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都市計画法の全体像とは？！




こんにちは！
センチュリー21SEEDの岡村です。



今日はハロウィンですね。
特に何も我が家ではしませんが
韓国で悲しい事故があったので
何も起こらずに今日が無事に
終わってほしいと思います。





さて、今回は都市計画法の全体像に
ついてお伝えします。



そもそもどうして計画的に
街づくりをしなければいけないのでしょうか？




綺麗で住みやすい街をつくるためには
下水道の整備をしたり、道路や公園を
造ったり、たくさんのお金が必要になります。



たくさんの大切な税金を使うので
計画的でなければいけません。



そのために国・都道府県・市町村など
(行政機関)による適正な手続きと
街づくりの手法を規定しているのが
都市計画法です。



都市計画法における街づくりの手法は
まず街づくりをする場所を決めて、次に街の設計図を
描き、その設計図の通りに街をつくるという単純なものです。



ざっくりのイメージは
こんな感じです。



都市計画区域の指定
新たに街づくりをする場所を決める
↓
都市計画の決定
街の設計図を描く
↓
都市計画制限
設計図に違反する行為を規制する
↓
都市計画事業
設計図の通りに街を作っていく



都市計画区域が指定されると
その中でどのように街づくりを進めていくのかという
大まかな方針が必要です。



都市計画区域ごとの街づくりの方針は
都道府県が定めることになっています。



この街づくりの方針のことを
都市計画区域の整備、開発及び保全の方針
(マスタープラン)と呼んでいます。



名古屋市には2030年に向けた
こんなプランがあります。
▼▼▼
名古屋都市計画マスタープラン2030



ご自身のお住いの場所でも
未来に向けたプランがあるかもしれません。



良かったら調べてみて
ください＾＾



今回は都市計画法の全体像について
お伝えしました。



理想の家探しはぜひ
センチュリー21SEEDに
お手伝いさせてください。
▼▼▼




最後までお読みくださり
ありがとうございました。

防火地域・準防火地域とは？



こんにちは！
センチュリー21SEEDの岡村です。



朝晩は冷えるようになってきましたね。
体調に気を付けてお過ごしください。



そろそろこたつを出そうかと思ってます。



さて、今回は防火地域・準防火地域とは？について
お伝えしていきます。



防火地域とは、耐火性能の高い建築物などの
建築を促進することにより、火災の発生・拡大を
防止しようとする地域です。



防火地域
防火地域は主として都市部の密集市街地
(主に店舗併設住宅・商店や事務所などが密集した地域)に
していされており、主要な幹線道路に沿って
線状に指定されていることが多いようです。



準防火地域
準防火地域は、都心と郊外の住宅地との
中間の地区に主として指定され、都市部では
かなり広い範囲で指定されています。



防火地域内の制限
都市計画で防火地域と指定された地域では
火災の危険を防ぐために、建築物を耐火建築物「等」、
または準耐火建築物「等」とするよう規制があります。
「等」・・・同等以上の延焼防止性能がある建築物が
含まれます。




防火地域内の制限
原則・・・3階以上(地階含む)の建築物
　　　　　または延べ面積100㎡を超える建築物




準防火地域の制限
原則・・・4階以上(地階除く)の建築物
　　　　　または延べ面積が1500㎡を超える建築物



防火地域・準防火地域には
次のような屋根と開口部と外壁に
関する共通の規定があります。



屋根
市街地のおける火災を想定した火の粉による
建築物の火災発生を防止するため屋根に
必要とされる性能に関して建設物の構造及び用途の
区分に応じて定められる一定の技術的基準に
適合するもので、国土交通大臣が定めた構造方法を
用いるものまたは国土交通大臣の認定を受けたものと
しなければなりません。



開口部
外壁の開口部で延焼のおそれのある部分に、
一定の構造の防火戸その他防火設備を
設けなければなりません。




外壁
外壁が「耐火」構造の建築物は
その外壁を隣地境界線に接して
設けることができます。




また防火地域だけの規制で
防火地域内にある看板・広告塔・装飾塔等の
加工物で、次のどちらかに該当するものは
その主要な部分を「不燃材料」で造り、または
覆わなければいけません。
・建築物の屋上に設けるもの
・高さ3ｍをこえるもの



最後は防火地域等の内外にわたる場合に
ついてです。




建築物が防火地域と準防火地域、規制の異なる区域に
わたるときはその全部について規制の厳しい方の
ルールを適用します。



ただし、建築物が異なる区域外において
防火壁で区画されているときは、その防火壁の外に
ついてはその地域の規制を適用します。



例えば、建築物が防火地域と準防火地域に
わたる場合で、準防火地域の部分に防火壁が
設けられているときは、その防火壁の外(準防火地域側)に
ついて準防火地域の規制が適用されます。



以上が防火地域・準防火地域とは？に
ついてでした。




理想の家探しはぜひ
センチュリー21SEEDに
お手伝いさせてください。
▼▼▼




最後までお読みくださり
ありがとうございました。

耐震・制震・免震構造について




こんにちは！
センチュリー21SEEDの岡村です。



来月オープンするジブリパークの
入場チケットが来年2月分から
先着順になるそうです。



行ってみたいですが落ち着いたころにと
考えております。

さて、今回は耐震・制震・免震構造について
お伝えしていきます。



耐震とは？
「耐震」とは、家の強度を上げて、
地震に「耐えられる」強い構造にするという考え方です。
建築基準法では、どのくらい強い構造にするか
「耐震基準」が設けられており、
新築時の基準をクリアした住宅が建てられています。



阪神淡路大震災などいくつかの大きな地震を
契機に基準は変更されてきており、
1981年と2000年に大きな改正がなされています。
改正以前の古い建物では、耐震性能が不足していることがあり、
耐震診断をおこなって適切な補強を
することが求められています。



制震とは


※国都交通省HP画像を引用しています

「制震」とは、建物内部に「ダンパー」などの
部材を組み込み、地震や台風などによる揺れを
吸収するという考え方です。



耐震とは違って、地震の揺れそのものが抑えられるため、
建物の損壊・倒壊だけでなく、家具の転倒などの
被害も軽減する効果が期待できます。



免震とは？
「免震」とは、建物の基礎と建物の間に免震装置を設置し、
地面からの揺れを建物に伝えにくくするという考え方です。
コストが高くメンテナンスも必要なため、
一般住宅ではなかなか取り入れられていません。

ありがとうございました。

そもそもセンチュリー21はどんな会社なのか？！




こんにちは！
センチュリー21SEEDの岡村です。



まだ10月ですがお店にはもう
クリスマスやお正月の商品が
並んでいますね。



年々早くなっているようにも
感じます。
我が家は「しろたん」という
たてごとアザラシのキャラクターの
鏡餅を買っていて今年も買いました。



しろたんが毎年干支の着ぐるみを
着た可愛い鏡餅です。



さて、今回はそもそもセンチュリー21は
どんな会社なのか？！についてお伝えしていきます。



センチュリー21と言えば？！
何を連想しますか？



私はケイン・コスギさんを
思い浮かべます＾＾



長くイメージキャラクターに
就任されています。
2000年からなんともうすでに
22年経っています。



ケインさんは全く変わらないのですが
センチュリー21とケインさんの歴史は
けっこう深いです。



2011年にセンチュリワン君が
誕生しています。

• 2018年には初代センチュリー21ガール
• 伊原六花さん就任されています。
•  

• 2代目センチュリー21ガール稲村亜美さん就任、

• センチュリー21応援隊長 野原しんのすけくん就任は
• 昨年だからまだまだ記憶に新しいです。
•  

ありがとうございました。

宅建業の免許が受けられないのはどんな人？！



こんにちは！
センチュリー21SEEDの岡村です。



今日は気温が24度まで上がるようです。
お洗濯日和ですね。



しばらくはお天気の崩れは
なさそうです。
明日小学校の運動会があるところも
多いみたいです。





さて今回は宅建業の免許が受けられないのはどんな人？！について
お伝えしていきます。



宅建業は始めたいと
思ったら誰でもやれるものなのでしょうか？



免許を申請しても免許を受けることが
できない者がいます。
すでに免許を受けている場合には
免許が取り消されます。



基本的には
悪い人、経済的判断能力がない人には
宅建業の免許は認められません。



また国土交通大臣または都道府県知事が
免許を拒否する場合もあります。
その時はその拒否する理由を明らかにした
書面を通知されます。



では免許を受けることができない者について
詳しくお伝えしていきます。



①次の理由で免許取消処分を受けて
免許取消しの日から5年を経過していない者。
・不正手段で免許を取得
・業務停止処分事由に該当し、
　情状が特に重い
・業務停止処分に違反した



②法人が①の免許取消処分を受けた場合、
その法人の聴聞の公示日から
さかのぼること60日以内に役員であった者で
取消処分から5年を経過していない者。



③上記①の免許取消処分の聴聞の公示日から
処分予定日までの間に相当の理由なく解散・廃業の
届出を出し、届出の日から5年経過していない者。



④法人が上記③の届出または相当の
理由なく合併消滅した場合、その法人の
聴聞の公示の日からさかのぼること
60日以内に役員であった者で
合併消滅または届出の日から5年を
経過していない者。



⑤次の刑に処せられた者で
刑の執行を受けることがなくなった日から
5年を経過していない者
・禁錮、懲役
次の罪等で罰金刑に処せられた者
・宅建業法違反
・暴力的な罪(傷害罪、現場助勢罪、暴行罪、
凶器準備集合罪、脅迫罪)
・暴力行為等処罰に関する法律違反、
暴力団員による不当な行為の防止等に
関する法律違反



⑥破産手続開始の決定を受けて
復権を得ない者



⑦申請する前5年以内に宅建業に関し
不正または著しく不当な行為をした者。



⑧宅建業に関して、不正または不誠実な行為を
するおそれが明らかな者
・暴力団員、暴力団員でなくなってから
5年を経過していない者
・暴力団員等が事業活動を支配する者



⑨心身の故障により宅建業を
適正に営むことができない者として
国土交通省令で定める者



⑩宅建業の営業に関して
成年者と同じ行為能力を「有しない」
未成年者でその法定代理人(法人である場合は役員も含む)が
①～⑨のいずれかにあたる場合



⑪役員や政令で定める使用人が
①～⑨のいずれかにあたる場合



⑫事務所に法定数の専任の
宅建取引士を置いていない場合



⑬申請書等の重要事項の虚偽の記載をしたり、
重要事項の記載が欠けている場合



以上が宅建業の免許が受けられないのは
どんな人？！についてでした。



理想の家探しはぜひ
名古屋市昭和区にある
センチュリー21SEEDに
お手伝いさせてください。
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最後までお読みくださり
ありがとうございました。

所有権留保等の禁止とは？！



こんにちは！
センチュリー21SEEDの岡村です。



昨日寝る前に明日お弁当がいると
長女に言われてなんとか家にあるもので
作りました。



いつもスープジャーに野菜スープを
入れていくのでそんなに困らないけれど
ちょっとさみしい感じのお弁当に
なってしまいました。



さて、今回は宅建業者が売主で
宅建業者ではない者が買主の場合の
所有権留保等の禁止について
お伝えしていきます。




民法上、売買契約の代金が割賦払い(分割払い)である場合、
代金を完済するまで登記を買主に移転しないで
売主に所有権を保留する(残す)ことが認められています。



しかし、これでは代金完済まで買主は不安定な地位に
置かれることになってしまします。




そこで宅建業法では、宅建業者が自ら売主となる
売買契約について、所有権の留保等を原則として
禁止することにしました。



例外として割賦販売を行った場合、
物件を買主に引渡し後、
買主の代金の支払額が代金全体の額の10分の3を
超えない場合は登記(その他の売主の義務)を
履行しなくても良いことになっています。



支払い額が代金全体の額10分の3(ぴったり含む)まで
売主に所有権を留保できます。



10分の3超えたら買主に所有権を
移転しなければなりません。



また例外として
代金の10分の3を超える金額の支払いを
受けても残金について抵当権、保証人の
担保措置を買主が講じる見込みがないときは
所有権を留保することができます。



以上が今回は宅建業者が売主で
宅建業者ではない者が買主の場合の
所有権留保等の禁止についてでした。




家のことでわからないことがあったら
センチュリー21SEEDにぜひ
お手伝いさせてくださいね。
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最後までお読みくださり
ありがとうございました。

使用貸借について



こんにちは！
センチュリー21SEEDの岡村です。



11月6日にあるぎふ信長まつりの
当選発表がされたそうです。



当たった人は楽しんできて
もらいたいです。
木村拓哉さんも伊藤英明さんも
生で見てみたいです。
この日の岐阜の人出はすごそうですよね。




さて、今回は使用貸借について
お伝えしていきます。




使用貸借とは図書館で
本を借りるときのように
当事者の一方がある物を引き渡すことを
約束し、相手側がそれを受け取った物について
無償で使用・収益をして契約が終了した後に返還をすることを
約束することによって、(物を受け渡ししなくても)
その効果が生じる契約です。(諾成契約)



※諾成契約とは物の受け渡しがなくても
意思表示の合致のみで成立する契約です。



貸主は借主が借用物を受け取るまで
契約の解除をすることができます。
ただし、書面による使用貸借については」
借主が借用物を受け取る前であっても
解除はできません。



使用貸借契約の対抗力、借地借家法の適応の有無



使用貸借契約は無償で物を借りる契約なので
借りる人を特別に保護する必要がありません。



そこで使用貸借契約には
借地借家法の特別なルールが適用されません。
また、使用貸借は登記が認められず、
第3者に対抗することができません。



必要費等



使用貸借の借主は、借用物の通常の必要費
(現状維持するのに必要な修繕費等)を負担します。
なお、特別な必要費(非常災害による修繕費等)や
有益費は貸主が負担します。



使用貸借における相続
使用貸借は貸主の死亡によって終了しません。
(相続人が貸主の地位を引き継ぎます。)



使用貸借は借主の死亡によって終了します。
(使用貸借は相続されません。)




期間満了による使用貸借終了
当事者が使用貸借の期間を定めたときは
使用貸借はその期間が満了することによって終了します。



当事者が使用貸借の期間を定めなかった場合において
使用・収益の目的を定めたときは使用貸借は
借主がその目的に従い使用・収益を終えることによって
終了します。



使用貸借の解除



貸主が期間を定めなかった場合で、使用・収益の
目的を定めたときは、その目的に従い借主が使用・収益するのに
足りる時間を経過したときは契約の解除をすることができます。



当事者が使用貸借の期間や使用・収益の目的を
定めなかったときには、貸主はいつでも解除することが
できます。



借主はいつでも契約の解除を
することができます。



以上が使用貸借についてでした。



お家探しでお悩みのときにはぜひ
センチュリー21SEEDでお悩み解決
してくださいね。
▼▼▼




最後までお読みくださり
ありがとうございました。

急に資金が必要になったときの解決方法は？！



こんにちは！
センチュリー21SEEDの岡村です。



脳検という脳の働きをしらべるテストを
受けたら5個のテストを受けて
脳年齢が平均で61歳でした・・・。



数字の記憶、言葉の記憶、空間把握、
記憶と計算、変化推理という5つのテストです。



実年齢よりもだいぶ上だったので
今後の対策を知ったので
色々やってみたいと思います。






さて今回は急に資金が必要になったときの
解決方法は？！についてお伝えしていきます。



お客様PROFILE
●職業／経営者
●家族／妻と二人
●物件／会社



来月までに資金がないと倒産？！



従業員を抱えなんとか
会社を経営してきましたが
来月に資金がショートすることが
判明しました。



会社を売りに出してもすぐに
うれるとは限りません。
また売れた場合は新しい職場に引っ越しを
しなくてはいけません。



とても困ってしまったときに
知り合いの会社がリースバックしたと
聞きました。



自社でも活用できるのかを
調べてみることにしました。



短期間での不動産の現金化に成功



リースバックならば通常の不動産の売買よりも
早く現金化することができました。



さらに売却後も賃貸できるので
そのまま使い続けることができます。



取引先のお客様との関係も
何も変わらずそのままです。



さらに事業主や法人がリースバックすると
メリットがあります。



例えば会社が所有する不動産は
減価償却期間が終了すると
経費として損金処理できる金額がなくなります。



もしローン返済が元利均等返済で
残債が残っていたら返済額は今までと一緒でも
利息部分、つまり経費として損金処理できる
部分も少なくなります。



それによって
税金の支払いも含めたキャッシュフローが
苦しくなります。



しかし
不動産を手放してリースバックすると
その不動産に家賃を払って入居することには
なりますが家賃は経費として
計上できるので損金処理できる金額が
増えます。




つまり利益が減って法人税など
税金を抑えることができるのです。



※売却時には譲渡所得に
関わる納税がある場合があります。
※税金関係に関する詳細は
センチュリー21SEEDの税理士等にご相談いただけます。



バランスシート(貸借対照表)の固定資産税が
圧縮されると同時に売却で得た現金を返済などに
充てることができます。



バランスシートがスリムになって
経営指標も改善され企業評価も
向上します。



キャッシュフローが楽になるので
リースバックの手法を活用する事業主や法人は
増えています。



リースバックの活用で会社は
危機を乗り越えました。
今後の資金繰りも楽になるので
さらに仕事に力を入れていきたいと思います。




以上が急に資金が必要になったときの
解決方法は？！についてでした。



このお客様の大事なポイントは
・会社移転の手間やリスクをなくしたい。
・返済のための資金調達。
・バランスシートをスリム化し、企業評価を向上させたい。
・安心できる企業と契約を結びたい。




理想の家探しはぜひ
センチュリー21SEEDに
お手伝いさせてください。
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最後までお読みくださり
ありがとうございました。

割賦販売契約の制限とは？！



こんにちは！
センチュリー21SEEDの岡村です。



今日も予報通り肌寒いです。
それでも明日はまた気温が
上がるそうです。



気温の変化は体に負担が
かかるので睡眠時間を
しっかりとって体を休めましょう。




さて、今回は割賦販売契約の制限に
ついてお伝えしていきます。



宅建業者が売主で、宅建業者でない者が
買主となる場合に買主を保護するための
特別なルールがあります。



ここでいう分割払い(割賦払い)とは
売主と買主の両社間の代金の支払いに
関するもので、銀行のローンを利用しない
場面を想定しています。



割賦販売契約の解除等の制限



宅建業者の割賦販売について、買主の支払いが
滞った場合に買主にあまりに酷なことにならないように
買主の履行遅滞を理由とする売主の解除権の行使を
民法のルールよりも厳しくしています。



民法のルールでは
履行遅滞による解除は
①催告をして
②相当期間経過すれば解除
できるとなっています。



宅建業法のルールでは
割賦販売契約において割賦金の支払いが

ない場合であっても
①30日以上の相当な期間を定めて、支払いを書面で催告して
②その30日以上の相当期間に支払いがなされないときで
なければ、契約を解除し、または残りの会の割賦金を
全額請求することはできません。



このルールの反する特約は
無効になります。



例えば書面なしで口頭の催告で
20日以内に支払いをしなければいけないと
特約を決めても無効になります。




宅建業法のルールは
お客様を守るためのルールです。



以上が割賦販売契約の制限とは？！についてでした。



お家探しでお悩みのときにはぜひ
センチュリー21SEEDでお悩み解決
してくださいね。
▼▼▼




最後までお読みくださり
ありがとうございました。

あと2年だけ住み続けたい！は叶えられるか？！




こんにちは！
センチュリー21SEEDの岡村です。



今日明日は少し寒そうです。
土曜日には気温は上がりそうですが
季節の変化を感じますね。




体調管理に気を付けて
お過ごしください。




さて今回はあと2年だけ住み続けたい！は叶えられるか？！に
ついてお伝えしていきます。



さて、今回は愛着のある家と暮らしを守った、
新しい「これから」への選択肢とは？！
リースバックをされたお客様について
お伝えします。



お客様PROFILE
●職業／会社員　
●家族／夫婦2人・子ども2人　
●物件／一戸建て




一時的にここに住み続けたい



戸建てを買い、払っていけると計画し
住宅ローンを払ってきました。



しかし社会的状況やコロナウイルスの
影響で収入が減少し、妻のパートも減り、
収入がローンを組んだ時よりも減少してしまいました。



子供たちはまだ小学生で
慣れた学校や友達の事を
考えると転校はさせたくありません。



住宅ローンの返済からの解放



悩みに悩んだときにリースバックを
知りました。



住宅ローンを払わなくて
良くなったことで心は
とても軽くなりました。



リースバックでまとまった資金が
手に入り、そのまま賃貸で住み続けることが
できるようになりました。



賃貸になったことで固定資産税の
支払いもなくなりました。



売却ならばご近所の方々に
知られてしまいますが
リースバックならなかなか
知られることはありません。



できれば知られたくはないので
その点も助かりました。



2年だけでなくこの先も
この家に住み続けれられて
本当に良かったです。



以上があと2年だけ住み続けたい！は
叶えられるか？！についてでした。



このお客様の大事なポイントは
・住宅ローン・固定資産税の支払が苦しい。
・愛着あるわが家の差押えを回避したい。
・子どもの教育環境を変えたくない。
・将来的に買い戻しも検討したい。



お子さんたちの希望が叶って
自宅に住み続けられて良かったです。
このお客様にとってリースバックは
ベストな選択でした。




理想の家探しはぜひ
センチュリー21SEEDに
お手伝いさせてください。
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最後までお読みくださり
ありがとうございました。