カテゴリ：お役立ちコラム / 投稿日付：2022/08/01 10:02
宅建業法の媒介・代理の規制とは？！
こんにちは！
センチュリー21SEEDの岡村です。
今日もまた暑いですね。
私は行っていませんが昨日と一昨日に
刈谷では万燈祭りがありました。
夏にはわんさか祭りというお祭りも
あります。
花火をいつも見に行っていましたが
今年は１０分しかやらないそうです。
コロナの影響だから仕方ないですよね。
さて、今回は宅建業法の媒介・代理の規制について
お伝えしていきます。
宅地や建物を売却したいときに
不動産屋さん(宅建業者)に
買ってくれる人を探してくれるように
依頼することがありますよね。
この依頼のタイプには
取引相手を紹介してもらう「媒介」と
依頼者の代わりに契約するところまで依頼する
「代理」があります。
依頼者と宅建業者の間で、媒介契約や代理契約を
締結する際に口約束によるトラブル防止や報酬額を
めぐる争いを防止するため、
依頼内容を明確にしておくための
媒介(代理)契約書面の作成・交付などが
宅建業者に義務づけられています。
媒介と代理
「媒介」とはいわゆる「仲介」のことでです。
例えば
宅地建物を売却したい方から
媒介を依頼を受けた宅建業者が
宅地建物を購入したい方を紹介し、
売買契約成立のお手伝いをすることです。
「代理」とは、依頼を受けた代理人が
依頼者に代わって直接相手と契約を行うことを言います。
例えば、
宅地建物を売却したい方から
代理の依頼を受けた宅建業者が
宅地建物を購入したい方と
直接売買契約をすることです。
代理の依頼者を売主として契約が成立します。
媒介契約の種類
①一般媒介契約
複数の宅建業者に重ねて媒介の依頼が
できるタイプの媒介契約です。
一般媒介には他に重ねて
依頼している宅建業者が誰なのかを
明示する義務のある明示する義務明示型と、
明示する義務がない非明示型があります。
②専任媒介
他の宅建業者に重ねて媒介の依頼をすることが
できないタイプの媒介契約です。
③専属専任媒介(自己発見取引が禁止される専任媒介)
他の宅建業者に重ねて媒介の依頼をすることが
できない専任専属の一種です。
専任専属媒介の場合、依頼者が自ら発見した取引相手との
契約が禁止されます。
媒介契約の規制
媒介契約を締結した宅建業者は
媒介契約の目的物である宅地・
建物の媒介・交換の申し込みが当たっときは
遅滞なく、依頼者の報告しなければいけません。
このルールに反する特約は無効となります。
一般媒介でも適用があります。
①専任媒介・専任専属媒介の有効期間と更新
・媒介契約の期間は上限3カ月となり、
3カ月を超えた定めは3カ月に短縮されます。
・依頼者の申し出がある場合に限り、3カ月を限度として
更新できます。
※宅建業者は依頼者の申し出を承諾することも
承諾しないこともできます。
・有効期間を自動的に更新する特約等、
依頼者に不利になる特約は無効です。
※依頼者の事前承諾があっても
自動更新特約は無効です。
特約部分のみが無効になり、媒介契約は有効です。
②業務処理状況の報告義務(電子メールでも可)
専任媒介は２週間に１回以上です。
(休業日を含む)
専属専任媒介は１週間に１回以上です。
(休業日を含む)
これよりも
依頼者に不利となる特約は
無効です。
例えば
１カ月に１回報告する特約は
無効になります。
また毎日報告するという依頼者に」
有利な特約は有効です。
③指定流通機構(レインズ)への登録義務
専任媒介は契約締結の日から
７日以内(休業日を含まない)。
専属専任媒介は契約締結の日から
５日以内(休業日を含まない)。
これよりも依頼者に不利となる契約は
無効です。
例えば
媒介契約締結の日から
２週間以内に登録するという特約は
依頼者に不利となるので無効です。
また休業日を含めて５日以内に登録するという
依頼者に有利な特約は有効です。
指定流通機構への登録
(レインズ Real Estate Information Network System)
指定流通機構は、媒介の依頼を受けた宅建業者が
物件の情報を登録し、その他の宅建業者が登録された
その他の宅建業者が登録された情報を利用することにより
売買契約の正確かつ迅速な成立と
依頼者の利益増進を図ることを目的とする
機関です。
指定流通機関が不動産情報交換のために
導入している情報システムを
レインズ (Real Estate Information Network System)と言います。
指定流通機構の会員である
不動産業者はパソコンなどから
レインズから不動産に関する情報を
受け取ることができます。
指定流通機構の登録事項
・宅地または建物についての
所在・規模・形質・売買すべき価格(交換は評価額)
・宅地または建物に係る都市計画法その他法令に
基づく制限で主要なもの
・当該専任媒介契約が専任専属である場合にあっては
その旨
登録済証の交付
指定流通機構に物件登録をした場合、
宅建業者は指定流通機関から
発行される登録済証を遅滞なく、
媒介の依頼者に引き渡さなくては
なりません。
制約の通知
登録した物件の売買・交換の契約が
成立した場合,
宅建業者は遅滞なくその旨を
指定流通機関に通知しなければ
いけません。
通知事項は登録番号、土地・建物の取引価格、
契約成立年月日です。
以上が宅建業法の媒介・代理の
規制についてでした。
よくわからないことがあったら
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最後までお読みくださり
ありがとうございました。
