カテゴリ：お役立ちコラム / 投稿日付：2022/07/29 14:00
住宅瑕疵担保履行法とは？！
こんにちは！
センチュリー21SEEDの岡村です。
今日もまた暑いですね。
40度近くなるところもあるようです。
こまめに水分補給しましょう。
さて、今回は住宅瑕疵担保履行法に
ついてお伝えしていきます。
以前耐震偽装の事件があり、
多くの分譲マンションで
耐震偽装による瑕疵が発覚し
売主業者に対する多額の
損害賠償請求の問題になりました。
私の住む刈谷市では
駅直結のビジネスホテルが完成しましたが
すべて壊して建て直されていました。
そのときには取材でヘリコプターが
よく飛んでいました。
話を戻しますと
売主業者の有する財産だけでは
担保責任(契約不適合責任)を
負担することができず、
売主業者は倒産してしまったため
被害者である住宅購入者に大きな負担を
与えてしまいました。
いくら法律で、
売主等が担保責任(契約不適合責任)を
負うべき旨の規定があっても、
責任を果たすだけの十分な資金がなければ
買主に対して責任を果たすことが
できないのが明らかになりました。
そこで
「住宅瑕疵担保責任の履行に関する法律
（住宅瑕疵担保履行法）を制定し、
新築売主である宅建業者に担保責任
(契約不適合責任)を履行できるようにするための
資力確保の措置(供託・保険)を義務付ける
ことになりました。
資力確保の義務付け
『新築住宅』の売主は(住宅品質確保法により)
『構造耐力上の主要な部分(例：基礎・土台・柱・壁・屋根など)』
または『雨水の侵入を防止する部分(例：屋根・外壁など)』に
ついて、買主に『引き渡した時から10年間』、
『瑕疵担保責任(特定住宅瑕疵担保責任)』を
負います。
売主にお金がない場合であっても
欠陥のある新築住宅を購入した買主を
救済できるように(瑕疵担保責任の履行を確保するため)、
『新築住宅』を引き渡した『売主の宅建業者』は
「保険金の供託」か「保険への加入」いずれかの
資力確保をしなければいけません。
瑕疵とは種類・品質に関して
契約の内容に適合しない状態のことを
言います。
また新築とは
完成後１年以内でまだ人が住んでいない状態です。
供託とは
「住宅販売瑕疵担保保証金の供託」のことです。
保険とは
住宅販売瑕疵担保責任保険への加入のことを
言います。
住宅販売瑕疵担保責任保険は
次の３つを満たすものでなければ
いけません。
１、宅建業者(売主)が保険料を支払う
２、保険金額が2000万円以上である
３、新築住宅の引き渡しを受けた時から
１０年以上の期間にわたって有効である
売主の宅建業者に資力確保も措置(供託・保険)が
必要となる場合は、売主が宅建業者で買主が
宅建業者でない場合に限られます。
住宅販売瑕疵担保保証金の供託と還付の流れ
１ 売主(宅建業者)が買主(宅建業者ではない)に
新築住宅の売買をする
２ 売主が住宅販売瑕疵担保保証金の供託を
供託所にする
３ (売主の倒産等)が起きると買主は還付請求をする
４ 供託所から買主に還付される
住宅販売瑕疵担保責任保険契約と還付の流れ
１ 売主(宅建業者)が保険へ加入する
２ 売主(宅建業者)が買主(宅建業者ではない)に
新築住宅の売買をする
ここで保険の場合は
宅建業者が瑕疵担保責任を履行するか、
履行しない場合で流れが違います。
宅建業者が瑕疵担保責任を履行する場合
３ 瑕疵担保責任の履行
４ 保険法人から売主へ保険金の支払いがされ、
買主に保険金が支払われる
宅建業者が瑕疵担保責任を履行しない場合
３ (売主の倒産等)保険金を保険法人に直接請求
４ 保険法人から買主へ保険金の支払いがされる
最後に
供託所の所在地等、住宅販売瑕疵担保保証金の
供託に関する説明をします。
売主の宅建業者は新築住宅の買主に対して
売買契約の締結までに住宅販売瑕疵担保保証金の供託を
している供託所の所在地を記載した書面を交付して
(または買主の承諾を得て電磁的方法により提供して)
説明しなければなりません。
また宅建業者が住宅販売瑕疵担保保険法人と
住宅販売瑕疵担保責任保険契約をした場合、
保険証券(またはこれに代わるべき書面・電磁的方法)を
買主に交付しなければなりません。
以上が住宅瑕疵担保履行法でした。
新築住宅を購入した後で
問題は起きてほしくないですが
万が一起きた場合には
知っておくべき情報です。
購入した後に
お客様が笑顔で幸せな生活を
できることが一番です＾＾
何か困ったことがあったら
センチュリー21SEEDでお悩み解決
してくださいね。
▼▼▼
最後までお読みくださり
ありがとうございました。
