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マンションか、戸建か？！



こんにちは！
センチュリー２１SEEDです。



家を購入したいと考えたときに
まず悩むことがあると思います。



マンションか戸建てか。
それが問題だ！



どちらもメリットもデメリットも
ありますよね。



私自身、家を注文住宅で建てたこともあり、
マンションにも住んだことがあります。



マンションのいいことろは
家の中に入ってしまえば
平屋のような空間であること。




間取りを考えることもなく
快適な空間になっていることが
ほとんどです。



コンシェルジュが常時いるマンションもありますし
セキュリティ対策としたらマンションのが
安心です。




戸建てより費用が抑えやすい
イメージですが将来の大規模修繕のための
積立金や管理を外部に頼んでいるときには
管理費がかかります。



一方戸建ては私の場合は
戸建てで大変だったのは
草取りです。



私が住んでいたのが田舎だったので
草の種がどこからともなく
飛んできて草取りをよく
していました。
草取りしてよく腰が
痛くなっていました＾＾；



そして
戸建てで一番失敗したと
思っているのは窓でした。



窓の位置を決めるときに
喧嘩をしており、喧嘩が終わった時には
窓が決まってしまっていました。



一生開けないみたいな場所に
雨戸つきであったり、
めちゃくちゃまぶしい場所に
ついていたり、住んでから変えようのない
窓は後悔ポイントです。



細かく自分で決めたい人は
戸建てが向いています。
これも決めるのみたいなこともありますし、
決めて決めて決めまくる！のが
注文住宅です。



マンションはある程度決まっていて
決めることは戸建てほどはありません。



お子さんが小さいなら
保育園や幼稚園、小学校に近いことも
重要ですよね。



何に重きを置くかが一番の
悩みどころですが探せば失敗ポイントは
みつかるので参考にして
ご自分の家探しに役立ててくださいね。



家の購入のお悩みにはぜひ
名古屋市昭和区にある
センチュリー21SEEDに
お手伝いさせてくださいね。
▼▼▼




最後までお読みくださり
ありがとうございました。

マイホームを買った時の消費税は？！



こんにちは！
センチュリー21SEEDの岡村です。






今回はマイホームを買ったときの
消費税についてお伝えします。



住宅の取得等をした場合に
建物には消費税がかかりますが
土地には消費税はかかりません。





個人が自宅を売却した場合、事業として行うものではないため
消費税は課されません。



なお、中古住宅の売買を仲介業者に依頼した場合の
仲介手数料に対しては消費税が課税されます。





家の購入の際は色々と
お金がかかります。



新しい家には
新しい家具や家電も必要です。



消費税がかかるものとかからないものが
わかっているといいですよね。



消費税の事でも
不動産の事でもわからないことがあったら
ぜひセンチュリー21SEEDに
お問い合わせください。
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最後までお読みくださり
ありがとうございました。

必ず支払う固定資産税とは？



こんにちは、
センチュリー21SEEDの岡村です。





さて、今回は
固定資産税についてお伝えしていきます。

• ○長期優良住宅の税額は5年間、2分の1に減額（ 一般住宅は3年間）
• ○住宅の敷地は課税標準が6分の1に軽減

固定資産税の税額は、次の算式により計算されますが、
都市計画施行地内の土地及び家屋に対しては、
別に都市計画税が課税され、
固定資産税と併せて納付することになっています。
なお、市町村によって税率は異なる場合があります。

併用住宅の敷地については、
次表の居住部分（別荘部分を除く）の割合の区分に応じ、
下欄に掲げる率をその土地の面積に乗じて得た面積に
相当する土地が住宅用地とされます。

（注1）

基準住居部分とは、共同住宅等の場合に居住用として
独立的に区画された一の部分で、その基準住居部分が2以上ある場合は、
それぞれについて120m²までが限度。共用部分は、各戸の床面積に応じて配分。

（注2）

この特例の対象となる住宅には、
いわゆる「セカンドハウス」（不動産取得税参照）も含まれます。

お気軽にお問い合わせください。
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ありがとうございました。

復代理とは？



こんにちは！
センチュリー21SEEDの岡村です。



さて、今回は復代理について
お伝えしていきます。



復代理とは代理人が自分の名で
さらに代理人を専任して本人を代理
させることをいいます。



そして代理人が専任する代理人を
復代理人といいます。



復代理の権限など



復代理は本人の代理人であって
代理人の代理人ではありません。



復代理人が行った代理行為の効果は
直接本人に帰属します。



復代理人は代理人と同一の
権利・義務を有します。



復代理人の代理権の範囲は
代理人の代理権の範囲を超えることが
できません。



代理人の代理権が消滅した場合、
復代理人の代理権も消滅します。



代理人が復代理人を選任した場合でも
代理人の代理権は消滅しません。
それぞれが本人を代理できます。



復代理人を選任することを
復任といいます。



任意代理では復任は
原則できません。
任意代理では本人から信頼されて
代理人になっていますので
原則として勝手に他人（復代理人）に
任せることはできません。



例外として本人の許諾がある場合、
やむを得ない事情がある場合には
できます。



法定代理はいつでも
復任できます。
法定代理人では自分の意思で
代理人になったわけではありませんので
いつでも復代理人を選任できます。
そのかわり、原則として
復任から生じた全責任を負います。



以上が復代理についてでした。



家のことでわからないことがあったら
名古屋市昭和区にある
センチュリー21SEEDにぜひ
お手伝いさせてくださいね。
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最後までお読みくださり
ありがとうございました。

代理権の発生・消滅について



こんにちは！
センチュリー21SEEDの岡村です。




さて、今回は代理権の発生・消滅について
お伝えしていきます。



代理の種類

代理には①任意代理と②法定代理の
2種類があります。



①任意代理
本人の依頼を受けて代理人になる場合です。
例　土地の売却を不動産屋にお願いする



代理権は本人が代理権の授与することに
よって発生します。



②法定代理
法律の規定により代理権が付与される場合です。
例　未成年の親権者


代理権は法律の規定によって発生します。



代理権の範囲



①任意代理では、本人と代理人の
　約束によって決まります。



②法定代理では法律によって決まっています。



なお、任意代理の場合で、代理権の範囲を
定めなかったときは本人に積極的な損害を
与えないことしかすることができません。



具体的には次の3つです。
①保存行為（物の現在の状態を維持する行為）
例　家を修理する



②利用行為（物を利用して利益をあげる行為）
例　家を賃貸する



③改良行為（物を改良して経済的価値を高める行為）
例　家にエアコンをつける



夫婦間の日常家事代理権



婚姻生活における家事処理をしやすくするために
妻（夫）は、個別に代理権がなくても
日常の家事に関する事項について夫（妻）を
代理して法律行為をすることができます。



日常の家事に含まれるもの
・建物の賃貸契約
・生活に必要なものを獲得するための借金（金銭消費貸借契約）
・家族の病気に関する医療契約



日常の家事に含まれないもの
（勝手にやったら無権代理）
・建物の売買
・巨額の借金（金銭消費貸借契約）



代理権の濫用



代理権の濫用とは、例えば土地の売却に
関する代理権を授与された代理人が売買代金を
着服する目的で土地の売買契約を締結した場合のように
代理人が代理権の範囲内で代理行為を行ったが
実はそれは自分（または第3者）の利益を図る
目的である場合のことを言います。



この場合、相手側がどのような状況で
あったかで分けて考えます。



相手側が代理人の目的を知っていた場合（悪意の場合）や
知らなかったけれど知ることができた場合
（善意だが過失ありの場合）には
相手側を保護する必要性がほとんどないので
売買契約は有効とならない扱いとなります。
（代理権を有しない者がした行為とみなします）



代理権の消滅



代理権は以下の場合に消滅します。


任意代理の場合には
本人の死亡、破産。
代理人の死亡、破産、後見開始の審判を受けた。



本人は後見開始の審判を受けたとしても
契約の主体となることができなくなるわけでは
ありません。



お金を払うこともできます。
代理を認める必要性もあるので
代理権は消滅しません。



法定代理の場合には
本人の死亡。
代理人の死亡、破産、後見開始。



例えば、未成年の未成年後見人などが
法定代理場合です。



もし、未成年が後見開始の審判を受けたり、
破産をしたような場合は、今まで以上に
保護が必要にもかかわらず、代理人の代理権を
消滅させてしまうと代理人（親）はその後、
未成年者（子）のために契約等をすることが
できなくなってしまいます。



そういった理由から
代理権は消滅しません。



以上が代理権の発生・消滅について
でした。



理想の家探しはぜひ
名古屋市昭和区の
センチュリー21SEEDに
お手伝いさせてください。
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最後までお読みくださり
ありがとうございました。

自己契約・双方代理について



こんにちは！
センチュリー21SEEDの岡村です。



さて、今回は自己契約・双方代理について
お伝えしていきます。



まず、自己契約です。



自己契約とは
代理人自身が契約の相手側に
なることです。



要するに自分で自分と
契約することになります。



だから自己契約と言います。



例えば、
代理人が本人から売却を頼まれた土地を
自分で買ってしまうことです。



法的には本人(売主)の代理人であるとともに
相手方(買主)でもあることにもなります。



この場合、代理人は契約内容を
自由に決めてしまうことができるので
その立場を利用して不当に安い値段で
土地を買うことができてしまいます。



そういった理由から
本人を保護するために
自己契約は原則として
禁止されています。



次に双方代理です。



双方代理とは売主・買主の
両方の代理人になることです。



例えば、岡村が寺島さんから土地の売却を
依頼されて売主の代理人になるとともに、
林さんから土地の買収を依頼されて
買主の代理人にもなるということです。
（※SEEDのスタッフ名を使用しております。）



この場合、岡村が寺島さんの利益を優先して
高く売ると買主の林さんが損をしてしまいます。



逆に、買主の林さんの利益を優先して
安く買うと売主の寺島さんが
損をしてしまいます。



このように、本人のどちらかが
損害を受けてしまう可能性が
あるので本人の保護のために
双方代理は原則として禁止されています。



原則として自己契約も
双方代理も禁止で契約は有効にならず、
本人に法的効果は帰属しません。



ただし、例外があります。



①それは本人があらかじめ許諾した場合
（双方代理の時は双方の許諾が必要です。）
②債務を履行するにすぎない場合、登記の登録をする場合



これらの場合は、本人の利益を
不当に害するおそれがないので
行うことができます。



以上が自己契約・双方代理について
でした。



何かお家のことで困ったら
名古屋市昭和区の
センチュリー21SEEDに
お手伝いさせてくださいね。
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最後までお読みくださり
ありがとうございました。

代理にトラブルがある場合について



こんにちは！
センチュリー21SEEDの岡村です。




さて、今回は代理にトラブルがある場合に
ついてお伝えしていきます。



代理行為の瑕疵(トラブル)

代理による契約については
通常の契約と同じように様々なトラブルが
起こる可能性があります。



例えば、詐欺、脅迫、心裡留保、虚偽表示、錯誤などでは
代理でも同じように問題になります。



その際に「善意なのか悪意なのか」
あるいは「過失があるかどうか」については
本人、代理人のどちらを基準に判断するのでしょうか？



代理では、実際に契約をしているのは
代理人で、意思表示は代理人が行っています。



そういった理由から
代理行為にトラブルがある場合にも
代理人を基準として判断すべきです。



ただし、例えば本人が代理人に
「あの土地を1000万円で買ってきてください」と
いうように特定の行為をすることを委託された代理人が
その行為をした場合には本人は自ら知っていた(悪意)という
事情については代理人が知らなかったということを
主張することはできません。




また、本人が過失によって知らなかったという事情に
ついても、やはり代理人に過失がなかったという
ことを言い訳にするわけにはできません。



この場合には、本人だ代理人を
コントロールしていたので
その結果も負うべきだからです。



代理人が詐欺・脅迫された場合



代理人が詐欺に遭った場合は
誰が取消しをできるのでしょう？



代理行為に瑕疵があるかどうかは
原則として代理人を基準に判断します。



それでは詐欺・脅迫に遭った場合、
取消権を手に入れるのは代理人でしょうか？



それは代理人ではなく、代理人の行った
代理行為の法的な効果はすべて本人に帰属します。



取消権も原則として
本人が取得することになります。



それでは、先ほどの例とは逆に
代理人が相手方を詐欺や脅迫した場合には
相手側は契約の取消しをできるのでしょうか？



はい、することができます。
この場合は、相手側本人の善意・悪意に
関係なく契約を取り消すことができます。



たとえ本人が善意であっても
本人は代理人の行為のリスクを
負担するべきだからです。



以上が代理にトラブルがある場合に
ついてでした。



理想の家探しはぜひ
名古屋市昭和区にある
センチュリー21SEEDに
お手伝いさせてください。
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最後までお読みくださり
ありがとうございました。

御園小学校区内で不動産をお探しの方へ



こんにちは！
センチュリー21SEEDの岡村です。





さて、今回は御園小学校区内で不動産をお探しの方へ、
御園小学校区のご紹介です。



まず中区はどんな場所かというと

名古屋市中区は地下鉄東山線、
名城線、鶴舞線、桜通線が走っていて、
高速道路のICも多いため、
名古屋の交通拠点になっているエリアです。

栄や大須、金山など繁華街があり、
大型の商業施設や数多くの飲食店、
商店街まで揃っており、都会的な暮らしが魅力的。

さらに久屋大通公園・白川公園のような
自然の多い公園から美術館、
科学館などの文化施設も多いため
アクティブな休日を楽しめます。

名古屋市立御園小学校の教育目標



〇きまりのよい子
　道徳的は判断ができ、社会性に富む児童の育成

〇やりぬく子
　責任を重んじ、自主性と実践力のある児童の育成

〇心豊かな子
　品位があり、情操豊かな児童の育成

〇じょうぶな子　
　健康にして、明朗快活な児童の育成

〇よく学ぶ子
　真理を愛し、想像力に富む児童の育成



年間行事や学校だよりは
ホームページから確認できます。



いじめに関する防止基本計画も
しっかりと決められています。



御園小学校は令和5年4月から
名城小学校と統合合併することが
決まっています。



名前は丸の内小学校になるそうです。



最後にそんな御園小学校区にある
ポレスターザ・レジデンス、2LDKの
マンションのご紹介です。




地下鉄丸の内駅から
徒歩5分の好立地にあります。



15階建の9階部分で
バルコニーから見える夜景は圧巻です。




円頓寺商店街が徒歩圏内です。
円頓寺商店街は名古屋駅のほど近くにある、
古き良き下町情緒と、
新しい文化が融合した魅力あふれる商店街です。
リアルとオンラインの融合をしていて
商店街でありながらオンラインストアも
あります。



円頓寺商店街は様々な飲食店があり、
ボルタリングができるお店もあったり、
土曜には毎週アーケードの下で
サタデーマーケットが開催されています。



すぐにそんな商店街があるのは
魅力の一つですね。



お部屋の専有面積56.08㎡、バルコニー面積10㎡です。
バルコニーにはスロップシンクがあります。



また名古屋駅まで徒歩15分、
地下鉄なら3分で行くことができます。
とても交通の便もいいですね＾＾

☆LIFE INFORMATION☆
・名古屋市立御園小学校まで約720m(徒歩9分)
・名古屋市立丸の内中学校まで約712m(徒歩9分)
・円頓寺商店街まで約280ｍ(徒歩3分)
・中日病院まで約850ｍ(徒歩11分)
・景雲橋公園まで約290ｍ(徒歩5分)

以上が御園小学校区内で不動産をお探しの方へ、
御園小学校区のご紹介でした。



理想の家探しはぜひ
名古屋市昭和区にある
センチュリー21SEEDに
お手伝いさせてください。
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最後までお読みくださり
ありがとうございました。

代理人の行為能力について



こんにちは！
センチュリー21SEEDの岡村です。



サッカーワールドカップで
日本はコスタリカに負けてしまいましたね。
残念です。



それでも現地に行ってみえるサポーターの
方々は暑い中ごみひろいをされていると
ニュースで知りました。



試合を見た人たちがごみ箱に捨てたり、
持って帰らないのかなとも
思いました。


さて、今回は代理人の行為能力に
ついてお伝えしていきます。



例えば、本人岡村が未成年者の
自分の子供にAの土地の売却について
代理権を与えたところ、取引に未熟な子供は
時価1000万円の土地を500万円で寺島社長に
売ってしまいました。



この場合、岡村は子供が未成年者であることを
理由に契約を取り消すことができるのでしょうか？



この場合、岡村は大損していますが
わが子は判断能力が不十分である未成年であることを
知っていながらあえて代理人にしています。



ですから、たとえ損をしたとしても
それは自業自得なのです。



また子供は未成年なので厚く保護して取消しが
できるようにしておかなければ困るような
予測もできます。



しかし、代理人の行った行為は
すべて本人に効果が帰属するので
法的には代理人が損をすることは
ありません。



よって、岡村にも代理人の子供にも
取消しを認める必要はないのです。



代理人が未成年者(制限行為能力者)の場合でも
そのことを理由に契約を取り消すことはできません。



つまり代理人は行為能力者でなくても
良いということです。



2020年の民法改正によって
制限行為能力者が他の制限行為能力者の
法定代理人としてした行為は
取り消すことができるとなりました。



制限行為能力者の父が他の制限行為能力者未成年である子の
法定代理人としてした売買契約は取り消しができます。



未成年である子の利益を
守るためです。



以上が代理人の行為能力に
ついてでした。



お家探しでお悩みのときにはぜひ
名古屋市昭和区にある
センチュリー21SEEDでお悩み解決
してくださいね。
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最後までお読みくださり
ありがとうございました！

代理の基本構造について



こんにちは！
センチュリー21SEEDの岡村です。



今日は長女の延期されていた
合唱コンクールがあります。



昨年はYouTubeで生配信で今年もそうで、
さらにアーカイブが残るので
夜に見ようと思います。



冬の体育館は寒いし、近くでは
見られないのでYouTubeで
見られるのは本当に便利です。



さて、今回は代理の基本構造について
お伝えしていきます。



代理の意義

契約をするための取引交渉において
より良い成果をあげるため専門家に
取引交渉を依頼する場面や忙しくて
本人自ら契約の取引交渉を依頼する場合等に
代理の意義があります。



代理とは？



代理とは他人に行為によって
自分の法律行為の効果を受ける制度です。



例えばAがBにAの所有する土地の売却の
代理権(本人の代わりに契約する権限)を
与えます。



Bが本人Aの代理人であることを示すために
A代理人Bと相手方Cに表示します。
その上でCと土地の売買契約を締結します。



そうすると、その契約の効果は
本人であるAに及びます。



Aが自分で契約したのと同じ
ことになります。



その結果、AはCに土地を引き渡す義務を負い、
CはAに代金を支払う義務を負います。



本人に効果を生じるためにの要件



代理が効果を生じるためには以下の要件を満たすこと
が必要です。



①代理権があること
②代理人が顕名をすること
(本人の為に代理行為を行う代理人ですと表示すること)
③代理行為が有効に成立すること



では顕名がない場合はどうなるのでしょうか？



原則としては代理人Bと相手方Cの間に
契約は成立します。
顕名がなければ相手方CはBと契約すると
考えるのが普通だからです。



例外として次の場合は本人Aと相手方Cの間に
契約が成立します。



①Cが、BがAの代理人として契約していると
　知っていた場合
②Cが、BがAの代理人として契約していることが
　普通ならわかるような場合(善意・有過失)



悪意(知っている)や過失のある相手方を
保護する必要がないからです。



以上が代理の基本構造でした。



お家探しでお悩みのときにはぜひ
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最後までお読みくださり
ありがとうございました！