名古屋市の不動産を買うならセンチュリー21SEED,センチュリー21SEED

損害賠償額の予定等の制限とは？！




こんにちは！
センチュリー２１SEEDの岡村です。



台風11号が非常に強い勢力のまま
北上してきています。



西日本や東日本でも
雷を伴った非常に激しい雨が
降る所もあるようです。



今後の情報に気を付けて
過ごしましょう。



さて、今回は損害賠償額の予定等の制限について
お伝えしていきます。



１　民法のルール



損害賠償の予定(特約)がない場合は
実際の損害額を裁判で証明すれば
その証明した損害額を請求できます。



損害賠償額の予定がある場合は
その予定額を請求することになります。



２宅建業法上のルール

宅建業者が自ら売主となる売買契約において
債務不履行を理由とする損害賠償請求において
損害賠償額の予定または違約金を定めるときには
合算して代金の10分の2をこえてはなりません。




合算して代金の10分の2を超えた場合は
超える部分についてのみ、無効となります。



債務不履行を理由とする損害賠償請求について
損害賠償額の予定や違約金のどちらも定めないときは
裁判で実際に証明した損害額を請求できます。



具体例で考えてみると、
代金1億円で損害賠償額の予定3000万円では
宅建業法に違反します。



代金1億円で損害賠償額の予定1500万円、
違約金1500万円は宅建業法に違反します。



代金1億円で損害賠償の予定無しで
実損額2500万円を請求した場合は
宅建業法に違反しません。



以上が損害賠償額の予定等の制限について
でした。



家のことでわからないことがあったら
センチュリー21SEEDにぜひ
お手伝いさせてくださいね。
▼▼▼




最後までお読みくださり
ありがとうございました。

住宅ローンを完済し、差押えを回避。 「心のゆとり」を取り戻す。




こんにちは！
センチュリー２１SEEDの岡村です。



今日は9月1日で防災の日です。
今日から1週間は防災週間だそうです。



いつ災害が起こるかは
わからないからこそ
日ごろから備える必要がありますよね。





さて今回は
住宅ローンを完済し、差押えを回避した方法に
ついてお伝えしていきます。




お客様PROFILE
●職業／会社員　
●家族／独居　
●物件／マンション




リーマンショックで収入減。 持ち家は市の差押えに。



今から15年ほど前にマンションを購入。
当初は住宅ローンの支払いに何の問題もありませんでした。



しかし、風向きが変わったのは2008年の
リーマンショック以降。



建設業に携わっているため、
その影響はあまりに大きく収入が激減してしまったのです。
生活していくために仕方なく複数のカード会社から借入。



なんとか景気が回復してくれるのを待ちましたが、
不況は 長引き借金は膨らみ続けます。



やがて月々の支払いも滞るようになり、
業者から 「差押予告通知」が届きました。
続いて裁判所からの「支払督促」。
まずいと思いましたが対処するにもなす術なく、
自宅マンションはついに差押えによる
強制執行寸前にまで至りました。



債務をすべて整理し、賃料一本のみの生活に！



夜も眠れないくらい不安な日々が続いていたので、
「リースバック」というサービスを知ったときは
「これだ！」と思いました。



住み慣れた環境を手放すことなく、
借金を整理できることが魅力でした。
さっそく査定のお願いをしたところ、
債務よりも買 取金額が上回っていることが判明。
─心 からホッとしました。



残っていた住宅ローンや
カードローンを一括で支払い、
行政 による自宅の差押えを回避。
手元に多少の現金も残りました。
不動産は所有から賃貸に変わりましたが、
各種ローンや管理費などの支払いに気を揉むこともなく
賃料一本という身軽さを感じています。
実に何年ぶりかの「心のゆとり」を
取り戻すことができました。



以上がお客様の声でした。



このお客様にとっての大事なポイントは

・想定外の収入減。
・住宅ローンが払えない。
・慣れ親しんだ自宅の差押えを免れたい。
・各種ローンを整理し、スッキリしたい。
・心のゆとりを取り戻し、再スタートを切りたい。



この大事なポイントをすべて解決したのが
リースバックでした。



理想の家探しはぜひ
センチュリー21SEEDに
お手伝いさせてください。
▼▼▼




最後までお読みくださり
ありがとうございました。

担保責任の特約の制限とは？！



こんにちは！
センチュリー21SEEDの岡村です。



8月もあと２日で終わってしまいますね。
今年もあと４か月です。
宅地建物取引士の試験までも
あと2か月きっていて
時間が経つのが早く感じます。



子供たちは学校が始まります。
夏休み長かったです。ただ初日はすぐに
帰ってきます。





さて、今回は担保責任の特約の制限に
ついてお伝えしていきますね。



１　民法のルール(民法566条)

売買契約で引き渡された目的物が
契約内容に適合していない場合、
買主は次のような手段を取ることができます。



１　追完請求
２　代金減額請求
３　損害賠償請求(売主に帰責事由が必要)
４　契約の解除



買主に帰責事由がある場合、１・２・４の
権利は行使できません。



３は損害賠償請求はできますが
過失相殺の扱いとなります。



期間の制限
時効消滅の基本ルール(「知った時から5年」または「10年」)の
特別版として売主が種類・品質に関して
契約内容に適合しない目的物を
買主に引き渡した場合、買主がその不適合を
『知ったときから1年以内」にその旨を売主に
『通知』しなければ買主はその不適合を理由として
追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、
契約の解除をすることができなくなります。



２　宅建業者が売主となり、
　　買主が宅建業者でない担保責任についての制限



宅建業者が売主となり、
宅建業者でない者が買主になる場合、
次のような扱いになります。



まず先ほどお伝えした民法のルール(566条)よりも
買主に不利な特約は無効です。



例えば「契約不適合について
損害賠償はできるが解除はできない」という
特約は無効です。



次に特別な扱いがされるものがあります。
それは担保責任(契約不適合)の買主に対する『通知』期間を
『引渡し』の日から『2年』以上とする特約は有効です。



引渡しから2年を超える『通知』期間を
定めた場合は引渡しから3年と期間を定めたら
2年以上なので有効です。



引渡しから2年と『通知』期間を定めた場合は
2年以上なので有効です。



引渡しから2年未満の『通知』期間を」定めた場合は
引渡しから1年や契約から2年とした場合は
引渡しから2年以上ではないので『無効』です。



無効になった場合は民法の規定通り、
『知った時から1年』以内に『通知』の
扱いになります。



３　特約

これらのルールに反する特約で
買主に不利なものは無効です。



目的物が契約内容に適しない場合、
損害賠償請求はできるが解除ができないのは無効です。



売主に帰責事由がない場合には、
買主は解除をすることができないのは無効です。



買主が契約内容に適合しないことを知ったときから
2年以内にその旨を売主に通知しない場合、
買主は契約不適合の追求をすることができないのは有効です。



引渡しから3年以内に通知しない場合、
契約不適合責任を追及できないのは有効です。



引渡しから1年以内に通知しない場合、
契約不適合責任を追及できないのは無効です。



以上が担保責任の特約の制限に
ついてでした。



買主に不利になる場合は
無効となる！
宅建業法はお客様を守るための
ルールです。



家のことでわからないことがあったら
センチュリー21SEEDにぜひ
お手伝いさせてくださいね。
▼▼▼




最後までお読みくださり
ありがとうございました。

多重債務で手詰まりでも清算できた方法は？！



こんにちは！
センチュリー２１SEEDの岡村です。



台風11号が発生し、31日には九州に
近づくようです。
できる対策はしておいた方が
良さそうですね。



さて、今回は多重債務で手詰まりでも
清算できた方法についてお伝えしていきます。



お客様PROFILE
●職業／会社員　
●家族／夫婦2人・子ども3人　
●物件／マンション



多重債務で手詰まり。 残された選択肢がない。



妻の妊娠・出産をきっかけに
新築マンションを購入しました。



子どもが3人に増え、養育費に困る月があったので
軽い気持ちでカード会社と契約。
住宅やクルマなども含め複数のローンを
抱えたことで生活設計が崩れ、
住宅ローンを何ヶ月も滞納することになりました。



毎月の支払いが重なり、次第に暮らしにも困窮。
ローン返済の一本化や、自宅を担保に
金融機関から融資が受けられる「不動産担保ローン」等も
検討しましたが、借入総額や件数が多く、
返済トラブルなどもあったため審査に通りません。
どこからも借入ができなくなり、
「もうダメか」と思われたときに
「リースバック」というサービスを知りました。



「変わらないこと」。 それが安心に変わる。


とにかく助かったのは「リースバック」は
あくまでも「不動産の取引」になるので、
融資を受けるための審査が必要なかったんです。



また、私たち共働きの夫婦にとってベストだと思えたのは、
「そのまま住み続けられる」こと。
小学校に通う2人の子どもの教育環境が変わることや、
待 機児童だった下の子がやっと保育園に入園できたのに、
再びイチから探すかと思うとゾッとします。



ライフスタイルを変えずに済んだことで、
子どもたちを不安にすることなく暮らしを続けていける。
将来は買い戻しなども視野に入れ、
一度すべてを清算したら今後は同じ失敗を
繰り返すことのないよう夫婦共々
意識を変えてきたいと思います。



この方法はリースバックでした。



このお客様の大事なポイント
・複数のローンの支払いで 生活が苦しい。
・多重債務でほかから 借りることができない。
・子どもたちの教育環境を変えたくない。
・一度リセットして、生活設計を立て直したい。



お子さんたちが転校するのは
なるべく避けたいですし、
保育園の空きも引っ越し先で
すぐにあるとは限らないですよね。


今の生活を変えずにできる
ベストな選択肢がリースバックでした。



何かお家のことで困ったら
センチュリー21SEEDに
お手伝いさせてくださいね。
▼▼▼




最後までお読みくださり
ありがとうございました。

宅建業者の他人物売買の制限とは？！



こんにちは！
センチュリー２１SEEDの岡村です。



今日はまた暑くなりそうですね。
熱中症に気を付けて過ごしましょう。



水分補給もこまめに
行いましょうね。



私が学生の時に
部活で水分はとるなというルールは
根性論だったんでしょうか。



中学3年のときに
飲んでいいといわれても
本当に？！と疑いました。



今だと非常識ですが昔は
それが常識だったと思うと
少し怖いですね。


さて、今回は他人物売買の
制限についてお伝えしていきます。



民法上は他人物売買は
有効です。



それでも宅地や建物などの
不動産は同じものがありません。



他人物売買を行った際に
トラブルになる可能性が高いため
宅建業法では宅建業者が宅地建物の
売買の売主になることを
制限しています。



１　自己の所有に属さない物件の契約締結の制限





宅建業者は自ら売主として
「自己の所有に属さない物件」を
売却することを制限されています。



①「自己の所有に属しない」場合
・他人の所有に属する場合(他人物)
・まだ完成していないので、
独立の宅地・建物として
　認められない場合(未完成物件)



②「自己の所有に属しない」物件についての制限
他人物売買の制限
原則：宅建業者は自ら売主となって
　　　　他人物売買をしてはいけません。



例外：宅建業者が所有者と物件を取得する「契約」を
　　　　している場合は他人物売買を締結することができます。
　　　　所有者との「契約」は予約を含みますが、
　　　　停止条件付は除かれます。



未完成物件の売買の制限
原則：宅建業者は自ら売主となって
　　　未完成物件について売買契約を締結してはいけません。



例外：手付金の保全措置を講じた場合は
　　　未完成物件について売買契約を締結することができます。



※受領する手付金等の額が代金の5％以下、
かつ1000万円以下であれば保全措置を
講ずる必要がないので、売買契約を締結することができます。



２　他人物売買についてのポイント



原則：宅建業法上、宅建業者が売主となり、
　　　宅建業者でない者が買主となる場合、
　　　他人物売買は禁止される。


例外：他人物売買が認められる例外は
　　　宅建業者が確実に取得できる場合。



以上が他人物売買の
制限についてでした。



お家のことでわからないことがあったら
センチュリー21SEEDでお悩み解決
してくださいね。
▼▼▼




最後までお読みくださり
ありがとうございました。

年金生活の不安が解消した方法とは？！



こんにちは！
センチュリー２１SEEDの岡村です。



夜にツクツクボウシが鳴いていました。
もうすこしずつ秋になっていきますね。



私は９月に娘が2人とも誕生日なので
嬉しい気持ちと準備しなきゃという
プレッシャーがあります。



次女が小さいときに食物アレルギーだった名残で
ケーキは手作りしています。
ケーキは買った方が楽ですがなんとか
頑張ります。




さて、今回は自宅マンションの評価査定額に驚き、
年金生活の不安が解消した方法についてお伝えしていきます。




お客様PROFILE
●職業／自営業　
●家族／独居　
●物件／マンション



最初に検討したのは、 リバースモーゲージ。



都内で自営業を営んでおります。
高齢のうえ一人暮らしのため、
今後の生活に不安を感じていました。
交通事故による入院経験もあり、
予期せぬケガや病気も心配です。
万 一のときも慌てずこれまで通りの暮らしを
営んでいけるようまとまった生活資金の
確保を考えるようになりました。




まず最初に検討したのが、自宅マンションを担保に
融資を受けられる「リバースモーゲージ」というサービス。



しかし金融機関から伝えられたのは
「築年数が経っているので
融資可能額はそれなりですね」
との評価。



査定額も期待していたほどではなく、
「自分の所有する資産の価値はこんなものか」と
落胆したとき、「リースバック」という
商品を紹介してもらいました。



リースバックでは、 想像以上の高額査定に。



驚いたのはそこで提示された
自宅マンションの価格です。
「駅に近く、都内でも人気のエリア」と立地を高く評価され 、
「リバースモーゲージ」とは大きく違う査定額。



金融機関では評価が難しい、
「実際の不動産取引の相場」を
基準に査定ができるので、条件次第で
しっかりとした価格が出せるとのこと。



年齢制限がなく保証人不要で利用できるという
条件も私にとってはありがたく、
スムーズに契約に至りました。
毎月の賃料は年金で支払える範囲内で、
生活設計も整いました。



相続の煩わしさからも解放され、
金銭的に余裕ができたことで 心のゆとりが生まれ、
これからの人生を充分に愉しめそうです。



以上が自宅マンションの評価査定額に驚き、
年金生活の不安が解消した方法でした。



この方法はリースバックでした。



このお客様の大事なポイント
・年金生活は不安。
・まとまった生活資金が必要。
・自宅の価値を、正しく査定してほしい。
・年齢制限や保証人なしでも融資を受けたい。
・限りある人生を充分に愉しみたい。




戸建てかマンションか、
家族構成によっても選択肢は
変わってきます。



今回のお客様はリースバックによって
心に余裕ができてより
豊かに暮らしていけますね。



理想の家探しはぜひ
センチュリー21SEEDに
お手伝いさせてください。
▼▼▼




最後までお読みくださり
ありがとうございました。

宅地建物取引業者とは？



こんにちは！
センチュリー２１SEEDの岡村です。



今朝は雨が降っていました。
ヤフーの週間予報では
木曜から雨マークが並んでいます。



スッキリしないお天気が
続きそうですね。



外にお洗濯するなら
明日までにしたほうが
いいかもしれません。




さて、今回は宅地建物取引業者とは何かに
ついてお伝えしていきます。



宅地建物取引業者とは
宅地建物取引業を営む者のことを言います。



宅地建物取引業を営むには
原則として免許を受けなくては
いけません。



例外が2つあります。



①一定の条件を満たす信託会社・
信託業務を兼営する金融機関等。
免許は不要ですが、免許以外の規定の適用はあります。
また国土交通大臣に届出が必要です。



②国・都道府県・市町村等の地方公共団体、地方住宅供給公社等
これらは宅建業法のルールは適用されません。



免許を有する者がすでに締結した契約の実行



免許を有する者の免許の効力が
失われた場合でも、一定の者は
宅建業者がすでに締結した契約に
基づく取引を決了する目的の範囲では
なお宅建業者とみなされます。



免許の効力が失われる場合は
免許の有効期間満了、免許取消し、死亡・合併消滅、
破産、解散、廃業など。



例えば
個人業者が生前に締結した宅地売買契約に
基づいて、免許を受けていない相続人が
宅地の引渡しや代金の受領を行っても
無免許営業にはなりません。



以上が宅地建物取引業者に
ついてでした。



お家探しでお悩みのときにはぜひ
センチュリー21SEEDでお悩み解決
してくださいね。
▼▼▼




最後までお読みくださり
ありがとうございました。

幼い頃の思い出や愛着のある家を手放さずに住む方法は？！



こんにちは！
センチュリー２１SEEDの岡村です。



11月から長久手に
ジブリパークがオープンしますね。
11月の予約は8月22日までだそうです。



今日までの応募は抽選で
9月2日に当選発表があるそうです。
その日まで応募したなら
ドキドキしてしまいますね。



私は行ってみたいですが
我が家は受験生がいるので
受験が終わってから行ってみたいです。



車だと大渋滞しそうなので
リニアのがいいかなと
考えております。





さて、今回は幼い頃の思い出や愛着のある家で、
これまでと変わらない暮らしを続けるために
リースバックをされたお客様について
お伝えします。



お客様プロフィール
●職業／フリーランス　
●家族／母・姉　
●物件／一戸建て



大規模リフォームのため受けた融資の返済が苦しい。



父が亡くなり、高齢の母と暮らしています。
数年前、足の悪い母のために自宅を
バリアフリーにする大規模リフォーム工事を行い ました。



その際、ノンバンクから融資を受けたことが
きっかけで返済に困窮。
金利が高かったことと私自身の収入が
安定しないこともあり、だんだんとやりくりに
困るようになりました。



母の生活面を考えると、リフォームした自宅を
売却して別の場所に暮らすこともままならず、
かといって介護施設にお世話になるにも
まとまったお金が必要です。



民間金融機関などの「リバースモーゲージ」といった
自宅を担保に融資を受けられるサービスも
収入が不安定では利用できず、
困っていたところで「リースバック」という
サービスを 知りました。



自宅の査定が高評価。 生活の安定に向け好発進。



親子代々長く住んできた土地ですので、愛着もあります。
ご近所付き合いもあります。



幼い頃、父と過ごした懐かしい思い出も
捨て切れません。だから、自宅を売却して
そこから離れることは親子ともに抵抗がありまし た。



「リースバック」なら、自宅の所有権は移るものの
賃料を毎月きちんと支払えばこれまでと変わらず
暮らしを続けていくことができます。



幸い、自宅の査定金額も思っていたより
高い評価をもらえたのでまずは一安心。



今後の目標は生活を安定させて
返済に追われる日々から抜け出すこと。



そして、少し落ち着いたときに
「自宅の買い戻しを検討できればいいなと
母とも話し合っています。



以上が幼い頃の思い出や愛着のある家を
手放さずに住む方法でした。



このお客様の大事なポイントは
・返済に追われる日々を抜け出したい。
・高齢で足の悪い母のため、生活環境を守りたい。
・思い出や愛着がある 自宅から離れたくない。
・親と安心して 暮らすための老後資金。



何が自分にとって大事なのかの
優先順位はそれぞれ違いますが
このお客様にとってリースバックは
ベストな選択でした。




理想の家探しはぜひ
センチュリー21SEEDに
お手伝いさせてください。
▼▼▼




最後までお読みくださり
ありがとうございました。

そもそも宅地建物取引業とは？！




こんにちは！
センチュリー２１SEEDの岡村です。



子供たちの夏休みも
あと少しとなってきました。



家事育児は母親が多くやるご家庭が
多いのが一般的ですが
家事育児担当の方々、
お疲れ様です。



私自身、大したことを
やってるわけでないのに
夏休みは疲労が半端ないです。



給食が始まるのが
待ち遠しい人はたくさんいるのでは
ないでしょうか。




さて、今回は宅地・建物取引業について
お伝えしていきます。



「宅地」または「建物」の「取引」を
「業」として行う場合は「宅地建物取引業」に
なります。



その場合は宅建業法のルールが
適応されます。
例えば、宅建業の免許が必要となり、
重要事項の説明のルールも
適応されます。



宅地とは？



次のいずれかであれば宅建業法上の
「宅地」になります。


①現在、建物が建っている土地(現況は建物の敷地)
②建物を建てる目的で取引される土地(予定が建物の敷地)
③用途地域内の土地(街づくりをする場所)
　原則：用途地域内の土地→宅地
　例外：現在、道路・公園・河川・広場・水路であるもの→宅地ではない



建物とは？



住宅のほか、事務所、倉庫といった建造物も
宅建業法上の「建物」です。
マンションの一室やアパートの一室も
独立した「建物として扱います。



取引とは？！



宅建業法上の「取引」は次のいずれかに
限定されています。


①売買・交換を自ら当事者となって行う。
②売買・交換・貸借の媒介(仲介をするだけ)を行う。
③売買・交換・貸借の代理(契約まで代わりに行う)を行う。


「取引」に当たらないものの代表例(宅建業法のルールが適応されないもの)
・自ら貸借
・建築
・建設
・造成
・管理
・広告
・内装工事
・電気工事


自ら賃貸、自ら賃借する行為などは
「取引」に当たらないので宅建業法の
ルールは適応されません。


業とは？！



「業」とは①不特定多数の者に対して
②」反復継続して取引をすることです。


・業にあたる　

代表例：①「知人」、②「分譲」

一括して売却の仲介・あっせんを
依頼は業にあたります。

売却を何回もすることは
業にあたります。



・業にあたらない　

代表例：①「自社の従業員」、②「一括して売却」

一括して売却は売却するのは
一回のみなので業にあたりません。



以上が宅地建物取引業について
でした。



何か困ったことがあったら
センチュリー21SEEDでお悩み解決
してくださいね。
▼▼▼




最後までお読みくださり
ありがとうございました。