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37条書面(契約書)について




こんにちは！
センチュリー21SEEDの岡村です。



今日は残暑が厳しい予報です。
9月はまだまだ暑い日が続きそうですよね。



体調に気を付けて過ごしましょう。



さて、今回は37条書面(契約書)について
お伝えしていきます。



37条書面の交付とは？

宅建業者は、契約成立後のトラブルを
防止するため売買・交換・貸借のそれぞれの
契約締結後遅滞なく、
一定の事項を記載した書面(37条書面)を作成し、
取引の当事者(売主、買主、交換の当事者、貸主、借主)に
対して交付しなければなりません。
37条書面には、宅建取引士の記名・押印が
必要です。
ただし、専任の宅建取引士の記名・押印で
る必要はありません。



宅建業者が自ら取引の当事者(売主、買主、交換の当事者)になる
場合は相手方に対してのみ交付の義務があります。
(自分に対する交付の義務はない)



取引の当事者が宅建業者でも
37条書面の交付を省略することはできません。



37条書面の交付場所は
特に規制はありません。



37条書面は契約当事者から
情報をもらって作成するものなので
契約当事者(情報を提供する側)に
説明の義務はありません。



37条書面の記載事項



37条書面の記載事項には
売買契約に必要な『必要的記載事項(常に記載)』と
契約者の当事者が話し合って決めた特約に
関する『任意的記載事項(特約を決めたときに記載)』が
あります。



必要的記載事項
①当事者の氏名・住所
②宅地・建物を特定する表示(所在・地番など)
貸借を除いた『既存建物』の場合は
建物の構造耐力上主要な部分等の状況に
ついて『当事者双方』が確認した事項
③代金(交換差金)・借賃・支払時期・方法
④宅地建物の引渡し時期
⑤移転登記の申請時期(貸借では不要)



任意的記載事項



⑥代金・交換差金・借賃『以外』の金銭に関する
定めがあるときはその額、授受の時期、目的
⑦契約の解除に関する定めがあるときはその内容
⑧損害賠償の予定・違約金に関する定めがあるときはその内容
⑨天災その他不可抗力による損害の負担(危険負担)に
　関する定めがあるときはその内容
⑩宅地建物の租税公課の負担に関する定めがあるときはその内容
⑪宅地建物の種類・品質に関する契約不適合責任(担保責任)に
　ついての定めがあるときはその内容
　契約不適合責任(担保責任)の『履行』に関して
　講ずべき保障保険契約の締結その他措置に
　ついての定めがあるときはその内容
⑫代金・交換差金について金銭の貸借(ローン)の
　あっせんに関する定めがあるときはその内容



⑩⑪⑫は貸借のときには
記載されません。



以上が37条書面(契約書)について
でした。




お家探しでお悩みのときにはぜひ
センチュリー21SEEDでお悩み解決
してくださいね。
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最後までお読みくださり
ありがとうございました。

海外勤務の間だけ使う将来を見越した有効活用術とは？！




こんにちは！
センチュリー21SEEDの岡村です。



岸田内閣の支持率が41％、
過去最低に並んだそうです。



安倍元首相の国葬の予定が
反対されたりしてるのが
原因でしょうか。



一国民としては
安心して暮らしたいと思います。




さて、今回は海外勤務の間だけ使う将来を
見越した有効活用術について
お伝えしていきます。



お客様PROFILE
●職業／会社員　
●家族／夫婦2人　
●物件／マンション


急に決まった海外勤務。 さて、マンションをどうする？




自宅を離れることに心残りがありました。
なにせ、夫婦共にたいへん気に入って
購入したリノベーションマンション。



ずっと住み続けていたいというのが私たちの本音です。
しかし仕事の都合で3年間の海外駐在勤務が決まり
日本に戻ってくるのは 半年に一回程度。



そのため住まいを「空家にする」、「賃貸に出す」、
「売却する」といった選択を迫られました。
また海外に行くにあたり、
気になっていたのは住宅ローンの残債です。
数百万円程度ではありますが、
完済してすっきりとした気持ちで
日本を離れたいという思いがありました。



しかし銀行の融資には時間がかかり、
間に合いそうもない。
そういった事情から浮上したのが
「リースバック」という新たな選択肢でした。




現金化に時間がかからず、 買い戻しができる魅力。



愛着を持って暮らしていたので家を
手放すことには迷いがありました。
ですが私たちにとって「リースバック」の
大きなメリットは、現金化に時間がかからないことと、
将来買い戻しもできること。



戻ってきたら自分たちが再び住むという選択肢が
可能になることでした。



将来買い戻しがしやすい金額を設定して
もらうなど細やかな配慮もして頂きおかげさまで
海外に行く前に手元に資金を残すことができて、
向こうでも不安のない落ち着いた生活が営めそうです。



※再売買による取得は、協議のうえ、条件が整った場合に限ります。
そのため、再び取得できない場合があります。



以上が海外勤務の間だけ、リースバック。
将来を見越した有効活用術でした。



このお客様の大事なポイント
・住宅ローンの残債を整理したい。
・売却した自宅を将来的に買い戻したい。
・不動産をできるだけ素早く現金化したい。
・ゆとりあるライフプランを立てたい。



何かお家のことで困ったら
センチュリー21SEEDに
お手伝いさせてくださいね。
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最後までお読みくださり
ありがとうございました。

重要事項の説明とは？！



こんにちは！
センチュリー21SEEDの岡村です。



イギリスのエリザベス女王が
逝去されました。96歳でした。



70年以上も公務をされてきた
偉大な方です。
日本人の私でも悲しいので
ご家族や国民の皆様の
悲しみはもっと深いものだと
思います。



ご冥福をお祈りいたします。





さて、今回は重要事項の説明について
お伝えしていきます。



売買の買主や賃貸借の借主が
契約した後で物件についての
悪い情報を知ることになるのは
良くないです。



そこで事前に売買の買主や賃貸借の借主に
契約をする前に物件についての
重要な情報(特に悪い情報)を知らせる必要が
あります。



重要事項の説明　義務者と説明担当者



重要事項の説明を負う者は
宅建業者です。
重要事項の説明をしなかった場合、
宅建業者は業務停止処分の対象となります。
複数の宅建業者が『取引』に関わる場合、
宅建業者はそれぞれ説明義務を負います。



重要事項の説明を担当する者は
宅建取引士です。
説明を担当する者は「専任」の
宅建取引士である必要はありません。
パートやアルバイトの宅建取引士が
説明してもいいことになっています。



重要事項の説明をするときに
宅建取引士は相手から請求がなくても
宅建取引士証を提示しなければ
なりません。



違反すると、罰則として
『10万円以下の過料』が科されることが
あります。


重要事項説明の方法



宅建業者は
物件を取得しようとする者、
または借りようとする者に対して
契約を締結するまでの間に
宅建取引士によって(宅建取引士に担当させて)
書面(35条書面)を交付して
重要事項の説明をさせなければなりません。



売主や貸主に対する説明は
重要事項の説明(35条)としては
不要です。



交換契約の場合は、契約の当事者の両者が
「取得しようとする者」なので
両者に対して、取得する物件についての
説明する必要があります。



説明の場所についての
規制はありません。
喫茶店やホテルのロビーで
説明しても宅建業法違反には
なりません。



以上が重要事項の説明に
ついてでした。



重要事項の説明の記載事項は
とてもたくさんあるので
またの機会にお伝えします。



何か困ったことがあったら
センチュリー21SEEDでお悩み解決
してくださいね。
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最後までお読みくださり
ありがとうございました。

オフィスをリースバックする。 会社経営の新しい手法。



こんにちは！
センチュリー21SEEDの岡村です。



台風11号が去ったと思ったら
台風12号が発生しているようです。
今後の進路に気を付けたいですね。



刈谷市の市民だよりが今回の巻頭は
防災特集で何が必要かいろいろ
書いてありました。



足りない物は買おうと思います。


さて、今回はオフィスをリースバックする、
会社経営の新しい手法についてお伝えしていきます。




お客様PROFILE
●職業／法人代表　
●社員／8名　
●物件／マンション



会社移転か、リノベーションか。 課題解決の意外な糸口。



都内のマンションを父親から相続し、
その一室で税理士法人を営んでおります。
築50 年にもなろうかという古い建物のため、
設備の老朽化等で仕事に支障の出ることもしばしば。



業務環境改善のため、室内を全面的に改装するか、
売却して他の場所へ引っ越すこと
などを考えておりました。



しかし改装するにも大きな費用がかかりますし、
移転するにしても都合のよい条件の物件が
見つかるかどうかは分かりません。



仕事柄すでに多くの顧客を抱えている
現在のエリアから遠く離れることは難しい。
そんな課題に頭を悩ませつつ
不動産会社へ相談に訪れたときに
「リースバックという方法もありますよ」と聞き、
大いに興味を持った次第です。


リースバックの活用で、大幅な経費の削減に。



画期的な方法だと思いました。
「リースバック」を上手に活用すれば、
事務所の改装工事はその資金で
まかなうことができます。



移転に伴う費用や作業も必要なく、
駐車場や倉庫の確保といったことも心配無用。
さらに所有から賃貸に切り替わることで
固定資産税の支払い等も含めた
キャッシュフローが楽になり、
経営指標も改善されるでしょう。
すべてのピースが ぴたりとはまり
もっとも効率的な方法だと確信しました。



現在「リースバック」により改装したオフィスは快適で、
今後も長い期間での賃貸を考えています。



以上が
オフィスをリースバックする、
会社経営の新しい手法についてでした。



このお客様の大事なポイントは
・会社移転の手間やリスクをなくしたい。
・改修工事のための資金調達。
・バランスシートをスリム化し、企業評価を向上させたい。
・安心できる企業と契約を結びたい。




理想の家探しはぜひ
センチュリー21SEEDに
お手伝いさせてください。
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最後までお読みくださり
ありがとうございました。

未成年に関する宅建業者の免許と取引士の登録の扱いの違いとは？！



こんにちは！
センチュリー21SEEDの岡村です。



今日は台風の影響で
日本海側はフェーン現象を
引き起こして気温が上がるそうです。



猛暑日になる地域もあるので
熱中症に気を付けてお過ごしください。


さて、今回は未成年に関する宅建業者の免許と
取引士の登録の扱いの違いについてお伝えします。



宅地建物取引士とは
都道府県知事が行う宅地建物取引士試験に合格し、
その知事から登録を受けて、宅建取引証を
受けた者のことをいいます。



宅地建物取引士資格試験に合格すると
一生有効です。



成年者と同じ行為能力がある未成年者は
宅建業者の免許も登録も受けることができます。



成年者と同じ能力を持たない未成年者、
普通の未成年者は宅建業者の免許は
未成年と法廷代理人を２重にチェックして
どちらも問題がなければ免許は
受けられます。



しかし、普通の未成年者は
未成年者と法廷代理人のどちらも問題がない
場合でも宅建取引士の登録は受けることが
できません。


そのルールがあっても
宅建業を経営する者が
宅地建物取引士である場合の特別ルールが
あります。



それは宅地建物取引士が、
宅建業者本人(個人業者)または、
法人業者の役員である(役員として経営に携わる)場合、
主として従事する事務所等について
その者は「成年者である専任の宅建取引士」と
みなされます。



したがって
（未成年であっても宅建業に関する営業許可を
もらい成年者と同一の行為能力を有する）
未成年者が宅建取引士であって
宅建業を経営している場合は
『成年者である専任の宅建取引士』とみなされます。



事務所には５人に１人以上の成年者の専任の
設置義務がありますが、未成年でも
経営者ならば専任の宅建士として
数えてもらえます。



以上が未成年に関する宅建業者の免許と
取引士の登録の扱いの違いについてでした。



宅建取引士資格試験には
年齢制限はありません。
だから未成年でも合格することは
できます。



ただ、試験内容は言い方も含めて
漢字も難しいので未成年で合格する人は
少ないかもしれません。



未成年で専任の宅地建物取引士の方を
みかけたら優秀なんだろうなと
思います。



理想の家探しはぜひ
センチュリー21SEEDに
お手伝いさせてください。
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最後までお読みくださり
ありがとうございました。

愛着のある家と暮らしを守った、 新しい「これから」への選択肢とは？！



こんにちは！
センチュリー２１SEEDの岡村です。



台風が九州に近付いてきて
いますね。



災害対策をして
備えておきましょう。



秋は涼してくなってきて
過ごしやすくなりますが
台風が多い季節でもありますね。

さて、今回は愛着のある家と暮らしを守った、
新しい「これから」への選択肢とは？！
リースバックをされたお客様について
お伝えします。



お客様PROFILE
●職業／会社員　
●家族／夫婦2人・子ども1人　
●物件／一戸建て


マイホームを購入後、 住宅ローンが重荷に



今から約25年前に大手住宅メーカーで
注文住宅を建てました。
ゆとりある暮らしのためにと
延床120㎡超の広いマイホームです。



月々の返済は15万円、ボーナス返済時は20万円。
当然「払っていける」という自信のもとに
住宅ローンを組みましたし、
問題なく返済を続けてきました。



しかし年齢とともに上がると
見込んでいた収入は想定していたほどではなく、
一方で大学進学を控えた子どもの教育費は増え続けます。



毎年の固定資産税もばかにならず、
次第に月々の返済が困難に。
やがて支払が滞るようになり、
ほどなく自宅は差し押さえられる寸前。
いよいよ追い詰められてしまったとき
インターネットで「リースバック」を 知りました。




「リースバックしかない」。 即座に利用を決断



娘が大学進学を控えているという
大切な時期でしたので、
どうしても生活環境を変えたくなかったんです。



厳しい状況のなか、
藁にもすがる気持ちで自宅の査定を依頼。
提示された買取額は、
住宅ローンと税金の滞納額を
相殺できる価格でした。



これしか選択肢はないと思い
「リースバック」 の活用を
即日に決断。
何年ぶりかにほっと胸を撫で下ろす
思いがしたものです。



住み慣れた場所で暮らし続けられるということ。
そして自宅から通学したいという
娘の要望を叶えることができ、
大変満足しています。



先のことはわかりませんが、
このまま賃貸生活を続けるもよし、
娘と親子リレー返済での
買い戻しを検討するもよしと、
未来に選択肢を与えられたことで
気持ちも楽になりました。



以上が愛着のある家と暮らしを守った、
新しい「これから」への選択肢とは？！でした。




このお客様の大事なポイントは
・住宅ローン・固定資産税の 支払が苦しい。
・愛着あるわが家の差押えを回避したい。
・子どもの教育環境を 変えたくない。
・将来的に 買い戻しも検討したい。



娘さんの希望が叶って
自宅に住み続けられて良かったです。
このお客様にとってリースバックは
ベストな選択でした。



理想の家探しはぜひ
センチュリー21SEEDに
お手伝いさせてください。
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最後までお読みくださり
ありがとうございました。

損害賠償額の予定等の制限とは？！




こんにちは！
センチュリー２１SEEDの岡村です。



台風11号が非常に強い勢力のまま
北上してきています。



西日本や東日本でも
雷を伴った非常に激しい雨が
降る所もあるようです。



今後の情報に気を付けて
過ごしましょう。



さて、今回は損害賠償額の予定等の制限について
お伝えしていきます。



１　民法のルール



損害賠償の予定(特約)がない場合は
実際の損害額を裁判で証明すれば
その証明した損害額を請求できます。



損害賠償額の予定がある場合は
その予定額を請求することになります。



２宅建業法上のルール

宅建業者が自ら売主となる売買契約において
債務不履行を理由とする損害賠償請求において
損害賠償額の予定または違約金を定めるときには
合算して代金の10分の2をこえてはなりません。




合算して代金の10分の2を超えた場合は
超える部分についてのみ、無効となります。



債務不履行を理由とする損害賠償請求について
損害賠償額の予定や違約金のどちらも定めないときは
裁判で実際に証明した損害額を請求できます。



具体例で考えてみると、
代金1億円で損害賠償額の予定3000万円では
宅建業法に違反します。



代金1億円で損害賠償額の予定1500万円、
違約金1500万円は宅建業法に違反します。



代金1億円で損害賠償の予定無しで
実損額2500万円を請求した場合は
宅建業法に違反しません。



以上が損害賠償額の予定等の制限について
でした。



家のことでわからないことがあったら
センチュリー21SEEDにぜひ
お手伝いさせてくださいね。
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最後までお読みくださり
ありがとうございました。

住宅ローンを完済し、差押えを回避。 「心のゆとり」を取り戻す。




こんにちは！
センチュリー２１SEEDの岡村です。



今日は9月1日で防災の日です。
今日から1週間は防災週間だそうです。



いつ災害が起こるかは
わからないからこそ
日ごろから備える必要がありますよね。





さて今回は
住宅ローンを完済し、差押えを回避した方法に
ついてお伝えしていきます。




お客様PROFILE
●職業／会社員　
●家族／独居　
●物件／マンション




リーマンショックで収入減。 持ち家は市の差押えに。



今から15年ほど前にマンションを購入。
当初は住宅ローンの支払いに何の問題もありませんでした。



しかし、風向きが変わったのは2008年の
リーマンショック以降。



建設業に携わっているため、
その影響はあまりに大きく収入が激減してしまったのです。
生活していくために仕方なく複数のカード会社から借入。



なんとか景気が回復してくれるのを待ちましたが、
不況は 長引き借金は膨らみ続けます。



やがて月々の支払いも滞るようになり、
業者から 「差押予告通知」が届きました。
続いて裁判所からの「支払督促」。
まずいと思いましたが対処するにもなす術なく、
自宅マンションはついに差押えによる
強制執行寸前にまで至りました。



債務をすべて整理し、賃料一本のみの生活に！



夜も眠れないくらい不安な日々が続いていたので、
「リースバック」というサービスを知ったときは
「これだ！」と思いました。



住み慣れた環境を手放すことなく、
借金を整理できることが魅力でした。
さっそく査定のお願いをしたところ、
債務よりも買 取金額が上回っていることが判明。
─心 からホッとしました。



残っていた住宅ローンや
カードローンを一括で支払い、
行政 による自宅の差押えを回避。
手元に多少の現金も残りました。
不動産は所有から賃貸に変わりましたが、
各種ローンや管理費などの支払いに気を揉むこともなく
賃料一本という身軽さを感じています。
実に何年ぶりかの「心のゆとり」を
取り戻すことができました。



以上がお客様の声でした。



このお客様にとっての大事なポイントは

・想定外の収入減。
・住宅ローンが払えない。
・慣れ親しんだ自宅の差押えを免れたい。
・各種ローンを整理し、スッキリしたい。
・心のゆとりを取り戻し、再スタートを切りたい。



この大事なポイントをすべて解決したのが
リースバックでした。



理想の家探しはぜひ
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お手伝いさせてください。
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最後までお読みくださり
ありがとうございました。

担保責任の特約の制限とは？！



こんにちは！
センチュリー21SEEDの岡村です。



8月もあと２日で終わってしまいますね。
今年もあと４か月です。
宅地建物取引士の試験までも
あと2か月きっていて
時間が経つのが早く感じます。



子供たちは学校が始まります。
夏休み長かったです。ただ初日はすぐに
帰ってきます。





さて、今回は担保責任の特約の制限に
ついてお伝えしていきますね。



１　民法のルール(民法566条)

売買契約で引き渡された目的物が
契約内容に適合していない場合、
買主は次のような手段を取ることができます。



１　追完請求
２　代金減額請求
３　損害賠償請求(売主に帰責事由が必要)
４　契約の解除



買主に帰責事由がある場合、１・２・４の
権利は行使できません。



３は損害賠償請求はできますが
過失相殺の扱いとなります。



期間の制限
時効消滅の基本ルール(「知った時から5年」または「10年」)の
特別版として売主が種類・品質に関して
契約内容に適合しない目的物を
買主に引き渡した場合、買主がその不適合を
『知ったときから1年以内」にその旨を売主に
『通知』しなければ買主はその不適合を理由として
追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、
契約の解除をすることができなくなります。



２　宅建業者が売主となり、
　　買主が宅建業者でない担保責任についての制限



宅建業者が売主となり、
宅建業者でない者が買主になる場合、
次のような扱いになります。



まず先ほどお伝えした民法のルール(566条)よりも
買主に不利な特約は無効です。



例えば「契約不適合について
損害賠償はできるが解除はできない」という
特約は無効です。



次に特別な扱いがされるものがあります。
それは担保責任(契約不適合)の買主に対する『通知』期間を
『引渡し』の日から『2年』以上とする特約は有効です。



引渡しから2年を超える『通知』期間を
定めた場合は引渡しから3年と期間を定めたら
2年以上なので有効です。



引渡しから2年と『通知』期間を定めた場合は
2年以上なので有効です。



引渡しから2年未満の『通知』期間を」定めた場合は
引渡しから1年や契約から2年とした場合は
引渡しから2年以上ではないので『無効』です。



無効になった場合は民法の規定通り、
『知った時から1年』以内に『通知』の
扱いになります。



３　特約

これらのルールに反する特約で
買主に不利なものは無効です。



目的物が契約内容に適しない場合、
損害賠償請求はできるが解除ができないのは無効です。



売主に帰責事由がない場合には、
買主は解除をすることができないのは無効です。



買主が契約内容に適合しないことを知ったときから
2年以内にその旨を売主に通知しない場合、
買主は契約不適合の追求をすることができないのは有効です。



引渡しから3年以内に通知しない場合、
契約不適合責任を追及できないのは有効です。



引渡しから1年以内に通知しない場合、
契約不適合責任を追及できないのは無効です。



以上が担保責任の特約の制限に
ついてでした。



買主に不利になる場合は
無効となる！
宅建業法はお客様を守るための
ルールです。



家のことでわからないことがあったら
センチュリー21SEEDにぜひ
お手伝いさせてくださいね。
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最後までお読みくださり
ありがとうございました。

多重債務で手詰まりでも清算できた方法は？！



こんにちは！
センチュリー２１SEEDの岡村です。



台風11号が発生し、31日には九州に
近づくようです。
できる対策はしておいた方が
良さそうですね。



さて、今回は多重債務で手詰まりでも
清算できた方法についてお伝えしていきます。



お客様PROFILE
●職業／会社員　
●家族／夫婦2人・子ども3人　
●物件／マンション



多重債務で手詰まり。 残された選択肢がない。



妻の妊娠・出産をきっかけに
新築マンションを購入しました。



子どもが3人に増え、養育費に困る月があったので
軽い気持ちでカード会社と契約。
住宅やクルマなども含め複数のローンを
抱えたことで生活設計が崩れ、
住宅ローンを何ヶ月も滞納することになりました。



毎月の支払いが重なり、次第に暮らしにも困窮。
ローン返済の一本化や、自宅を担保に
金融機関から融資が受けられる「不動産担保ローン」等も
検討しましたが、借入総額や件数が多く、
返済トラブルなどもあったため審査に通りません。
どこからも借入ができなくなり、
「もうダメか」と思われたときに
「リースバック」というサービスを知りました。



「変わらないこと」。 それが安心に変わる。


とにかく助かったのは「リースバック」は
あくまでも「不動産の取引」になるので、
融資を受けるための審査が必要なかったんです。



また、私たち共働きの夫婦にとってベストだと思えたのは、
「そのまま住み続けられる」こと。
小学校に通う2人の子どもの教育環境が変わることや、
待 機児童だった下の子がやっと保育園に入園できたのに、
再びイチから探すかと思うとゾッとします。



ライフスタイルを変えずに済んだことで、
子どもたちを不安にすることなく暮らしを続けていける。
将来は買い戻しなども視野に入れ、
一度すべてを清算したら今後は同じ失敗を
繰り返すことのないよう夫婦共々
意識を変えてきたいと思います。



この方法はリースバックでした。



このお客様の大事なポイント
・複数のローンの支払いで 生活が苦しい。
・多重債務でほかから 借りることができない。
・子どもたちの教育環境を変えたくない。
・一度リセットして、生活設計を立て直したい。



お子さんたちが転校するのは
なるべく避けたいですし、
保育園の空きも引っ越し先で
すぐにあるとは限らないですよね。


今の生活を変えずにできる
ベストな選択肢がリースバックでした。



何かお家のことで困ったら
センチュリー21SEEDに
お手伝いさせてくださいね。
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最後までお読みくださり
ありがとうございました。