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収益物件の売却~続編~

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カテゴリ:不動産知識

収益物件の売却~続編~


皆様、こんにちは!!センチュリー21SEEDの定保です。

本日のテーマは収益物件の売却~続編~について書いていきます。


一部上場勤務や公務員、医師、士業といった年収の高い高属性の人の中には資産の活用や

将来の資産確保のため、収益不動産に投資し、賃貸経営を行っている人も少なくないでしょう。

特に高属性の人の場合、ローンが組みやすいために業者からが大好きな属性です。

なぜなら、紹介すれば、買ってもらえる=仲介手数料が入る、からです。

高属性の人は不動産を購入するにあたって資金面、信用面でのハードルが低く、

それを同じ感覚で売却しようとしてもなかなか買い手がつかないという問題があります。

厳密に言うと買い手がつかいのではなく、仮に購入希望者がついたとしてもその人が買えないことが

リスクになります。

インターネット上の物件情報サイトでは、物件の価格が提示されているところがありますが、

その価格は売主の売却希望価格に過ぎない場合があります。

収益不動産を売却するときの価格は単に物件の価値だけでなく、物件の状況や築年数、立地といった

利回り相場によって値付けされます。

つまり買い手のとってその物件によってどのくらいの収入が見込めるのかといった収益不動産としての

魅力が物件の価格を大きく左右するのです。

そのため、物件の状態によっては希望通りの物件の売却価格とならない場合があります。

例えば、収益不動産には、地域の人口減少や高齢化などによって居率や賃料単価が変わってくるという

リスクがあります。人口減少や高齢化はコントロールすることができることではありませんから、

売却時の地域の状態によって売却価格が大きく変わってしまう場合があるでしょう。

高属性であるがゆえに容積率をオーバーしているような違法建築に融資がついていたり、

積算評価が低い場合、また利回りが低い場合などは売却において不利になります。

こうした問題は普通は早い時期に表面化するのですが、高属性であるがゆえに問題が表面化しにくく、

いざ売却という時になって売れにくい現実に向き合うことになります。

不動産市況や経済動向についても同様です。デフレによって不動産投資市場が冷え込んでしまったり、

金利上昇、不動産価格下落などリスクは不動産には常に付きまといます。

また建物を使ううちに修繕が必要になる場合もあるため、売却するためには修繕やリフォームなどが

必要になってきます。

そして収益不動産の売却査定価格は年間家賃収入÷表面利回り=査定金額で求められますから、

入居率が低ければ、それだけ物件の評価が低くなり、希望通りの売却価格とならなくなってしまう

のです。また、売却自体が難しくなるケースに売主が融資を受けている場合があります。

先ほど述べたように売主が高属性の場合だからこそローンの審査に通りやすくなっているので、

一般の人が同じように融資を受けられる物件というわけではありません。

その分、募集範囲は狭くなりますから、買い手が付きにくくなるのです。

入居率や立地条件がよいにも関わらず、物件の売却が難しいケースというのもあります。

それは容積率・建蔽率オーバーによって法令に違反している物件です。

建物の容積率と建蔽率は、建物の用途によって上限が決められています。

そのため、うっかりガレージを増築したりすると、違反になってしまうのです。

増築だけでなく、車庫スペースを居住用の部屋にリフォームといったことでも違反になります。

違反は外見からははっきりと分かる形でないと指摘を受けない場合もあるため、

違反が売却時に判明するケースも少なくありません。

そうしたクセのある物件は、なかなか買い手が見つからない場合があります。

つまり違反建築物は売主にとって有益なことでも必ずしも買主にとっては有益とはならない場合が

あります。そのため、買い手を選ぶ物件となってしまうのです。

このことが売却を難しくしてしまい、実際になかなか売却先が見つからないというケースが

多く見られます。

本日は以上になります。


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