本日しかお申込みいただけません。


・当該勧誘に先立って
　①宅建取引業者の称号または名称及び
　②当該勧誘を行う者の氏名並びに
　③当該契約の締結について勧誘をする目的である
　　旨を伝えずに勧誘を行うこと。


OKな例は
「センチュリー２１SEEDの岡村です。
マンションの販売の勧誘に伺いました！」



NGな例は
「こんにちは。ちょっとお得な話を
させていただけませんか？」
(色々話して打ち解けてから後から販売勧誘)



・宅地建物取引業者の相手方が
　当該契約を締結しない旨の意思
　(当該勧誘を引き続き受けることを
　希望しない旨の意思を含む)を表示したにも
　かかわらず、当該勧誘を継続すること。


NGな例
〇断っているのにまた同じ物件の勧誘をすること。



・迷惑を覚えさせるような時間に電話する、
　または訪問すること。

NGな例
〇9時から15時には電話できないといってあるのに
　電話をその時間にかけること。


〇平日は訪問しないでと伝えてあるのに
　平日に訪問すること。


・深夜または長時間の勧誘その他の
　私生活または業務の平穏を害するような方法により
　その者を困惑させること。

NGな例
〇深夜に喫茶店から勧誘の話をして帰さない。


〇仕事中に職場に勧誘に訪れること。



・宅建業者の相手方等が契約の申込みの撤回を
　行うのに際し、既に受領した預り金の返金を拒むこと。


・宅建業者の相手方等が手付を放棄して契約の解除を
　行うのに際し、正当な理由なく契約の解除を
　拒み、または妨げること。


以上が　
業務上の規制の中でも
国土交通省で定める行為の禁止についてでした。



相手方が迷惑と感じたらもうそれは
宅建業法違反になっています。



私自身、自宅にいて
訪問販売かなと思われるときにはドアを
開けません＾＾；



開けてからしばらく話して
マンションの販売ですと
言われたとこもありますし、
自宅に来ないでと言ったのに
その日に自宅に来られたこともあります。



迷惑だと思ったら
その人からは絶対に買わなくなると
思います。



宅建業法はお客様を
守ります。



何かお家のことで困ったら
センチュリー21SEEDに
お手伝いさせてくださいね。
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最後までお読みくださり
ありがとうございました。

平素は格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。
誠に勝手ながら、弊社では下記の期間を夏季休業とさせていただきます。


2022年8月10日(水)～2022年8月15日(月)


2022年8月16日(火)は午前10時より通常営業となります。

当サイト・お電話・メール等でのお問い合わせは、
2022年8月16日（火）以降の対応になりますこと、あらかじめご了承くださいませ。

ご不便をお掛けいたしますが、何卒宜しくお願い申し上げます。


センチュリー21SEED

宅建業者の業務上の規制とは？！



こんにちは！
センチュリー２１SEEDの岡村です。



今日は次女は部活があったのですが
学校からアプリで中止のお知らせがきました。



夏休みになって1回しか
部活はできていません。



お盆明けに数回予定されているので
できたらいいなと思っています。




さて、今回は宅建業者の業務上の
規制についてお伝えしていきます。



宅建業者は、取引の関係者に対し、
信義を旨とし、誠実にその業務を
行わなければなりませんという
信義誠実の原則というものが
あります。



7つに分けてお伝えしていきますね。



①守秘義務

宅建業者やその従業者は、業務上知りえた
秘密を漏らしてはいけません。
退職するなどして、業務に就かなくなったあとでも
秘密を漏らしてはいけません。



ただし、これには例外があって
『正当な理由』があるときには
話してもいいことになっています。



本人の許諾がある場合や
裁判の証人になる場合です。



②不当な履行遅延の禁止(宅建業法44条：3つ限定

宅建業者は、その業務に関してなすべき
宅地・建物の『登記』・『引渡し』または
取引に係る『対価の支払い』を不当に遅延する
行為をしてはいけません。



③重要な事実の不告示・不実の告知の禁止

宅建業者は、契約締結にあたり、
業務上知りえた重要な事項
(35条書面・37条書面の記載事項、
供託所等に関する説明事項、
相手方等の判断に重要な影響を及ぼすもの)について
『故意に』事実を告げないことをしてはなりません。
また上記について不実(ウソ)のことを告げていけません。



④不当に高額の報酬要求の禁止



宅建業者は、不当に高額の報酬を要求してはいけません。
不当に高額の報酬を要求した場合、
実際に受け取らなくても
宅建業法違反になります。



⑤手付の貸与、分割払い等、手付についての信用の供与の禁止

宅建業者は手付について貸し付け、分割払いその他信用に供与を
することにより、契約の締結の誘引してはいけません。


禁止される「信用の供与」の具体例は
手付の貸し付け、手付の分割払いです。



禁止されない具体例は
手付の減額、手付に関する金銭消費貸借のあっせんです。



この手付のルールは
宅建業者間でも適応されます。



⑥誤解を生む断定的判断の提供の禁止

宅建業者やその従業者等は、宅建業に係る
締結の勧誘を知る際に宅建業者の相手方等に対し、
利益を生ずることが確実であると誤解させるような
断定的判断を提供する行為をしてはいけません。



⑦威迫行為の禁止

宅建業者やその従業者等は、
宅建業に係る契約を締結させ、または
申し込みの撤回、解除を妨げるため、
相手方等を威迫してはなりません。



以上が宅建業者の業務上の
規制についてでした。



お客様を守るために
宅建業法は細かく規制が
されています。



理想の家探しはぜひ
センチュリー21SEEDに
お手伝いさせてください。
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最後までお読みくださり
ありがとうございました。

業務上の広告の規制について



こんにちは！
センチュリー２１SEEDの岡村です。



子供たちは夏休みが
半分くらい終わり、
宿題は今年は順調に
やっています。



ただ自由研究か工作が
いつも難関で今年もそれだけ
残っています。


頑張ってやりきって
もらいたいたいです。




さて、今回は業務上の諸規制について
お伝えしていきますね。



まずは広告などの規制です。



誇大広告等の禁止
取引を行う前にお客様は実際の不動産を
見る前に広告の情報を頼りにします。
そのために不正確な広告は禁止する必要が
あります。



宅建業法では
物件の①所在②規模③形質
現在または将来の④利用の制限⑤環境⑥交通その他の利便
代金、借賃等の⑦対価の額や支払い方法
代金または交換差金に関する⑧金銭の貸借のあっせんについて



１　著しく事実に相違する表示
２　実際のものより、著しく優良か有利であると
　　誤認させるような表示



これらを行うことを禁止しています。



またほかの物件を取引する目的で
①存在しない物件
②存在するが取引の対象となりえない物件
③存在するが取引する意思のない物件(おとり広告)は
　「著しく事実に相違する表示」として
　　古代広告等に該当します。



誤認させる等の被害が起こらなくても
表示しただけで違反行為」になります。



誤認させる方法の規制対象は
限定されておらず、インターネットのHP、
チラシなど種類を問いません。


誇大広告等の禁止に違反すると
罰則があります。
６か月以下の懲役または
100万円以下の罰金になります。



広告開始の時期・契約締結時期の制限



未完成物件の広告や契約は
原則として開発許可、建築確認などを
得た後でなければ行うことはできません。
開発許可・建築確認などの許認可の
申請中は禁止されています。



貸借の契約については媒介・代理の場合は
許可・確認前でも契約締結ができます。



また自ら貸借は宅建業に当たらないので
宅建業法のルールは適応されません。



取引態様の明示義務



①広告をするとき、その都度
②注文をうけたとき遅滞なく
取引態様を明示しなければばりません。



広告の時に取引態様を明示していても
注文のときに省略することはできません。
口頭で明示してもかまいません。



以上が広告などの規制に
ついてでした。



家のことでわからないことがあったら
センチュリー21SEEDにぜひ
お手伝いさせてくださいね。
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最後までお読みくださり
ありがとうございました。