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収益物件の売却

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カテゴリ:不動産知識

収益物件の売却


皆様、こんにちは!!センチュリー21SEEDの定保です。

本日のテーマは収益物件の売却について書いていきます。


不動産投資をする目的は様々です。相続税対策であったり、節税対策のためであったり、

生命保険の代用であったり、資産を形成するためであったり、人それぞれの理由があります。

その中でも、家賃収入を目的にした収益不動産への投資については、収入を補完したり、

リタイアのための収入つくりをされる方が大半です。

収益不動産への投資で、キャッシュフローを得ていくには、空室対策を実践し売り上げを確保し、

賃貸経営での経費をきちんとコントロールしていくことで、達成していくことはできます。

しかし、当初の計画が甘かったなどの理由で、所有しているアパートやマンションなどで空き室が続き、

修繕費がかさんでしまったり、広告費が大きくなって赤字になってしまったりといった話が

よくあります。そして、特に問題なのは、取得した段階で融資を受けるわけですが、

返済額が高いと支出をコントロールしても、赤字のキャッシュフローになってしまう場合です。

こうなると、いくら修繕費を削減しても、毎月、赤字を出しながら運営していくことになり、

返済が終われば、将来資産になると考え、持ち続ける方もいますが、規模が大きいと本業の収入からの

補填もいつか限界がきてしまうこともよくあります。

 

赤字のキャッシュフローは保有し続けるのが困難

赤字のキャッシュフローのまま、収益不動産を持ち続けるのは、とても厳しいです。


相続対策などの節税を目的とした資産家だけは、良いですが、普通のいわゆる不動産投資家や


賃貸経営者は、赤字のキャッシュフローの物件を持っていることは、毎月現金を失っていくことに


なるからです。

 

毎月現金を失っていくような、苦しい段階に入ってくると、保有しつづけるのが難しくなるので、


多くの方が売却の検討をすることになります。しかし、苦しい段階になっている方は、


下記のような状態になっている方が多くみられます。

 

・空室が増加=家賃収入減少
・部屋の原状回復がされていない
・建物の管理もきちんとされていない

 

このような状態になっていると、なかなか、売却活動もうまくいきません。

 

売却するには、魅力的な状態にする必要がある

当たり前ですが、空室が多かったり、汚れていたり、管理がきちんとされていないような投資商品が


高く売れるわけがありません。収益不動産は高額の商品のため、銀行の融資を受けることになります


が、銀行としても、きちんと売上が上がって返済が可能な物件にしか融資したくないのは、当然です。

 

つまり、魅力的な商品にするためには、下記のような状態となります。


つまり、苦しい段階とは真逆な状態になりといけないということです。

 

・満室運営ができている
・部屋もきれいにリフォームされている
・建物がきちんと管理され、きれいな状態

 

ということです。高く商品を売りたいのであれば、基本のことです。

 

一般的に収益不動産というのは、戸建て住宅や分譲マンションなどのような一般不動産と異なり、


利回り相場で売却されます。利回り相場とは立地や築年数、用途といった条件です。


不動産仲介業者で行っている売却査定では「年間家賃収入÷表面利回り=査定金額」といった計算に


よって査定価格が決まります。

 

収益物件を有利な条件で売却するポイントは、その物件の収益力です。


そのため、空室が多くあれば、買い手の融資がつきにくく、プロしか買えなくなります。


プロが高く買うわけがないので、安く買いたたかれて処分することになります。

 

さらに、少し応用的な話になりますが、築年数が経過すればするほど、融資期間が短くなるので、


融資期間が長く取れる時期に売却することが、トータルでみると、有利なケースが多くあります。


しかし、キャッシュフローが赤字になるなど資金面での事情によって売却を焦ると、


条件を不利にせざるを得なくなります。

 

このようなことからも、追い込まれてから売却をしようとすると、安値で買いたたかれてしまうので、


キャッシュフローが良好な段階や、大きな出費を強いられるような状況になる前に、


売却を検討することをお勧めします。


 本日は以上になります。


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