リースバックって何なのか？！



こんにちは！
センチュリー２１SEEDの岡村です。



今日は少し気温が低いですね。



午後から雷の予報が出ているので
気を付けて過ごしましょう。








さて今回はリースバックについて
お伝えしていきますね。



リースバックについて
くわしくはこちらから
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クリック



リースバックとは
不動産を売ってもその家に
住み続けることができます。




詳しくはリンクによりわかりやすい
マンガが載っています。
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こちらをクリック





その中でもリースバックは
持ち家でなく借主になるので
固定資産税は払わなくてよくなる。
この点は支払いする際に大きなポイントに
なると思います。



個人様でも法人様でも
使うことができます。



登記を調べられたら
持ち家でないことは
わかってしまいますが
暮らしていくうえでは
特に問題ではないと思います。



ご近所の登記事項証明書を
取る方はおそらくかなりの少数派です。



リースバックのデメリットは
自宅が自分の名義でなくなることと
毎月の家賃が発生することです。



売っても住み続けることは
できますがその際にはいろいろと
決めることもあります。



よく考えてリースバックを
活用してみてくださいね。



よくわからなくなったら
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してくださいね。
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最後までお読みくださり
ありがとうございました。

宅地建物取引士とは？！



こんにちは！
センチュリー２１SEEDの岡村です。



大雨の災害が起きて
しまっている地域がありますね。



命を守るのを最優先で
行動してすべての人が
無事でいてほしいです。



食べ物や飲料水のストックが
あるといいですね。
備蓄を見直してみても
いいかもしれません。




さて、今回は宅地建物取引士について
お伝えしていきますね。



不動産屋で働いている人は
全員がこの資格をもっているわけでは　
ありません。



そうなんですが
宅建業者の事務所には
宅地建物取引士の設置義務があり、
宅建業者が取引をする際には
宅地建物取引士が必要です。



では宅地建物取引士とは
どんな資格なのか？！



『宅地建物取引士』とは
①都道府県知事が行う宅地建物取引士資格試験に
　合格している
②試験を受けた知事の登録を受けている
③宅地建物取引士証の交付を受けた者



この３つが宅地建物取引士の条件です。



また宅地建物取引士の独占事務が
あります。



それは
①重要事項の説明
②重要事項の説明書(35条書面)への記名・押印
③37条書面(契約書)への記名・押印



これらは専任の宅建士である必要はなく、
全国どこでもできます。



宅地建物取引士の義務等があります。



①宅地建物取引士の業務処理の原則
宅地建物取引士は、宅建取引業の業務に
従事するときは、宅地または建物の
取引の専門家として、購入者の利益の保護及び
円滑な宅地または建物の流通に資するよう、
公正かつ誠実にこの法律の定める事務を
行うとともに、宅地建物取引業に関連する業務
(リフォーム、保険等)に従事する者との
連携に努めなければならないとされています。



②信用失墜行為の禁止
宅地建物取引士は、宅地建物取引士の信用や品位を
害するような行為をしてはいけません。
これは業務に従事していない時も同じです。



③知識及び能力の維持向上
宅地建物取引士は、宅地建物の取引に
係る事務に必要な知識および能力の向上に
努めなければなりません。



以上が宅地建物取引士に
ついてでした。



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最後までお読みくださり
ありがとうございました。

宅建業法の媒介・代理の規制とは？！



こんにちは！
センチュリー21SEEDの岡村です。



今日もまた暑いですね。
私は行っていませんが昨日と一昨日に
刈谷では万燈祭りがありました。



夏にはわんさか祭りというお祭りも
あります。



花火をいつも見に行っていましたが
今年は１０分しかやらないそうです。
コロナの影響だから仕方ないですよね。





さて、今回は宅建業法の媒介・代理の規制について
お伝えしていきます。



宅地や建物を売却したいときに
不動産屋さん(宅建業者)に
買ってくれる人を探してくれるように
依頼することがありますよね。




この依頼のタイプには
取引相手を紹介してもらう「媒介」と
依頼者の代わりに契約するところまで依頼する
「代理」があります。



依頼者と宅建業者の間で、媒介契約や代理契約を
締結する際に口約束によるトラブル防止や報酬額を
めぐる争いを防止するため、
依頼内容を明確にしておくための
媒介(代理)契約書面の作成・交付などが
宅建業者に義務づけられています。



媒介と代理　

「媒介」とはいわゆる「仲介」のことでです。



例えば
宅地建物を売却したい方から
媒介を依頼を受けた宅建業者が
宅地建物を購入したい方を紹介し、
売買契約成立のお手伝いをすることです。




「代理」とは、依頼を受けた代理人が
依頼者に代わって直接相手と契約を行うことを言います。


例えば、
宅地建物を売却したい方から
代理の依頼を受けた宅建業者が
宅地建物を購入したい方と
直接売買契約をすることです。
代理の依頼者を売主として契約が成立します。





媒介契約の種類

①一般媒介契約
複数の宅建業者に重ねて媒介の依頼が
できるタイプの媒介契約です。
一般媒介には他に重ねて
依頼している宅建業者が誰なのかを
明示する義務のある明示する義務明示型と、
明示する義務がない非明示型があります。



②専任媒介
他の宅建業者に重ねて媒介の依頼をすることが
できないタイプの媒介契約です。




③専属専任媒介(自己発見取引が禁止される専任媒介)
他の宅建業者に重ねて媒介の依頼をすることが
できない専任専属の一種です。
専任専属媒介の場合、依頼者が自ら発見した取引相手との
契約が禁止されます。



媒介契約の規制
媒介契約を締結した宅建業者は
媒介契約の目的物である宅地・
建物の媒介・交換の申し込みが当たっときは
遅滞なく、依頼者の報告しなければいけません。



このルールに反する特約は無効となります。
一般媒介でも適用があります。



①専任媒介・専任専属媒介の有効期間と更新

・媒介契約の期間は上限3カ月となり、
　3カ月を超えた定めは3カ月に短縮されます。

・依頼者の申し出がある場合に限り、3カ月を限度として
　更新できます。
※宅建業者は依頼者の申し出を承諾することも
　承諾しないこともできます。



・有効期間を自動的に更新する特約等、
　依頼者に不利になる特約は無効です。
※依頼者の事前承諾があっても
　自動更新特約は無効です。
　特約部分のみが無効になり、媒介契約は有効です。



②業務処理状況の報告義務(電子メールでも可)

専任媒介は２週間に１回以上です。
(休業日を含む)
専属専任媒介は１週間に１回以上です。
(休業日を含む)



これよりも
依頼者に不利となる特約は
無効です。



例えば
１カ月に１回報告する特約は
無効になります。
また毎日報告するという依頼者に」
有利な特約は有効です。




③指定流通機構(レインズ)への登録義務

専任媒介は契約締結の日から
７日以内(休業日を含まない)。



専属専任媒介は契約締結の日から
５日以内(休業日を含まない)。



これよりも依頼者に不利となる契約は
無効です。



例えば
媒介契約締結の日から
２週間以内に登録するという特約は
依頼者に不利となるので無効です。
また休業日を含めて５日以内に登録するという
依頼者に有利な特約は有効です。


指定流通機構への登録
(レインズ　Real Estate Information Network System)

指定流通機構は、媒介の依頼を受けた宅建業者が
物件の情報を登録し、その他の宅建業者が登録された
その他の宅建業者が登録された情報を利用することにより
売買契約の正確かつ迅速な成立と
依頼者の利益増進を図ることを目的とする
機関です。



指定流通機関が不動産情報交換のために
導入している情報システムを
レインズ　(Real Estate Information Network System)と言います。



指定流通機構の会員である
不動産業者はパソコンなどから
レインズから不動産に関する情報を
受け取ることができます。



指定流通機構の登録事項
・宅地または建物についての
　所在・規模・形質・売買すべき価格(交換は評価額)
・宅地または建物に係る都市計画法その他法令に
　基づく制限で主要なもの
・当該専任媒介契約が専任専属である場合にあっては
　その旨



登録済証の交付
指定流通機構に物件登録をした場合、
宅建業者は指定流通機関から
発行される登録済証を遅滞なく、
媒介の依頼者に引き渡さなくては
なりません。



制約の通知
登録した物件の売買・交換の契約が
成立した場合,
宅建業者は遅滞なくその旨を
指定流通機関に通知しなければ
いけません。



通知事項は登録番号、土地・建物の取引価格、
契約成立年月日です。



以上が宅建業法の媒介・代理の
規制についてでした。



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最後までお読みくださり
ありがとうございました。

住宅瑕疵担保履行法とは？！



こんにちは！
センチュリー21SEEDの岡村です。



今日もまた暑いですね。
40度近くなるところもあるようです。



こまめに水分補給しましょう。





さて、今回は住宅瑕疵担保履行法に
ついてお伝えしていきます。



以前耐震偽装の事件があり、
多くの分譲マンションで
耐震偽装による瑕疵が発覚し
売主業者に対する多額の
損害賠償請求の問題になりました。



私の住む刈谷市では
駅直結のビジネスホテルが完成しましたが
すべて壊して建て直されていました。
そのときには取材でヘリコプターが
よく飛んでいました。



話を戻しますと
売主業者の有する財産だけでは
担保責任(契約不適合責任)を
負担することができず、
売主業者は倒産してしまったため
被害者である住宅購入者に大きな負担を
与えてしまいました。



いくら法律で、
売主等が担保責任(契約不適合責任)を
負うべき旨の規定があっても、
責任を果たすだけの十分な資金がなければ
買主に対して責任を果たすことが
できないのが明らかになりました。



そこで
「住宅瑕疵担保責任の履行に関する法律
（住宅瑕疵担保履行法）を制定し、
新築売主である宅建業者に担保責任
(契約不適合責任)を履行できるようにするための
資力確保の措置(供託・保険)を義務付ける
ことになりました。



資力確保の義務付け
『新築住宅』の売主は(住宅品質確保法により)
『構造耐力上の主要な部分(例：基礎・土台・柱・壁・屋根など)』
または『雨水の侵入を防止する部分(例：屋根・外壁など)』に
ついて、買主に『引き渡した時から10年間』、
『瑕疵担保責任(特定住宅瑕疵担保責任)』を
負います。



売主にお金がない場合であっても
欠陥のある新築住宅を購入した買主を
救済できるように(瑕疵担保責任の履行を確保するため)、
『新築住宅』を引き渡した『売主の宅建業者』は
「保険金の供託」か「保険への加入」いずれかの
資力確保をしなければいけません。



瑕疵とは種類・品質に関して
契約の内容に適合しない状態のことを
言います。



また新築とは
完成後１年以内でまだ人が住んでいない状態です。



供託とは
「住宅販売瑕疵担保保証金の供託」のことです。




保険とは
住宅販売瑕疵担保責任保険への加入のことを
言います。



住宅販売瑕疵担保責任保険は
次の３つを満たすものでなければ
いけません。


１、宅建業者(売主)が保険料を支払う
２、保険金額が2000万円以上である
３、新築住宅の引き渡しを受けた時から
　１０年以上の期間にわたって有効である



売主の宅建業者に資力確保も措置(供託・保険)が
必要となる場合は、売主が宅建業者で買主が
宅建業者でない場合に限られます。



住宅販売瑕疵担保保証金の供託と還付の流れ
１　売主(宅建業者)が買主(宅建業者ではない)に
　　新築住宅の売買をする

２　売主が住宅販売瑕疵担保保証金の供託を
　　供託所にする

３　(売主の倒産等)が起きると買主は還付請求をする

４　供託所から買主に還付される


住宅販売瑕疵担保責任保険契約と還付の流れ

１　売主(宅建業者)が保険へ加入する

２　売主(宅建業者)が買主(宅建業者ではない)に
　　新築住宅の売買をする



ここで保険の場合は
宅建業者が瑕疵担保責任を履行するか、
履行しない場合で流れが違います。



宅建業者が瑕疵担保責任を履行する場合
３　瑕疵担保責任の履行

４　保険法人から売主へ保険金の支払いがされ、
　　買主に保険金が支払われる



宅建業者が瑕疵担保責任を履行しない場合
３　(売主の倒産等)保険金を保険法人に直接請求

４　保険法人から買主へ保険金の支払いがされる



最後に
供託所の所在地等、住宅販売瑕疵担保保証金の
供託に関する説明をします。



売主の宅建業者は新築住宅の買主に対して
売買契約の締結までに住宅販売瑕疵担保保証金の供託を
している供託所の所在地を記載した書面を交付して
(または買主の承諾を得て電磁的方法により提供して)
説明しなければなりません。



また宅建業者が住宅販売瑕疵担保保険法人と
住宅販売瑕疵担保責任保険契約をした場合、
保険証券(またはこれに代わるべき書面・電磁的方法)を
買主に交付しなければなりません。



以上が住宅瑕疵担保履行法でした。



新築住宅を購入した後で
問題は起きてほしくないですが
万が一起きた場合には
知っておくべき情報です。



購入した後に
お客様が笑顔で幸せな生活を
できることが一番です＾＾



何か困ったことがあったら
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してくださいね。
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最後までお読みくださり
ありがとうございました。

贈与税の配偶者控除とは？



こんにちは！
センチュリー21SEEDの岡村です。



毎日暑い日が続きますね。
節電も大事ですが
体調に気を付けてお過ごしください＾＾



我が家のエアコンは数年前に
買いかえたらすごく冷えるようになって
29度でも寒いくらいです。






さて、今回は贈与税の配偶者控除に
ついてお伝えしていきます。

• ○夫婦間での住宅等の名義変更（贈与）や
• 取得資金の贈与について、婚姻期間20年以上であれば、2,000万円を控除

贈与を受けた日において
婚姻期間が20年以上である配偶者から、
①居住用不動産又は
②居住用不動産の取得資金の贈与を受けた場合には、
その年分の贈与税の課税価格から、
基礎控除110万円のほかに2,000万円を
差し引いて贈与税を計算することができます。



なお、この控除は、
同じ配偶者からの贈与については、
一度しか受けられません。



また、この控除を適用した結果、
贈与税がかからない場合でも、
不動産取得税や登録免許税が
かかりますので留意ください。

1. （注1）婚姻期間20年以上の計算において、
2. 　１年未満の端数は切り捨てます。
3.  

1. （注2）居住用不動産とは、贈与を受けた年の翌年の
2. 　3月15日までに贈与を受けた人が居住の用に供し、
3. 　かつ、その後も引き続き居住の用に供する
4. 　見込みである居住用の土地等又は家屋をいい、
5. 　土地等の場合は、居住用家屋とともに贈与を受けた敷地、
6. 　若しくは配偶者又は親族の所有する
7. 　居住用家屋の敷地であるものをいいます。
8.  

1. （注3）居住用不動産の取得資金とは、
2. 　贈与を受けた年の翌年の3月15日までに
3. 　居住用不動産の取得に充てられ、かつ、
4. 　その不動産にその日までに居住し、
5. 　その後も引き続き居住する見込みである場合の
6. 　その金銭の額をいいます。
7.  
8.  
9.  
10. （注4）①と②の財産の価額の合計額が2,000万円未満のときは、
11. 　その合計額が控除額の上限となります。

所得税のしくみとは？！




こんにちは！センチュリー21SEEDの岡村です。





さて今回は所得税に
ついてお伝えしていきます。



課税の種類

所得は、その性質によって次の10種類に分けられます。

• １　利子所得
• ２　配当所得
• ３　不動産所得
• ４　事業所得
• ５　給与所得
• ６　退職所得
• ７　山林所得
• ８　譲渡所得
• ９　一時所得
• 10　雑所得

小規模宅地の特例（特定居住用宅地等）とは？！



こんにちは！
センチュリー21SEEDの岡村です。






今回は小規模宅地の特例
（特定居住用宅地等）についてお伝えします。

• ○被相続人の自宅の敷地を一定の親族が相続した場合に、
• 相続税の評価額を20％に引き下げる特例

被相続人の自宅の敷地などで、
次の要件を満たす小規模宅地（特定居住用宅地等）を
被相続人の親族が相続した場合は、
対象面積330m²までの部分について、
その宅地の評価額が20％に引き下げられます。

1. （注1）宅地を相続した人について、②においては、
2. 相続税の申告期限まで引き続きその宅地を所有し、
3. 同居していた家屋に居住していること、③においては、
4. 相続税の申告期限まで引き続き
5. その宅地を所有していることが適用要件とされています。

1. （注2）③は、被相続人の配偶者又は
2. 居住用家屋（独立部分）で
3. 被相続人と共に起居していた法定相続人が
4. いない場合に適用されます。
5. また、持ち家のない別居親族とは、
6. 相続開始前3年以内にその人、その人の配偶者、
7. その人の3親等内の親族又はその人と
8. 特別の関係がある法人の所有する家屋に
9. 居住したことがない者をいいます。
10. なお、相続開始時に居住していた家屋を
11. 過去に所有したことがある人は、適用されません。

1. （注3）これらの他に被相続人の
2. 生計一親族の居住用宅地についても、
3. 配偶者又は生計一親族が宅地を
4. 相続した場合は適用が受けられます。

（特定居住用宅地等）でした。



特例を使った場合は
税額452万円で
使わなかった場合の税額は
1070万円です。



1070万円－452万円＝618万円です。



618万円もの差額が出ます。



もし使えるのであれば
使いたい制度ですね。



よくわからないときにはいつでも
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してくださいね。
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最後までお読みくださり
ありがとうございました。

報酬額の制限とは？！



こんにちは！
センチュリー21SEEDの岡村です。






今回は宅建業者が売買・交換での
報酬額の制限についてお伝えしていきます。




宅地や建物の売買の依頼を受けて
売買契約を成立させた場合は
媒介業者はどのくらいの報酬を
もらっていいのでしょうか？



あまりにも高額な報酬を
認めてしまったら
媒介の依頼者にとって負担になって
しまいますよね。



宅建業法では、媒介を行った宅建業者が
受け取っていい
報酬の限度額を定めています。



その定められた限度額の範囲内で報酬を
請求していいことになっています。



売買・交換の報酬の基本計算は
このようになっています。



売買代金の額が200万円以下なら
売買代金×５％です。



売買代金が200万円を超え400万円以下ならば
売買代金×4％＋2万円です。



売買代金400万円を超えるならば
売買代金×3%＋6万円です。
（これらプラス消費税が課税された額が
報酬額になります）



交換の場合は高い方の額を
基準として考えます。



媒介では基本計算通り、
代理では基本計算の2倍になり、
ひとつの取引での報酬の合計限度額は
基本計算の2倍に決められています。



また売買代金についての消費税の扱いでは
建物の売買代金は課税されますが
土地の売買代金は課税されません。



建物は経年劣化しますが
土地は経年劣化しません。



例えば、
売買の媒介を1人の業者が1人の依頼者から
媒介を頼まれた場合に
売買契約が1000万円だった場合には
どんな計算になるかというと



1000万円×3%＋6万円=36万円（基本計算額）



依頼主からもらえる報酬の限度額は
36万円になります。



次に売主からも買主からも
媒介の依頼を受けた場合には
どうなるでしょう。



1000万円×3%＋6万円=36万円（基本計算額）



買主からもらえる報酬の上限額は36万円、
売主からもらえる報酬の上限額は36万円で
あわせると72万円になります。



では代理の場合はどうなるでしょうか？



当事者の一方から
代理の依頼を受けて売る場合には
どうなるかというと



1000万円×3%＋6万円=36万円（基本計算額）


この計算の2倍が報酬になるので
36万円×2=72万円が代理の報酬になります。



また売買の代理において
売主からも買主からも代理をした場合には
どうなるでしょうか？



売主からもらえる報酬の上限額は
36万円×２（代理）=72万円です。



買主からもらえる報酬の上限額は
36万円×２（代理）=72万円です。



この合計額は142万円ですが
この額を受け取るのは宅建業法違反になります。



そうなると
買主と売主の併せた額が
72万円が上限額です。



これらの金額に
課税業者である宅建業者は
消費税（10％）を加算した額が
受け取れる報酬額になってます。



以上が媒介・代理の場合の
報酬額の制限ついてでした。



センチュリー21SEEDでは
この仲介手数料が０円の物件も
ございます。



よくわからなくなったら
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最後までお読みくださり
ありがとうございました。

土地建物の評価額とは？！



こんにちは！
センチュリー21SEEDの岡村です。




さて今回は土地建物の評価額に
ついてお伝えしていきます。

• • ○相続税は、購入価格や建築費ではなく、評価額に基づいて計算する
  • ○家屋の評価額は、固定資産税評価額が基準となる（貸家を除く）
  • ○宅地の評価額は、〔路線価×地積〕が基準となる（市街地の標準宅地の場合）

  
  
  
  

  相続税や贈与税を計算するときの財産の価額は、
  原則として時価で評価することとされていますが、
  納税者自身が正確な時価を算出することは難しいため、
  財産の種類ごとに一定の評価方法（財産評価基本通達等）が
  定められています。
  
  
  
  宅地については、地域に応じた２つの評価方式があり
  家屋については、固定資産税評価額に基づき、
  次のように評価します
  （自用地の場合。その他の評価方法は土地建物の財産評価参照）。