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物件チェック~擁壁編~

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カテゴリ:不動産知識

物件チェック~擁壁編~


皆様、こんにちは!!センチュリー21SEEDの定保です。

本日のテーマは物件チェック~擁壁編~について書いていきます。

不動産投資家が購入してトラブルになることがかなり多いのが、「擁壁」がある物件です。

ここでは、擁壁に関する基本的な知識と、擁壁がある物件に内在しているリスクについて詳しく

解説します。

 

擁壁とは

 

そもそも擁壁とは、斜面が崩れないように設置する壁のことで、道路より敷地が少し高くなっている


物件において、盛り土の周りを擁壁で囲って補強しているケースがよくあります。

 

擁壁は、盛り土の崩壊を防ぎ、建物の地盤を安定させるという重要な役割を担っているため、


擁壁が法令に則って正しく設置されているかどうかがポイントとなります。

 


擁壁のチェックポイント1:法令に適合しているか

 

擁壁がある物件の購入を検討する際には、まず設置されている擁壁が、適切なものであるのかどうかに


ついて、確認していく必要があります。

 

一定規模の擁壁については、次の許可や申請のもと造られていなければなりません。

 

・都市計画法による開発許可
・宅地造成等規制法による許可
・建築基準法による確認申請

 

これらの許可申請の履歴については、不動産の所在地を管轄する市区町村役場の建築指導課などで


確認することができます。

 

擁壁の設置後、行政側の検査を受けている履歴が確認できたととしても、古い物件については


現況も含めて確認する必要があるため、必ず現地調査をしましょう。

 

擁壁のチェックポイント2:目視による確認事項

 

建築当時の擁壁に問題がないことが確認できたら、次に現在の擁壁の状態について直接見て


確認していきます。

 

確認すべき項目は以下の通りです。

 

・水抜きについて
擁壁の強度を保つためには、水抜きが適切にされているかどうかがとても重要になります。


擁壁の壁面には、3㎡あたり内径7.5cm以上の水抜き穴を1カ所以上設置する必要がありますので、


まずは適切に設置されているか、水抜き穴が詰まっていないか目視で確認しましょう。

 

次に、擁壁の表面が乾いているかどうかを確認します。湿っていたり、水がしみ出して流出して


いたりする場合は注意が必要です。擁壁のクラックや目地部分から水がしみ出しやすいので重点的に


確認します。

 

・排水溝と側溝
擁壁の排水経路として、上部に排水溝が、下部に側溝が設置されています。排水溝については、


目地開きやずれ、雑草の発生、土壌堆積などが発生していないか確認が必要です。


また、側溝については擁壁の沈下などによって崩壊していることもありますので、


よく確認しましょう。

 

・物理的な異常
擁壁を目視で確認して、次のような異常がないか確認します。

 

 ・クラック(ひび割れ)
 ・水平移動
 ・目地の開き(不同沈下)
 ・コーナー部分の開き
 ・ふくらみ(擁壁全体の前方へのふくらみ)
 ・傾斜・折損

 

これらの異常がある場合は、擁壁の強度に問題がある可能性が高いので、近いうちに擁壁の改修工事が


必要になる可能性が考えられます。

 

こんな擁壁は危険

 

古い擁壁の中には、現在の技術基準を満たしていないものもあり、改修工事に多額の費用が


かかることから、不動産投資としてはできる限り避けることをおすすめします。

 

倒壊のリスクがある擁壁としては、以下の通りです。

 

・二段擁壁・増し積み擁壁
高さのある擁壁の場合、擁壁が二段重ねになっていたり、種類の違う擁壁が重なっていたりすることが


あります。このような擁壁は、一段目の擁壁に二段目の擁壁を想定した強度が備わっていない可能性が


高いため、地震や大雨などによって倒壊する危険性があります。

 

・空石積み擁壁・野面石積み擁壁・玉石積み擁壁
単に石を積み重ねただけで形成されている擁壁で、比較的低い高さの擁壁に多い傾向があります。


石の重みだけで支えているため、水平方向への抵抗力に非常に弱く、震度の低い地震でも倒壊する


可能性があります。

 

擁壁の改修費用

 

目視で異常が確認できる場合は、擁壁の裏側に水が溜まっている可能性があります。


擁壁の裏側に水が溜まると、水圧で擁壁が手前に押し出されて、最終的には崩壊する危険性がある


ため、早急に改修工事を行う必要性が出てきます。

 

擁壁の改修工事にかかる費用は、補強工事で1.5万円程度(㎡)、新設する場合で2万円程度(㎡)、


さらに取り壊し費用や運搬処分費用なども別途かかるため、収支を考えると不動産投資としては


割が合わなくなる可能性が高いです。

 

擁壁が倒壊した場合の補償

 

万が一擁壁が倒壊すれば、早急に改修工事が必要になりますが、火災保険に加入している場合、


補償対象となるのかが問題となります。結論からいうと、擁壁が崩れても火災保険を適用することは


非常に難しいです。

 

火災保険の適用範囲は、基本的に建物本体であり擁壁については地盤として扱われる可能性が


高いため、倒壊したとしても火災保険から保険金を受け取ることは簡単ではありません。


また、火災保険のオプションである地震保険でも基本的な考え方は同じなので、地震によって擁壁が


倒壊しても復旧費用は自己負担となる可能性が高いでしょう。


 本日は以上になります。


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