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所有権留保等の禁止とは？！



こんにちは！
センチュリー21SEEDの岡村です。



昨日寝る前に明日お弁当がいると
長女に言われてなんとか家にあるもので
作りました。



いつもスープジャーに野菜スープを
入れていくのでそんなに困らないけれど
ちょっとさみしい感じのお弁当に
なってしまいました。



さて、今回は宅建業者が売主で
宅建業者ではない者が買主の場合の
所有権留保等の禁止について
お伝えしていきます。




民法上、売買契約の代金が割賦払い(分割払い)である場合、
代金を完済するまで登記を買主に移転しないで
売主に所有権を保留する(残す)ことが認められています。



しかし、これでは代金完済まで買主は不安定な地位に
置かれることになってしまします。




そこで宅建業法では、宅建業者が自ら売主となる
売買契約について、所有権の留保等を原則として
禁止することにしました。



例外として割賦販売を行った場合、
物件を買主に引渡し後、
買主の代金の支払額が代金全体の額の10分の3を
超えない場合は登記(その他の売主の義務)を
履行しなくても良いことになっています。



支払い額が代金全体の額10分の3(ぴったり含む)まで
売主に所有権を留保できます。



10分の3超えたら買主に所有権を
移転しなければなりません。



また例外として
代金の10分の3を超える金額の支払いを
受けても残金について抵当権、保証人の
担保措置を買主が講じる見込みがないときは
所有権を留保することができます。



以上が今回は宅建業者が売主で
宅建業者ではない者が買主の場合の
所有権留保等の禁止についてでした。




家のことでわからないことがあったら
センチュリー21SEEDにぜひ
お手伝いさせてくださいね。
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最後までお読みくださり
ありがとうございました。

使用貸借について



こんにちは！
センチュリー21SEEDの岡村です。



11月6日にあるぎふ信長まつりの
当選発表がされたそうです。



当たった人は楽しんできて
もらいたいです。
木村拓哉さんも伊藤英明さんも
生で見てみたいです。
この日の岐阜の人出はすごそうですよね。




さて、今回は使用貸借について
お伝えしていきます。




使用貸借とは図書館で
本を借りるときのように
当事者の一方がある物を引き渡すことを
約束し、相手側がそれを受け取った物について
無償で使用・収益をして契約が終了した後に返還をすることを
約束することによって、(物を受け渡ししなくても)
その効果が生じる契約です。(諾成契約)



※諾成契約とは物の受け渡しがなくても
意思表示の合致のみで成立する契約です。



貸主は借主が借用物を受け取るまで
契約の解除をすることができます。
ただし、書面による使用貸借については」
借主が借用物を受け取る前であっても
解除はできません。



使用貸借契約の対抗力、借地借家法の適応の有無



使用貸借契約は無償で物を借りる契約なので
借りる人を特別に保護する必要がありません。



そこで使用貸借契約には
借地借家法の特別なルールが適用されません。
また、使用貸借は登記が認められず、
第3者に対抗することができません。



必要費等



使用貸借の借主は、借用物の通常の必要費
(現状維持するのに必要な修繕費等)を負担します。
なお、特別な必要費(非常災害による修繕費等)や
有益費は貸主が負担します。



使用貸借における相続
使用貸借は貸主の死亡によって終了しません。
(相続人が貸主の地位を引き継ぎます。)



使用貸借は借主の死亡によって終了します。
(使用貸借は相続されません。)




期間満了による使用貸借終了
当事者が使用貸借の期間を定めたときは
使用貸借はその期間が満了することによって終了します。



当事者が使用貸借の期間を定めなかった場合において
使用・収益の目的を定めたときは使用貸借は
借主がその目的に従い使用・収益を終えることによって
終了します。



使用貸借の解除



貸主が期間を定めなかった場合で、使用・収益の
目的を定めたときは、その目的に従い借主が使用・収益するのに
足りる時間を経過したときは契約の解除をすることができます。



当事者が使用貸借の期間や使用・収益の目的を
定めなかったときには、貸主はいつでも解除することが
できます。



借主はいつでも契約の解除を
することができます。



以上が使用貸借についてでした。



お家探しでお悩みのときにはぜひ
センチュリー21SEEDでお悩み解決
してくださいね。
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最後までお読みくださり
ありがとうございました。

急に資金が必要になったときの解決方法は？！



こんにちは！
センチュリー21SEEDの岡村です。



脳検という脳の働きをしらべるテストを
受けたら5個のテストを受けて
脳年齢が平均で61歳でした・・・。



数字の記憶、言葉の記憶、空間把握、
記憶と計算、変化推理という5つのテストです。



実年齢よりもだいぶ上だったので
今後の対策を知ったので
色々やってみたいと思います。






さて今回は急に資金が必要になったときの
解決方法は？！についてお伝えしていきます。



お客様PROFILE
●職業／経営者
●家族／妻と二人
●物件／会社



来月までに資金がないと倒産？！



従業員を抱えなんとか
会社を経営してきましたが
来月に資金がショートすることが
判明しました。



会社を売りに出してもすぐに
うれるとは限りません。
また売れた場合は新しい職場に引っ越しを
しなくてはいけません。



とても困ってしまったときに
知り合いの会社がリースバックしたと
聞きました。



自社でも活用できるのかを
調べてみることにしました。



短期間での不動産の現金化に成功



リースバックならば通常の不動産の売買よりも
早く現金化することができました。



さらに売却後も賃貸できるので
そのまま使い続けることができます。



取引先のお客様との関係も
何も変わらずそのままです。



さらに事業主や法人がリースバックすると
メリットがあります。



例えば会社が所有する不動産は
減価償却期間が終了すると
経費として損金処理できる金額がなくなります。



もしローン返済が元利均等返済で
残債が残っていたら返済額は今までと一緒でも
利息部分、つまり経費として損金処理できる
部分も少なくなります。



それによって
税金の支払いも含めたキャッシュフローが
苦しくなります。



しかし
不動産を手放してリースバックすると
その不動産に家賃を払って入居することには
なりますが家賃は経費として
計上できるので損金処理できる金額が
増えます。




つまり利益が減って法人税など
税金を抑えることができるのです。



※売却時には譲渡所得に
関わる納税がある場合があります。
※税金関係に関する詳細は
センチュリー21SEEDの税理士等にご相談いただけます。



バランスシート(貸借対照表)の固定資産税が
圧縮されると同時に売却で得た現金を返済などに
充てることができます。



バランスシートがスリムになって
経営指標も改善され企業評価も
向上します。



キャッシュフローが楽になるので
リースバックの手法を活用する事業主や法人は
増えています。



リースバックの活用で会社は
危機を乗り越えました。
今後の資金繰りも楽になるので
さらに仕事に力を入れていきたいと思います。




以上が急に資金が必要になったときの
解決方法は？！についてでした。



このお客様の大事なポイントは
・会社移転の手間やリスクをなくしたい。
・返済のための資金調達。
・バランスシートをスリム化し、企業評価を向上させたい。
・安心できる企業と契約を結びたい。




理想の家探しはぜひ
センチュリー21SEEDに
お手伝いさせてください。
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最後までお読みくださり
ありがとうございました。

割賦販売契約の制限とは？！



こんにちは！
センチュリー21SEEDの岡村です。



今日も予報通り肌寒いです。
それでも明日はまた気温が
上がるそうです。



気温の変化は体に負担が
かかるので睡眠時間を
しっかりとって体を休めましょう。




さて、今回は割賦販売契約の制限に
ついてお伝えしていきます。



宅建業者が売主で、宅建業者でない者が
買主となる場合に買主を保護するための
特別なルールがあります。



ここでいう分割払い(割賦払い)とは
売主と買主の両社間の代金の支払いに
関するもので、銀行のローンを利用しない
場面を想定しています。



割賦販売契約の解除等の制限



宅建業者の割賦販売について、買主の支払いが
滞った場合に買主にあまりに酷なことにならないように
買主の履行遅滞を理由とする売主の解除権の行使を
民法のルールよりも厳しくしています。



民法のルールでは
履行遅滞による解除は
①催告をして
②相当期間経過すれば解除
できるとなっています。



宅建業法のルールでは
割賦販売契約において割賦金の支払いが

ない場合であっても
①30日以上の相当な期間を定めて、支払いを書面で催告して
②その30日以上の相当期間に支払いがなされないときで
なければ、契約を解除し、または残りの会の割賦金を
全額請求することはできません。



このルールの反する特約は
無効になります。



例えば書面なしで口頭の催告で
20日以内に支払いをしなければいけないと
特約を決めても無効になります。




宅建業法のルールは
お客様を守るためのルールです。



以上が割賦販売契約の制限とは？！についてでした。



お家探しでお悩みのときにはぜひ
センチュリー21SEEDでお悩み解決
してくださいね。
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最後までお読みくださり
ありがとうございました。

あと2年だけ住み続けたい！は叶えられるか？！




こんにちは！
センチュリー21SEEDの岡村です。



今日明日は少し寒そうです。
土曜日には気温は上がりそうですが
季節の変化を感じますね。




体調管理に気を付けて
お過ごしください。




さて今回はあと2年だけ住み続けたい！は叶えられるか？！に
ついてお伝えしていきます。



さて、今回は愛着のある家と暮らしを守った、
新しい「これから」への選択肢とは？！
リースバックをされたお客様について
お伝えします。



お客様PROFILE
●職業／会社員　
●家族／夫婦2人・子ども2人　
●物件／一戸建て




一時的にここに住み続けたい



戸建てを買い、払っていけると計画し
住宅ローンを払ってきました。



しかし社会的状況やコロナウイルスの
影響で収入が減少し、妻のパートも減り、
収入がローンを組んだ時よりも減少してしまいました。



子供たちはまだ小学生で
慣れた学校や友達の事を
考えると転校はさせたくありません。



住宅ローンの返済からの解放



悩みに悩んだときにリースバックを
知りました。



住宅ローンを払わなくて
良くなったことで心は
とても軽くなりました。



リースバックでまとまった資金が
手に入り、そのまま賃貸で住み続けることが
できるようになりました。



賃貸になったことで固定資産税の
支払いもなくなりました。



売却ならばご近所の方々に
知られてしまいますが
リースバックならなかなか
知られることはありません。



できれば知られたくはないので
その点も助かりました。



2年だけでなくこの先も
この家に住み続けれられて
本当に良かったです。



以上があと2年だけ住み続けたい！は
叶えられるか？！についてでした。



このお客様の大事なポイントは
・住宅ローン・固定資産税の支払が苦しい。
・愛着あるわが家の差押えを回避したい。
・子どもの教育環境を変えたくない。
・将来的に買い戻しも検討したい。



お子さんたちの希望が叶って
自宅に住み続けられて良かったです。
このお客様にとってリースバックは
ベストな選択でした。




理想の家探しはぜひ
センチュリー21SEEDに
お手伝いさせてください。
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最後までお読みくださり
ありがとうございました。

国土利用計画法について



こんにちは！
センチュリー21SEEDの岡村です。



今朝北朝鮮からミサイルが
発射されました。
J-ALERTからの連絡で
避難してくださいとありましたが
建物の中が安全かはわかりません。



日本のどこかに落ちるなんて
ことがあったら本当に怖いです。




さて、今回は国土利用計画法について
お伝えしていきます。



なぜ国土利用計画法が存在するかというと
土地の自由な取引が行われる投機目的の
土地の取引が行われて、土地の値段が
高くなりすぎてしまう危険があります。



そのために国土利用計画法は
地価高騰を防止し、合理的な土地利用を
図るため、土地の取引に対して
一定の規制をすることにしています。



国土利用計画法は
主に届出制でされます。



事後届出制は契約締結後に
都道府県知事に届出が必要になる制度です。



注視区域における届出制は
契約の締結前に都道府県知事に
届出が必要になる制度です。



監視区域における届出制は
契約の締結前に都道府県知事に
届出が必要となる制度です。



また許可制の区域もあります。
規制区域と呼ばれます。
制限が厳しいことがあり、
実例がいっさい存在しません。



一番身近なのは
事後届出制です。



事後届出制は全国にわたり、
「一定規模以上の土地」について
「届出が必要となる取引」をした場合に
権利取得者(売買の場合は買主)が単独で
契約締結後2週間以内に
(契約締結した日から起算して2週間以内)に
当該土地が所在する市町村長を経由して
都道府県知事に対し、「一定の事項を届け出」なければ
ならないことになっています。



契約して2週間以内に
権利取得者は届出をします。



3週間以内に「利用目的」に問題が
あると勧告がされます。
(対価の額は勧告対象にはなりません。)



勧告に従わない場合は
公表されます。
この場合でも契約は有効で
罰則はありません。



国土の事後届出が必要になる取引面積は
決まっています。



・市街化区域　2000㎡
・市街化調整区域　5000㎡
・区域区分なし　5000㎡
・都市計画区域外10000㎡
　(準都市計画区域　10000㎡)
ピッタリは届出は必要です。



届出が必要な取引は
土地の値上がり可能性がある場合で、
売買、交換、「権利設定の対価のある」
地上権・賃借権の設定などです。



土地の値上がり可能性の可能性がない場合は
贈与、抵当権設定、「権利設定の対価のない」
地上権・賃借権の設定、相続、遺産分割、時効取得などです。



また国土の事後届出が不要になる場合があります。

・国・都道府県・町村
・民事調停
・農地法3条許可



最後に届出が必要なのに
しなかった場合は罰則があります。



ちなみに勧告されて
公表された場合には罰金はありません。



以上が国土利用計画法について
でした。



理想の家探しはぜひ
センチュリー21SEEDに
お手伝いさせてください。
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最後までお読みくださり
ありがとうございました。

老後の資金の不安を解消した方法は？！




こんにちは！
センチュリー21SEEDの岡村です。



今日明日は気温が高い予報です。
今週後半からは気温が下がるそうなので
衣替えをしたほうがいいかもしれないですね。



こんなに暑い秋が続くと
冬は暖かいのかと思いますが
ラニーニャ現象の影響で
秋が短く11月には寒くなるようです。



体調管理に気を付けて
お過ごしください。




さて、今回は老後の資金の不安を
解消した方法は？！について
お伝えしていきます。



お客様PROFILE
●職業／会社員
●家族／妻と二人
●物件／一戸建て


老後の資金に困ってしまった



老後の資金が漠然と心配で
なんとかしなくてはと
思っていました。



資産と呼べるのは
自宅しかありません。



しかし、家を売ってしまうと
住むところを新しくさがさなくては
いけません。



独立した子供たちとの
思い出もあり、手放したくないと
いうのが本音です。



現金が手元にないから
病気になったときに
困るんじゃないかという
心配もあります。



不動産はすぐに売れないかも
しれません。
とても困ってしましました。


リースバックのメリットが合っていた！



そんなときにセンチュリー21の
リースバックの売っても住めるんだワンを
知りました。



リースバックなら
まとまった資金を手に入れることが
できますし、その後も住み続けることが
できます。



また買い戻しも可能なので
お子様たちに引き継ぐことも
できます。



リースバックで安心して
今の家に住み続けることが
できてとてもほっとしています。



以上が老後の資金の不安を
解消した方法は？！についてでした。



このお客様の大事なポイントは
・老後の資金が心配。
・愛着あるわが家に住み続けたい。
・子どもの思い出もある家は手放したくない。
・将来的に買い戻しも検討したい。




理想の家探しはぜひ
センチュリー21SEEDに
お手伝いさせてください。
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最後までお読みくださり
ありがとうございました。

田園住居地域について



こんにちは！
センチュリー21SEEDの岡村です。



まだ少し先ですが11月に開催される
「岐阜市産業・農業祭～ぎふ信長まつり」に
俳優の木村拓哉さんと伊藤英明さんが騎馬武者行列に
出演するそうです。



行ってみたい！と思ったのですがトークショーは
岐阜市民を代表者にしてしか応募できないので
刈谷市民は応募は無理でした・・・。



行列の観覧は岐阜市民でなくても
応募できて期限は10月20日までです。



さて、今回は田園住居地域について
お伝えしていきますね。




田園住居地域は
市街化区域と呼ばれる少なくても
用途地域を定められる地域のなかに
あります。



市街化調整区域には
原則として定められません。



農業の利便の増進を図りつつ、
これと調和した『低層住宅に係る良好な住居の環境』を
保護するために定める地域です。




第1種、第2種『低層地域専用』のルールは
田園住居地域でも同じ扱いになります。



田園住居地域に関する都市計画の具体例は
必ず定めるものとして建築物の容積率、
建ぺい率、建築物の高さの制限(10ｍまたは12ｍ)です。



任意で定められるものとしては
壁面の後退」距離の限度(1.5ｍまたは1.0ｍ)
敷地面積の最低限度(～200㎡)
斜線規制、日影規制などがあります。




田園住居地域内の農地における建築等の規制が
あります。
田園住居地域内の『農地』において行われる
土地の形質の変更、建築物の建築、工作物の建設、
物件の堆積等については『市町村の許可』を
受けなければなりません。



また許可不要の例外があります。
国・または地方公共団体(都道府県)が行う行為については
市町村長の許可を受ける必要はありません。
ただし、国または地方公共団体は
あらかじめ市町村長に協議しなければ
なりません。



以上が田園住居地域についてでした。




家のことでわからないことがあったら
センチュリー21SEEDにぜひ
お手伝いさせてくださいね。
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最後までお読みくださり
ありがとうございました。

思わぬ相続税に対応するには？！




こんにちは！
センチュリー21SEEDの岡村です。



台風18号が発生しています。
本州の南の海上で動きが
遅くなる見通しです。



動きが複雑なようなので
今後の情報に気を付けましょう。




さて、今回は思わぬ相続税に対応するには？！について
お伝えしていきます。



お客様PROFILE
●職業／会社員　
●家族／夫婦2人・子ども1人　
●物件／一戸建て



相続税は思ったよりも高い？！



父が亡くなったことで遺産を相続することに
なりました。
2015年の相続税法の改正で計算方法が変わり、
驚くほど高くなっていました。



税理士の先生からは
父が亡くなったことを知った翌日から
10か月以内に一括現金で納めなければ
いけないとわかりました。



もし遅れたら延滞税がついて、
最悪の場合には財産の差し押さえも
あるから気を付けるようにと
言われました。



どうやって問題を片付るか考えながらも
月日が経つのはとても早くいよいよ
来月が相続税の納付期限になってしまいました。



意見がまとまらなかったからリースバックに決めた



不動産の売却には時間がかかることも
多いです。
そもそも家族の中で家は売りたくない！と
反対している人もいます。



しかし支払いのために現金は必要です。
そんなときにリースバックを
知りました。



一旦はリースバックで資金を作り、
その後にこれからのことは考えることに
しました。


リースバックは一般的な売却よりも
比較的早く現金にすることができるので
相続税に充てることができました。



期日までに無事に支払いが済み、
ほっとしています。



以上が思わぬ相続税に対応するには？！に
ついてでした。



このお客様の大事なポイントは
・思い出のある家の差押えを回避したい。
・相続税をきちんと納付したい。
・将来的に買い戻しも検討したい。
・延滞税は払いたくない。




お家探しでお悩みのときにはぜひ
センチュリー21SEEDでお悩み解決
してくださいね。
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最後までお読みくださり
ありがとうございました。

手付金等の保全措置とは？！



こんにちは！
センチュリー21SEEDの岡村です。



今日は安倍晋三元首相の国葬が
実施されますね。



台風の影響を受けた静岡県に
16億使った方がいいという意見も
あり、反対する人が多い中での
国葬です。
無事に終わることを願います。





さて、今回は手付金等の保全措置に
ついてお伝えしていきます。



手付金の保全措置は何のためにするのか？！



宅建業者が売主となり、
宅建業者ではない者が買主となる場合、
一定額を超える手付金等を受領しようと
するときには事前に保全措置を講じなければ
なりません。



原則として
宅建業者は保全措置を講じた後でなければ
手付金等を受領することができませんので
保全措置を講じない場合、買主は
手付金等を支払う必要はありません。



保全措置の対象となる『手付金等』とは
契約締結の日から引渡しまでに
支払われる金銭で代金に充当されるものを
いいます。



例：手付金、内金、中間金、
申込証拠金(契約締結後、代金に充当する場合)



また引渡しと同時に支払われるものに
ついては保全措置は不要です。



保全措置の方法は
完成物件の場合は銀行・信用金庫等の保証、
保険事業者による保証保険、
または指定保管期間による保管です。



未完成物件の場合は
銀行・信用金庫等の保証、
保険事業者による保証保険が使えます。
指定保管期間による保管は使えません。



どの保全措置の場合でも
保険証券等の書面を買主に交付しないと
保全措置を講じたことには
なりません。



保全される額は
保全措置が必要となる金銭を受領する時点での
全額(それまで保全措置不要だった分も含めて全額)に
ついて保全措置を講じなければなりません。



例えば5000万円の未完成物件の場合を
考えてみますと250万円(5％)を超えると
保全措置が必要になります。



したがって
200万円の手付金を受領する時点では
保全措置は不要です。



その後中間金を200万円受領するときには
合計400万円について保全措置が必要となります。
(手付金200万円＋中間金＝400万円)



保全措置には例外があります。
買主が所有権登記を備えた場合。
受領する手付金の額が
完成物件のときには代金の10％以下かつ、1000万円以下、
未完成物件のときには代金の5％以下かつ、1000万円以下の
場合です。



契約締結時で完成物件か
未完成物件かを判断します。



以上が手付金等の保全措置に
ついてでした。



売買契約の時に
保全措置を使うことなく
無事に引渡しを受けたいですよね。



万が一のときに備えての
安心できる制度です。



理想の家探しはぜひ
センチュリー21SEEDに
お手伝いさせてください。
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最後までお読みくださり
ありがとうございました。