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鑑定評価の価格の種類とは？！




こんにちは！
センチュリー21SEEDの岡村です。



またコロナ感染者が増えてきているそうです。
長女の中学校でも学級閉鎖になった
クラスも出ています。



寒くなってきていますし、
体調には気を付けてお過ごしください。





さて、今回は鑑定評価の価格の
種類についてお伝えします。



鑑定評価によって求められる価格は
基本的に正常価格です。



ただし、依頼目的や条件に応じて
限定価格、特定価格、特殊価格を
求める場合もあります。



正常価格



正常価格とは、売買するとしたら
不動産取引の相場からしてこのくらいが
適正だよね、という価格です。



正常価格は市場性を有する不動産について
現実の社会情勢の下で合理的と考えられる条件を
満たす市場で形成されるであろう市場価格を表示する
適切な価格と定義されます。



限定価格



限定価格とは、例えば誰も見向きもしない土地だけど
お隣さんにとってだけはその土地があれば敷地の
立地条件が良くなるので価値が高いという場合に
お隣さんが買うときの適正な価格です。



限定価格は市場性を有する不動産について
不動産と取得する他の不動産との併合または
不動産の一部を取得する際の分割等に
基づき正常価格と同一の市場概念の下において
形成されるであろう市場価値と乖離することにより
市場が相対的に限定される場合における取得部分の
当該市場限定に基づく市場価格を適正に表示される
価格と定義されます。



隣接不動産の合併を目的とする売買や
借地権者が所有する建物を保持するために
底地(借地権が設定された土地の所有権)を
買う場合などがこれにあたります。



特定価格



特定価格とは、例えば今にも倒産しそうな会社が
ビルを持っている場合に、1年後ならば1億で売れるけれど
そんなに待っていられない場合にすぐに6000万円で
売却しようという場合などによる価格です。



特定価格は市場性を有する不動産について
法令等による社会的要請を背景とする
鑑定評価の目的の下で正常価格の前提となる
諸条件を満たさないことにより正常価格と
同一の市場概念の下において形成されるであろう
市場価値と乖離することとなる場合における
不動産の経済価値を適正に表示する価格と
定義されます。



民事再生法に基づく早期売却や
会社更生法に基づく事業の継続を
前提とした価格を求める場合、投資家のための
投資採算価値を表す価格を求める場合などが
これにあたります。



特殊価格



特殊価格とは例えば売買の取引が
される可能性がない重要文化財指定建築物、
宗教建築物または公共公益施設についての
価格です。



特殊価格は文化財等の一般的市場性を
有しない不動産についてその利用現況を
前提とした不動産の経済価値を適正に
表示する価格と定義されます。



以上が鑑定評価の価格の
種類についてでした。



理想の家探しはぜひ
名古屋市昭和区の
センチュリー21SEEDに
お手伝いさせてください。
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最後までお読みくださり
ありがとうございました。

不動産の鑑定評価について



こんにちは！
センチュリー21SEEDの岡村です。



今日18時から22時ごろにかけて
皆既月食が観測できるようです。



月が天王星を隠す天王星食も
起こるそうです。
日本ではなんと442年ぶりです。
1580年は安土桃山時代ですね。



お天気も良さそうなので
良かったら夜に東の空を眺めてみて
ください＾＾



さて、今回は不動産の鑑定評価について
お伝えしていきます。



同じ広さの土地であったとしても
都心にある商業地と田舎の畑では
まったく土地の価値が異なります。



また、土地の取引では当事者の個別的な
事情が価格に大きく反映しやすくなっており、
適正な価格の基礎となる市場価格を形成する場が
ありません。



そのため、合理的な判断基準に基づいて
客観的な適正価格を求めていく必要が
あります。



不動産の適正な価格を求めるためには
価格を形成する要因を検討して価格を
判定するための専門的な評価作業が必要と
なります。



そこで出番となるのが、専門家である
不動産鑑定士による鑑定評価です。



・価格形成要因(価格を形成する要因)
不動産の効用、相対的希少性、不動産に対する
有効需要の三者に影響を与える要因を
価格形成要因といい、一般的要因、地域要因
及び個別的要因に分けられます。



不動産の鑑定評価を行うに当たっては
不動産の価格を形成する要因を明確に
把握し、かつ、その推移及び動向並びに諸要因間の
相互関係を十分に分析すること等が必要です。



・鑑定評価に用いる取引事例の選択
鑑定評価に用いる取引事例については
近隣地域または同一需給圏の類似地域に
存する不動産に係るもののうちから選択するものと
されています。



ただし、必要やむを得ない場合には近隣地域の
周辺の地域に存する不動産に係るもののうちから
選択することができます。



以上が不動産鑑定評価についてでした。




何かお家のことで困ったら
名古屋市昭和区の
センチュリー21SEEDに
お手伝いさせてくださいね。
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最後までお読みくださり
ありがとうございました。

建築協定とは？！




こんにちは！
センチュリー21SEEDの岡村です。



今日は次女の小学校の学習発表会が
あります。



3年ぶりの開催です。
行事は中止になることが多かったので
久々に見に行けます。



この2年は子供たちには
我慢の連続だったと思います。
少しずつ行事ができるようになって
良かったです。



さて、今回は建築協定について
伝えしていきます。



建築協定とは住民たちが自主的に
建築物の敷地や形態等に関し、
法の最低限の基準を超える基準を定めることが
できる制度です。



例えば、より良い環境を整備するため
法律上はホテルを建築できる第一種住居地域に
おいて、建築協定を締結してホテルを建築
できなくする等のことです。



建築協定の手続き



建築協定は、市町村の条例で建築協定を
締結できる旨を定められた区域に限って
締結することができます。
建築協定の合意が成立した場合は
その旨を特定行政庁に提出し、
その認可を受ける必要があります。



建築協定の効力
建築協定の効力は、建築協定の認可の公告後に
協定区域内の土地の所有者となった者に
対しても及びます。



協定の変更
建築協定の内容を変更しようとするときは
土地の所有者等の全員の合意が必要であり、
その上で特定行政庁の認可が必要です。



協定の廃止
建築協定を廃止する場合には
全員の合意は不要です。
協定区域内の土地所有者等の過半数の合意を得て
特定行政庁の認可を受けることによって
廃止することが可能です。



1人協定



ディベロッパー(開発業者)が建売分譲地を
建設する場合等、建築協定を締結しようとする
区域内に土地の所有者が1人しかいないときには
その者(ディベロッパー等)は、単独で協定を定め
特定行政庁の認可を受けることができます。



ただし、その協定が効力を発するのは
認可の日から起算して3年以内に
当該区域内に２人以上の土地の所有者等が
存在することとなった時からとなります。




以上が建築協定についてでした。





理想の家探しはぜひ
名古屋市昭和区にある
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最後までお読みくださり
ありがとうございました。

地価公示の手続きについて



こんにちは！
センチュリー21SEEDの岡村です。



免許の更新で新しくなった
平針運転試験場に行ってきました。



水曜日でしたがけっこう混んでいました。
建物がすごくきれいになっていて駐車場も
立体駐車場になっていて1日500円の
料金がかかるようになっていました。



平針運転試験場のツイッターのアカウントが
あってその日の混み具合を投稿しているので
それを見てからでかけてもいいかもしれないですね。





さて、今回は地価公示の手続きについて
伝えしていきます。



個別的な事情に左右されやすく
あいまいになりやすい土地の価格に
ついて、取引の目安(指標)を与え、
適正な地価を形成しようとするのが
地価公示です。



地価公示では、毎年1回、標準地を選定して
『正常な価格』を公示します。



標準地の選定

土地鑑定委員会が「公示区域」内で選定します。
この時に使用収益を制限する権利が
あっても標準地に選定できます。



鑑定
2人以上の不動産鑑定士が毎年1回1月1日を
価格時点として鑑定します。
鑑定は①近傍類地の取引価格から算定される推定の価格
　　　②近傍類地の地代から算定される推定の価格、
　　　③同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額
①②③すべてを勘案して行わなければなりません。
勘案であり、平均するのではありません。



評価書提出

標準地の鑑定を行った不動産鑑定士は
土地鑑定委員会に対し、鑑定評価額その他の事項を
記載した鑑定評価書を提出します。
前回と同じでも提出が必要です。



鑑定・審査
土地鑑定委員会は提出を受けた鑑定評価の
結果を審査し、必要な調整を行って
正常な価格を判定します。
正常な価格とは土地の自由な取引が行われる
場合に通常成立する価格をいい、
土地に建物や借地権・地上権等があるときには
これらがないものとして判定されます。



公示
土地鑑定委員会が標準地の所在、価格などについて
官報で公示します。



送付・閲覧
土地鑑定委員会は市町村長に対して
公示した地価に関する書面、図面を
送付します。
市町村長は公示された地価に関する書面、図面を
市町村の事務所で閲覧に供します。



※公示区域とは都市計画区域その他の
土地取引が相当程度見込まれるものとして
国土交通省令で定める区域をいいます。



以上が地価公示の手続きについてでした。




理想の家探しはぜひ
名古屋市昭和区にある
センチュリー21SEEDに
お手伝いさせてください。
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最後までお読みくださり
ありがとうございました。

地価公示について



こんにちは！
センチュリー21SEEDの岡村です。



今日からジブリパークがオープンです。
あいにくの雨ですが行ってる人は
たくさんいそうですね。



写真を撮るスポットがいろんなところに
あるみたいですよね。
インスタグラムにジブリパークの
投稿をする人が増えそうです。




さて、今回は地価公示について
お伝えしていきます。



地価公示とは、地価公示法にもとづいて、土地鑑定委員会が
毎年1回1月1日時点における標準地の正常な価格を
3月に公示するものです。



適正な価格がわかりにくい一般の土地の
取引価格に対して指標を与え、公共用地の
取得価格の算定に資するとともに
不動産鑑定士等が土地についての鑑定評価を
行う場合の規定等となることにより、
適正な価格の形成に寄与することを
目的にしています。



公示価格は、土地鑑定委員会が
2人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、
その結果を審査し、必要な調整を行って
標準地の1㎡当たりの『正常な価格(更地価格)』として
判定していきます。




標準地は都市計画区域に限られません。
都市計画区域の外でも選定できます。



標準地は、土地鑑定委員会が
自然的及び社会的条件からみて
類似の利用価値を有すると認められる
地域において、土地の利用状況、環境等が
『通常』と認められる一段の土地について
選定します。



土地鑑定委員会は、標準地の単位面積当たりの
正常な価格を判定したときは、すみやかに
①標準地の所在地
②標準地の価格及び、価格判定の基準日
③標準地の地積及び形状
④標準地及びその周辺の土地の利用状況等
これらについて官報で公示しなければなりません。



以上が地価公示についてでした。



家のことでわからないことがあったら
センチュリー21SEEDにぜひ
お手伝いさせてくださいね。
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最後までお読みくださり
ありがとうございました。

都市計画法の全体像とは？！




こんにちは！
センチュリー21SEEDの岡村です。



今日はハロウィンですね。
特に何も我が家ではしませんが
韓国で悲しい事故があったので
何も起こらずに今日が無事に
終わってほしいと思います。





さて、今回は都市計画法の全体像に
ついてお伝えします。



そもそもどうして計画的に
街づくりをしなければいけないのでしょうか？




綺麗で住みやすい街をつくるためには
下水道の整備をしたり、道路や公園を
造ったり、たくさんのお金が必要になります。



たくさんの大切な税金を使うので
計画的でなければいけません。



そのために国・都道府県・市町村など
(行政機関)による適正な手続きと
街づくりの手法を規定しているのが
都市計画法です。



都市計画法における街づくりの手法は
まず街づくりをする場所を決めて、次に街の設計図を
描き、その設計図の通りに街をつくるという単純なものです。



ざっくりのイメージは
こんな感じです。



都市計画区域の指定
新たに街づくりをする場所を決める
↓
都市計画の決定
街の設計図を描く
↓
都市計画制限
設計図に違反する行為を規制する
↓
都市計画事業
設計図の通りに街を作っていく



都市計画区域が指定されると
その中でどのように街づくりを進めていくのかという
大まかな方針が必要です。



都市計画区域ごとの街づくりの方針は
都道府県が定めることになっています。



この街づくりの方針のことを
都市計画区域の整備、開発及び保全の方針
(マスタープラン)と呼んでいます。



名古屋市には2030年に向けた
こんなプランがあります。
▼▼▼
名古屋都市計画マスタープラン2030



ご自身のお住いの場所でも
未来に向けたプランがあるかもしれません。



良かったら調べてみて
ください＾＾



今回は都市計画法の全体像について
お伝えしました。



理想の家探しはぜひ
センチュリー21SEEDに
お手伝いさせてください。
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最後までお読みくださり
ありがとうございました。

防火地域・準防火地域とは？



こんにちは！
センチュリー21SEEDの岡村です。



朝晩は冷えるようになってきましたね。
体調に気を付けてお過ごしください。



そろそろこたつを出そうかと思ってます。



さて、今回は防火地域・準防火地域とは？について
お伝えしていきます。



防火地域とは、耐火性能の高い建築物などの
建築を促進することにより、火災の発生・拡大を
防止しようとする地域です。



防火地域
防火地域は主として都市部の密集市街地
(主に店舗併設住宅・商店や事務所などが密集した地域)に
していされており、主要な幹線道路に沿って
線状に指定されていることが多いようです。



準防火地域
準防火地域は、都心と郊外の住宅地との
中間の地区に主として指定され、都市部では
かなり広い範囲で指定されています。



防火地域内の制限
都市計画で防火地域と指定された地域では
火災の危険を防ぐために、建築物を耐火建築物「等」、
または準耐火建築物「等」とするよう規制があります。
「等」・・・同等以上の延焼防止性能がある建築物が
含まれます。




防火地域内の制限
原則・・・3階以上(地階含む)の建築物
　　　　　または延べ面積100㎡を超える建築物




準防火地域の制限
原則・・・4階以上(地階除く)の建築物
　　　　　または延べ面積が1500㎡を超える建築物



防火地域・準防火地域には
次のような屋根と開口部と外壁に
関する共通の規定があります。



屋根
市街地のおける火災を想定した火の粉による
建築物の火災発生を防止するため屋根に
必要とされる性能に関して建設物の構造及び用途の
区分に応じて定められる一定の技術的基準に
適合するもので、国土交通大臣が定めた構造方法を
用いるものまたは国土交通大臣の認定を受けたものと
しなければなりません。



開口部
外壁の開口部で延焼のおそれのある部分に、
一定の構造の防火戸その他防火設備を
設けなければなりません。




外壁
外壁が「耐火」構造の建築物は
その外壁を隣地境界線に接して
設けることができます。




また防火地域だけの規制で
防火地域内にある看板・広告塔・装飾塔等の
加工物で、次のどちらかに該当するものは
その主要な部分を「不燃材料」で造り、または
覆わなければいけません。
・建築物の屋上に設けるもの
・高さ3ｍをこえるもの



最後は防火地域等の内外にわたる場合に
ついてです。




建築物が防火地域と準防火地域、規制の異なる区域に
わたるときはその全部について規制の厳しい方の
ルールを適用します。



ただし、建築物が異なる区域外において
防火壁で区画されているときは、その防火壁の外に
ついてはその地域の規制を適用します。



例えば、建築物が防火地域と準防火地域に
わたる場合で、準防火地域の部分に防火壁が
設けられているときは、その防火壁の外(準防火地域側)に
ついて準防火地域の規制が適用されます。



以上が防火地域・準防火地域とは？に
ついてでした。




理想の家探しはぜひ
センチュリー21SEEDに
お手伝いさせてください。
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最後までお読みくださり
ありがとうございました。

耐震・制震・免震構造について




こんにちは！
センチュリー21SEEDの岡村です。



来月オープンするジブリパークの
入場チケットが来年2月分から
先着順になるそうです。



行ってみたいですが落ち着いたころにと
考えております。

さて、今回は耐震・制震・免震構造について
お伝えしていきます。



耐震とは？
「耐震」とは、家の強度を上げて、
地震に「耐えられる」強い構造にするという考え方です。
建築基準法では、どのくらい強い構造にするか
「耐震基準」が設けられており、
新築時の基準をクリアした住宅が建てられています。



阪神淡路大震災などいくつかの大きな地震を
契機に基準は変更されてきており、
1981年と2000年に大きな改正がなされています。
改正以前の古い建物では、耐震性能が不足していることがあり、
耐震診断をおこなって適切な補強を
することが求められています。



制震とは


※国都交通省HP画像を引用しています

「制震」とは、建物内部に「ダンパー」などの
部材を組み込み、地震や台風などによる揺れを
吸収するという考え方です。



耐震とは違って、地震の揺れそのものが抑えられるため、
建物の損壊・倒壊だけでなく、家具の転倒などの
被害も軽減する効果が期待できます。



免震とは？
「免震」とは、建物の基礎と建物の間に免震装置を設置し、
地面からの揺れを建物に伝えにくくするという考え方です。
コストが高くメンテナンスも必要なため、
一般住宅ではなかなか取り入れられていません。

ありがとうございました。

そもそもセンチュリー21はどんな会社なのか？！




こんにちは！
センチュリー21SEEDの岡村です。



まだ10月ですがお店にはもう
クリスマスやお正月の商品が
並んでいますね。



年々早くなっているようにも
感じます。
我が家は「しろたん」という
たてごとアザラシのキャラクターの
鏡餅を買っていて今年も買いました。



しろたんが毎年干支の着ぐるみを
着た可愛い鏡餅です。



さて、今回はそもそもセンチュリー21は
どんな会社なのか？！についてお伝えしていきます。



センチュリー21と言えば？！
何を連想しますか？



私はケイン・コスギさんを
思い浮かべます＾＾



長くイメージキャラクターに
就任されています。
2000年からなんともうすでに
22年経っています。



ケインさんは全く変わらないのですが
センチュリー21とケインさんの歴史は
けっこう深いです。



2011年にセンチュリワン君が
誕生しています。

• 2018年には初代センチュリー21ガール
• 伊原六花さん就任されています。
•  

• 2代目センチュリー21ガール稲村亜美さん就任、

• センチュリー21応援隊長 野原しんのすけくん就任は
• 昨年だからまだまだ記憶に新しいです。
•  

ありがとうございました。

宅建業の免許が受けられないのはどんな人？！



こんにちは！
センチュリー21SEEDの岡村です。



今日は気温が24度まで上がるようです。
お洗濯日和ですね。



しばらくはお天気の崩れは
なさそうです。
明日小学校の運動会があるところも
多いみたいです。





さて今回は宅建業の免許が受けられないのはどんな人？！について
お伝えしていきます。



宅建業は始めたいと
思ったら誰でもやれるものなのでしょうか？



免許を申請しても免許を受けることが
できない者がいます。
すでに免許を受けている場合には
免許が取り消されます。



基本的には
悪い人、経済的判断能力がない人には
宅建業の免許は認められません。



また国土交通大臣または都道府県知事が
免許を拒否する場合もあります。
その時はその拒否する理由を明らかにした
書面を通知されます。



では免許を受けることができない者について
詳しくお伝えしていきます。



①次の理由で免許取消処分を受けて
免許取消しの日から5年を経過していない者。
・不正手段で免許を取得
・業務停止処分事由に該当し、
　情状が特に重い
・業務停止処分に違反した



②法人が①の免許取消処分を受けた場合、
その法人の聴聞の公示日から
さかのぼること60日以内に役員であった者で
取消処分から5年を経過していない者。



③上記①の免許取消処分の聴聞の公示日から
処分予定日までの間に相当の理由なく解散・廃業の
届出を出し、届出の日から5年経過していない者。



④法人が上記③の届出または相当の
理由なく合併消滅した場合、その法人の
聴聞の公示の日からさかのぼること
60日以内に役員であった者で
合併消滅または届出の日から5年を
経過していない者。



⑤次の刑に処せられた者で
刑の執行を受けることがなくなった日から
5年を経過していない者
・禁錮、懲役
次の罪等で罰金刑に処せられた者
・宅建業法違反
・暴力的な罪(傷害罪、現場助勢罪、暴行罪、
凶器準備集合罪、脅迫罪)
・暴力行為等処罰に関する法律違反、
暴力団員による不当な行為の防止等に
関する法律違反



⑥破産手続開始の決定を受けて
復権を得ない者



⑦申請する前5年以内に宅建業に関し
不正または著しく不当な行為をした者。



⑧宅建業に関して、不正または不誠実な行為を
するおそれが明らかな者
・暴力団員、暴力団員でなくなってから
5年を経過していない者
・暴力団員等が事業活動を支配する者



⑨心身の故障により宅建業を
適正に営むことができない者として
国土交通省令で定める者



⑩宅建業の営業に関して
成年者と同じ行為能力を「有しない」
未成年者でその法定代理人(法人である場合は役員も含む)が
①～⑨のいずれかにあたる場合



⑪役員や政令で定める使用人が
①～⑨のいずれかにあたる場合



⑫事務所に法定数の専任の
宅建取引士を置いていない場合



⑬申請書等の重要事項の虚偽の記載をしたり、
重要事項の記載が欠けている場合



以上が宅建業の免許が受けられないのは
どんな人？！についてでした。



理想の家探しはぜひ
名古屋市昭和区にある
センチュリー21SEEDに
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最後までお読みくださり
ありがとうございました。