2022年11月の記事一覧｜名古屋市の不動産を買うならセンチュリー21SEED｜センチュリー21SEED

復代理とは？



こんにちは！
センチュリー21SEEDの岡村です。



さて、今回は復代理について
お伝えしていきます。



復代理とは代理人が自分の名で
さらに代理人を専任して本人を代理
させることをいいます。



そして代理人が専任する代理人を
復代理人といいます。



復代理の権限など



復代理は本人の代理人であって
代理人の代理人ではありません。



復代理人が行った代理行為の効果は
直接本人に帰属します。



復代理人は代理人と同一の
権利・義務を有します。



復代理人の代理権の範囲は
代理人の代理権の範囲を超えることが
できません。



代理人の代理権が消滅した場合、
復代理人の代理権も消滅します。



代理人が復代理人を選任した場合でも
代理人の代理権は消滅しません。
それぞれが本人を代理できます。



復代理人を選任することを
復任といいます。



任意代理では復任は
原則できません。
任意代理では本人から信頼されて
代理人になっていますので
原則として勝手に他人（復代理人）に
任せることはできません。



例外として本人の許諾がある場合、
やむを得ない事情がある場合には
できます。



法定代理はいつでも
復任できます。
法定代理人では自分の意思で
代理人になったわけではありませんので
いつでも復代理人を選任できます。
そのかわり、原則として
復任から生じた全責任を負います。



以上が復代理についてでした。



家のことでわからないことがあったら
名古屋市昭和区にある
センチュリー21SEEDにぜひ
お手伝いさせてくださいね。
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最後までお読みくださり
ありがとうございました。

代理権の発生・消滅について



こんにちは！
センチュリー21SEEDの岡村です。




さて、今回は代理権の発生・消滅について
お伝えしていきます。



代理の種類

代理には①任意代理と②法定代理の
2種類があります。



①任意代理
本人の依頼を受けて代理人になる場合です。
例　土地の売却を不動産屋にお願いする



代理権は本人が代理権の授与することに
よって発生します。



②法定代理
法律の規定により代理権が付与される場合です。
例　未成年の親権者


代理権は法律の規定によって発生します。



代理権の範囲



①任意代理では、本人と代理人の
　約束によって決まります。



②法定代理では法律によって決まっています。



なお、任意代理の場合で、代理権の範囲を
定めなかったときは本人に積極的な損害を
与えないことしかすることができません。



具体的には次の3つです。
①保存行為（物の現在の状態を維持する行為）
例　家を修理する



②利用行為（物を利用して利益をあげる行為）
例　家を賃貸する



③改良行為（物を改良して経済的価値を高める行為）
例　家にエアコンをつける



夫婦間の日常家事代理権



婚姻生活における家事処理をしやすくするために
妻（夫）は、個別に代理権がなくても
日常の家事に関する事項について夫（妻）を
代理して法律行為をすることができます。



日常の家事に含まれるもの
・建物の賃貸契約
・生活に必要なものを獲得するための借金（金銭消費貸借契約）
・家族の病気に関する医療契約



日常の家事に含まれないもの
（勝手にやったら無権代理）
・建物の売買
・巨額の借金（金銭消費貸借契約）



代理権の濫用



代理権の濫用とは、例えば土地の売却に
関する代理権を授与された代理人が売買代金を
着服する目的で土地の売買契約を締結した場合のように
代理人が代理権の範囲内で代理行為を行ったが
実はそれは自分（または第3者）の利益を図る
目的である場合のことを言います。



この場合、相手側がどのような状況で
あったかで分けて考えます。



相手側が代理人の目的を知っていた場合（悪意の場合）や
知らなかったけれど知ることができた場合
（善意だが過失ありの場合）には
相手側を保護する必要性がほとんどないので
売買契約は有効とならない扱いとなります。
（代理権を有しない者がした行為とみなします）



代理権の消滅



代理権は以下の場合に消滅します。


任意代理の場合には
本人の死亡、破産。
代理人の死亡、破産、後見開始の審判を受けた。



本人は後見開始の審判を受けたとしても
契約の主体となることができなくなるわけでは
ありません。



お金を払うこともできます。
代理を認める必要性もあるので
代理権は消滅しません。



法定代理の場合には
本人の死亡。
代理人の死亡、破産、後見開始。



例えば、未成年の未成年後見人などが
法定代理場合です。



もし、未成年が後見開始の審判を受けたり、
破産をしたような場合は、今まで以上に
保護が必要にもかかわらず、代理人の代理権を
消滅させてしまうと代理人（親）はその後、
未成年者（子）のために契約等をすることが
できなくなってしまいます。



そういった理由から
代理権は消滅しません。



以上が代理権の発生・消滅について
でした。



理想の家探しはぜひ
名古屋市昭和区の
センチュリー21SEEDに
お手伝いさせてください。
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最後までお読みくださり
ありがとうございました。

自己契約・双方代理について



こんにちは！
センチュリー21SEEDの岡村です。



さて、今回は自己契約・双方代理について
お伝えしていきます。



まず、自己契約です。



自己契約とは
代理人自身が契約の相手側に
なることです。



要するに自分で自分と
契約することになります。



だから自己契約と言います。



例えば、
代理人が本人から売却を頼まれた土地を
自分で買ってしまうことです。



法的には本人(売主)の代理人であるとともに
相手方(買主)でもあることにもなります。



この場合、代理人は契約内容を
自由に決めてしまうことができるので
その立場を利用して不当に安い値段で
土地を買うことができてしまいます。



そういった理由から
本人を保護するために
自己契約は原則として
禁止されています。



次に双方代理です。



双方代理とは売主・買主の
両方の代理人になることです。



例えば、岡村が寺島さんから土地の売却を
依頼されて売主の代理人になるとともに、
林さんから土地の買収を依頼されて
買主の代理人にもなるということです。
（※SEEDのスタッフ名を使用しております。）



この場合、岡村が寺島さんの利益を優先して
高く売ると買主の林さんが損をしてしまいます。



逆に、買主の林さんの利益を優先して
安く買うと売主の寺島さんが
損をしてしまいます。



このように、本人のどちらかが
損害を受けてしまう可能性が
あるので本人の保護のために
双方代理は原則として禁止されています。



原則として自己契約も
双方代理も禁止で契約は有効にならず、
本人に法的効果は帰属しません。



ただし、例外があります。



①それは本人があらかじめ許諾した場合
（双方代理の時は双方の許諾が必要です。）
②債務を履行するにすぎない場合、登記の登録をする場合



これらの場合は、本人の利益を
不当に害するおそれがないので
行うことができます。



以上が自己契約・双方代理について
でした。



何かお家のことで困ったら
名古屋市昭和区の
センチュリー21SEEDに
お手伝いさせてくださいね。
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最後までお読みくださり
ありがとうございました。

代理にトラブルがある場合について



こんにちは！
センチュリー21SEEDの岡村です。




さて、今回は代理にトラブルがある場合に
ついてお伝えしていきます。



代理行為の瑕疵(トラブル)

代理による契約については
通常の契約と同じように様々なトラブルが
起こる可能性があります。



例えば、詐欺、脅迫、心裡留保、虚偽表示、錯誤などでは
代理でも同じように問題になります。



その際に「善意なのか悪意なのか」
あるいは「過失があるかどうか」については
本人、代理人のどちらを基準に判断するのでしょうか？



代理では、実際に契約をしているのは
代理人で、意思表示は代理人が行っています。



そういった理由から
代理行為にトラブルがある場合にも
代理人を基準として判断すべきです。



ただし、例えば本人が代理人に
「あの土地を1000万円で買ってきてください」と
いうように特定の行為をすることを委託された代理人が
その行為をした場合には本人は自ら知っていた(悪意)という
事情については代理人が知らなかったということを
主張することはできません。




また、本人が過失によって知らなかったという事情に
ついても、やはり代理人に過失がなかったという
ことを言い訳にするわけにはできません。



この場合には、本人だ代理人を
コントロールしていたので
その結果も負うべきだからです。



代理人が詐欺・脅迫された場合



代理人が詐欺に遭った場合は
誰が取消しをできるのでしょう？



代理行為に瑕疵があるかどうかは
原則として代理人を基準に判断します。



それでは詐欺・脅迫に遭った場合、
取消権を手に入れるのは代理人でしょうか？



それは代理人ではなく、代理人の行った
代理行為の法的な効果はすべて本人に帰属します。



取消権も原則として
本人が取得することになります。



それでは、先ほどの例とは逆に
代理人が相手方を詐欺や脅迫した場合には
相手側は契約の取消しをできるのでしょうか？



はい、することができます。
この場合は、相手側本人の善意・悪意に
関係なく契約を取り消すことができます。



たとえ本人が善意であっても
本人は代理人の行為のリスクを
負担するべきだからです。



以上が代理にトラブルがある場合に
ついてでした。



理想の家探しはぜひ
名古屋市昭和区にある
センチュリー21SEEDに
お手伝いさせてください。
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最後までお読みくださり
ありがとうございました。

御園小学校区内で不動産をお探しの方へ



こんにちは！
センチュリー21SEEDの岡村です。





さて、今回は御園小学校区内で不動産をお探しの方へ、
御園小学校区のご紹介です。



まず中区はどんな場所かというと

名古屋市中区は地下鉄東山線、
名城線、鶴舞線、桜通線が走っていて、
高速道路のICも多いため、
名古屋の交通拠点になっているエリアです。

栄や大須、金山など繁華街があり、
大型の商業施設や数多くの飲食店、
商店街まで揃っており、都会的な暮らしが魅力的。

さらに久屋大通公園・白川公園のような
自然の多い公園から美術館、
科学館などの文化施設も多いため
アクティブな休日を楽しめます。

名古屋市立御園小学校の教育目標



〇きまりのよい子
　道徳的は判断ができ、社会性に富む児童の育成

〇やりぬく子
　責任を重んじ、自主性と実践力のある児童の育成

〇心豊かな子
　品位があり、情操豊かな児童の育成

〇じょうぶな子　
　健康にして、明朗快活な児童の育成

〇よく学ぶ子
　真理を愛し、想像力に富む児童の育成



年間行事や学校だよりは
ホームページから確認できます。



いじめに関する防止基本計画も
しっかりと決められています。



御園小学校は令和5年4月から
名城小学校と統合合併することが
決まっています。



名前は丸の内小学校になるそうです。



最後にそんな御園小学校区にある
ポレスターザ・レジデンス、2LDKの
マンションのご紹介です。




地下鉄丸の内駅から
徒歩5分の好立地にあります。



15階建の9階部分で
バルコニーから見える夜景は圧巻です。




円頓寺商店街が徒歩圏内です。
円頓寺商店街は名古屋駅のほど近くにある、
古き良き下町情緒と、
新しい文化が融合した魅力あふれる商店街です。
リアルとオンラインの融合をしていて
商店街でありながらオンラインストアも
あります。



円頓寺商店街は様々な飲食店があり、
ボルタリングができるお店もあったり、
土曜には毎週アーケードの下で
サタデーマーケットが開催されています。



すぐにそんな商店街があるのは
魅力の一つですね。



お部屋の専有面積56.08㎡、バルコニー面積10㎡です。
バルコニーにはスロップシンクがあります。



また名古屋駅まで徒歩15分、
地下鉄なら3分で行くことができます。
とても交通の便もいいですね＾＾

☆LIFE INFORMATION☆
・名古屋市立御園小学校まで約720m(徒歩9分)
・名古屋市立丸の内中学校まで約712m(徒歩9分)
・円頓寺商店街まで約280ｍ(徒歩3分)
・中日病院まで約850ｍ(徒歩11分)
・景雲橋公園まで約290ｍ(徒歩5分)

以上が御園小学校区内で不動産をお探しの方へ、
御園小学校区のご紹介でした。



理想の家探しはぜひ
名古屋市昭和区にある
センチュリー21SEEDに
お手伝いさせてください。
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最後までお読みくださり
ありがとうございました。

代理人の行為能力について



こんにちは！
センチュリー21SEEDの岡村です。



サッカーワールドカップで
日本はコスタリカに負けてしまいましたね。
残念です。



それでも現地に行ってみえるサポーターの
方々は暑い中ごみひろいをされていると
ニュースで知りました。



試合を見た人たちがごみ箱に捨てたり、
持って帰らないのかなとも
思いました。


さて、今回は代理人の行為能力に
ついてお伝えしていきます。



例えば、本人岡村が未成年者の
自分の子供にAの土地の売却について
代理権を与えたところ、取引に未熟な子供は
時価1000万円の土地を500万円で寺島社長に
売ってしまいました。



この場合、岡村は子供が未成年者であることを
理由に契約を取り消すことができるのでしょうか？



この場合、岡村は大損していますが
わが子は判断能力が不十分である未成年であることを
知っていながらあえて代理人にしています。



ですから、たとえ損をしたとしても
それは自業自得なのです。



また子供は未成年なので厚く保護して取消しが
できるようにしておかなければ困るような
予測もできます。



しかし、代理人の行った行為は
すべて本人に効果が帰属するので
法的には代理人が損をすることは
ありません。



よって、岡村にも代理人の子供にも
取消しを認める必要はないのです。



代理人が未成年者(制限行為能力者)の場合でも
そのことを理由に契約を取り消すことはできません。



つまり代理人は行為能力者でなくても
良いということです。



2020年の民法改正によって
制限行為能力者が他の制限行為能力者の
法定代理人としてした行為は
取り消すことができるとなりました。



制限行為能力者の父が他の制限行為能力者未成年である子の
法定代理人としてした売買契約は取り消しができます。



未成年である子の利益を
守るためです。



以上が代理人の行為能力に
ついてでした。



お家探しでお悩みのときにはぜひ
名古屋市昭和区にある
センチュリー21SEEDでお悩み解決
してくださいね。
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最後までお読みくださり
ありがとうございました！

代理の基本構造について



こんにちは！
センチュリー21SEEDの岡村です。



今日は長女の延期されていた
合唱コンクールがあります。



昨年はYouTubeで生配信で今年もそうで、
さらにアーカイブが残るので
夜に見ようと思います。



冬の体育館は寒いし、近くでは
見られないのでYouTubeで
見られるのは本当に便利です。



さて、今回は代理の基本構造について
お伝えしていきます。



代理の意義

契約をするための取引交渉において
より良い成果をあげるため専門家に
取引交渉を依頼する場面や忙しくて
本人自ら契約の取引交渉を依頼する場合等に
代理の意義があります。



代理とは？



代理とは他人に行為によって
自分の法律行為の効果を受ける制度です。



例えばAがBにAの所有する土地の売却の
代理権(本人の代わりに契約する権限)を
与えます。



Bが本人Aの代理人であることを示すために
A代理人Bと相手方Cに表示します。
その上でCと土地の売買契約を締結します。



そうすると、その契約の効果は
本人であるAに及びます。



Aが自分で契約したのと同じ
ことになります。



その結果、AはCに土地を引き渡す義務を負い、
CはAに代金を支払う義務を負います。



本人に効果を生じるためにの要件



代理が効果を生じるためには以下の要件を満たすこと
が必要です。



①代理権があること
②代理人が顕名をすること
(本人の為に代理行為を行う代理人ですと表示すること)
③代理行為が有効に成立すること



では顕名がない場合はどうなるのでしょうか？



原則としては代理人Bと相手方Cの間に
契約は成立します。
顕名がなければ相手方CはBと契約すると
考えるのが普通だからです。



例外として次の場合は本人Aと相手方Cの間に
契約が成立します。



①Cが、BがAの代理人として契約していると
　知っていた場合
②Cが、BがAの代理人として契約していることが
　普通ならわかるような場合(善意・有過失)



悪意(知っている)や過失のある相手方を
保護する必要がないからです。



以上が代理の基本構造でした。



お家探しでお悩みのときにはぜひ
名古屋市昭和区にある
センチュリー21SEEDでお悩み解決
してくださいね。
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最後までお読みくださり
ありがとうございました！

家の向きについて



こんにちは！
センチュリー21SEEDの岡村です。



23日に行われたカタール・サッカーワールドカップ
E第1節で日本とドイツが対戦し、日本が
逆転勝利しました！！！



私はあまりサッカーは詳しくないのですが
ドイツはサッカーが強いイメージがあるので
勝てたことはすごいと思います。



次の試合も頑張ってもらいたいです。




さて、今回は家の向きについて
お伝えしていきます。



今、お住いのお家はベランダ・バルコニーは
どちらの向きを向いていますか？



家の向きは暮らしに大きな影響を与えます。
身体的にも経済的にもいろいろな
メリットやデメリットがあります。



まずは南向きからお伝えします。
南向きのメリット




南向きは何といっても
一番人気です。
日当たりがいい！



南向きは１年中日当たりがよく、
明るい部屋で過ごすことができます。



日差しで明るいので日中は
照明をつける必要はありません。
最近電気代も上がってきているので
節約にもなります。



冬でも日差しが入り、
外に干すときには洗濯物が乾きやすいです。



南向きのデメリット

日差しが強いというのは
夏には暑いということになります。



エアコン代はかかってしまうかもしれません。



次に東向きの特徴です。



東向きは南向きの次に人気です。
朝日が差し込んで昼過ぎくらいまでは
明るさが続きます。



朝健康的に起きて生活する人には
適しています。



ただ、昼からは部屋が暗くなって
しまうので照明代はかかります。



私自身、子供のときに東向きの
マンションに住んでいましたが
朝は明るいですが太陽が高くなると
部屋の中は照明は必須でした。



次は西向きの特徴です。
西向きは東向きの次に人気です。



午前中は日差しが入りにくく、
午後過ぎてから室内が明るくなります。



夜型の人でも過ごしやすく、
洗濯物も午後から干しても
乾きやすいです。



ただし、特に夏の西日は強いので
暑すぎるために対策が必要になります。
エアコン代も高くなってしまう
可能性が高いです。



最後に最も人気が低いのは
北向きです。
日当たりが悪く湿気がこもりやすく
カビなどのトラブルも起こりやすいです。



メリットを考えると日差しが直接入らないので
優しい光が部屋には入ります。
北だから全く光が入らないわけでは
ありません。



夏に過ごしやすく、家具や内装は
傷みにくいでしょう。



まとめ

一番長く過ごす部屋を
どちらの向きにするかを重点に
おいてお部屋探しをすると
理想の部屋に近付きます。



南向きだけでなく
他の向きも検討してみると
いいかもしれません。



季節や気候の変動でも
体感は変わりますし、
エアコンや床暖房、服装などでも
対策できます。



ご自身のこれは大事にしたい！と
いう条件を最優先にしてお家探しを
していただきたいと思っています。



家のことでわからないことがあったら
名古屋市昭和区にある
センチュリー21SEEDにぜひ
お手伝いさせてくださいね。
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最後までお読みくださり
ありがとうございました。

共有について



こんにちは！
センチュリー21SEEDの岡村です。



今日の朝9時30分に2022年の
宅建試験の合格発表がありました。



合格ラインは36点、合格率は17％でした。
今回、岡村も合格いたしました。
ほっとしています。



さて、今回は共有について
お伝えしていきます。



共有とは1つのものを数人で所有すること
(共同所有)を言います。



例えば、ＡＢＣの3人が1000万円ずつ
出し合って3000万円の別荘を共同購入した場合、
ＡＢＣがこの別荘を共有することになります。



ではこの別荘はどのような割合で
所有することになるのでしょうか？



ＡＢＣは同じ金額のお金を出したので
3分の1ずつの同じ割合で別荘を所有していると
考えられます。



このような所有権の割合を持分といいます。
持分は原則として平等と推定されます。



ただし、共有者で特別な約束(特約)をした場合は
その割合になります。
特約が優先します。



それでは、ＡＢＣはこの別荘(共有物)を
どのように使用できるのでしょうか？



各共有者は、共有物の全部について
その持分に応じた使用をすることができます。



例えば別荘の全部について
1月から4月はＡが使用、5月から8月はＢが使用、
9月から12月はＣが使用できるというように
使用を分けることができます。



また管理の費用などについても
持分に応じて負担します。



共有物の利用等については
共有物全体と持分によって変わります。



共有物全体には
・保存行為
・管理行為
・変更行為
この3つがあります。



・保存行為
共有物の現状を維持する行為
例：修繕、不法占拠者への明渡請求
これらは各共有者は単独でできます。



※共有者は不法占拠者に対する明渡し請求を
　単独ですることはできますが、
　不法占拠者に対する損害賠償請求は持分の割合を
　超えて請求することはできません。



・管理行為
共有物を利用・改良する行為
例：第3者への賃貸、賃貸借契約解除、利用者を決める
これらは持分の過半数でできます。



・変更行為
共有物の形や性質を変える行為
例：第3者への売却、建替え、増改築
これらは共有者全員の同意が必要です。



・持分の処分
例：持分の売却、持分への抵当権の設定
これらは各共有者単独でできる



持分の放棄・共有者の死亡等

共有者の1人が
①相続人がいないまま死亡して、特別縁故者(内縁の妻など)に
対する財産分与もなされない場合



②持分を放棄した場合
その持分は他の共有者に属します。



※単独所有の場合とは異なり、国庫には
　帰属しません。



共有物の分割



各共有物の分割は原則として
いつでも自由に共有物の分割を
請求することができます。



ただし、共有者は共有物の分割を禁止にする
特約をすることができます。
①期間は5年位以内
②特約の更新は可能



分割は当事者の協議で決めるのが原則です。
もし当事者の協議がまとまらないときには
裁判所に分割を請求することができます。
裁判による分割は原則として現物分割です。



分割の方法には現物分割・代金分割・価格売却の
3つがあります。



①現物分割
共有物そのものを分割する方法です。



②代金分割
共有物を売却して、その代金を分割する方法です。



③共有物を一人の共有者の単独所有した上で
他の共有者に対して持分の価格を賠償させる方法です。



以上が共有についてでした。



理想の家探しはぜひ
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お手伝いさせてください。
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最後までお読みくださり
ありがとうございました。

相隣関係とは？



こんにちは！
センチュリー21SEEDの岡村です。



内閣支持率が30.5％であることが
ANNの世論評価で分かったそうです。



支持しない人が増えてきています。
物価や電気代も上がっていますよね。



国民としては住みやすい国に
してもらいたいですが
なかなか難しいですね。




さて、今回は相隣関係について
お伝えしていきます。



相隣関係は土地と土地が隣り合うお隣さんとの間で
土地に関するトラブルが起こった場合、
どのように解決すれば良いのかというテーマです。



1　竹木の枝と根



隣地の竹木の枝が境界線を越えてきたとき、
竹木の所有者に枝を切り取らせることができます。
(自分で切り取ることはできません。)



隣地の竹木の根が境界線を越えてきたときは
越境された側が、自分で切り取ることができます。



2　公道に至るための他の土地の通行権



ある土地が、他の土地に囲まれて公道に
通じないときは、その土地(袋地)の所有者は
公道に出るためにその土地を囲んでいる他の土地を
通行できます。



ただし、通行の場所及び方法は、通行権者のために
必要でかつ、その土地を囲んでいる他の土地のために
最も被害の少ないものを選ぶ必要があり、
通行権者は、通行地の損害に対して、償金を
支払う必要があります。



このとき、通行権者は、必要があれば
通路を開設できます。



土地の分割または一部譲渡により
公道に通じない土地(袋地)が生じたときは
その土地の所有者は公道に出るため、
他の分割者の所有地のみを通行できます。



この場合、通行者は償金を
支払う必要はありません。



3　隣地使用権



土地の所有者は隣地との境界付近で
壁や建物を築造、修繕するために必要な
範囲で隣地の使用を請求できます。



隣人が承諾しなときは、裁判所に訴えて
承諾に代わる裁判を求めることができます。



ただし、隣地の住家に立ち入るときは
必ず承諾を得る必要があり、裁判をもって
隣人の承諾に代えることはできません。



4　自然流水に対する妨害の禁止

土地の所有者は隣地から水が自然に
流れてくるのを妨げてはいけません。



5　窓、縁側の目隠し

境界線より1ｍ未満の距離において
他人の宅地を見通すことのできる窓や
ベランダなどを設ける者は目隠しを
つけなければなりません。



6　境界標と測量

土地の所有者は隣地の所有者と共同の費用で
境界標を設けることができます。



境界標の設置及び保存の費用は
相隣者が等しい割合で負担します。



ただし、測量の費用は土地の広狭に
応じて負担します。



以上が相隣関係についてでした。



何かお家のことで困ったら
名古屋市昭和区の
センチュリー21SEEDに
お手伝いさせてくださいね。
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最後までお読みくださり
ありがとうございました。