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仕入れミスは挽回が難しい!!

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カテゴリ:不動産知識

仕入れミスは挽回が難しい!!


皆様、こんにちは!!センチュリー21SEEDの定保です。

本日のテーマは仕入れのミスは挽回が難しいのはなぜかについて書いていきます。


不動産投資ブームの影響で、良い物件はすぐさまプロ投資家に買われてしまい、

なかなか初心者が良い物件を手に入れる機会はありません。

そのため、「とにかく1件でもいいから購入したい!」という初心者投資家も多く、

そういった人たちは融資さえ下りればすぐに飛びついて、他のベテランの投資家なら絶対に手を

出さないような高値物件だとしても買ってしまう傾向があります。

多額の借入をすれば、念願の物件を手に入れることはできるでしょう。

最初は、順調に家賃収入を手にし、黒字が続くかもしれません。

しかし、賃貸経営においては、必ず「空室」というリスクが訪れます。

例えば、アパート一棟を購入していた場合、立て続けに退去者が出る可能性もあります。

割高な物件を購入しているため、月々の返済額は多く、家賃収入で賄うはずが、空室で数部屋分の家賃が

入らないと、途端に苦しい状況になります。

そこで、コスト削減のため、委託していた管理会社をより安いところに変えてみたり、

自分で管理する方法に変えてみたりしても、わずかな削減にしかならず、それだけではどうにもならない

ほど多くのお金が出ていきます。また、退去者が出るということは、退去後の部屋のクロスの張替えや、

クリーニングなどの内装工事費用、さらには預かっていた敷金の返還が必要となります。

しかし、月々の返済に追われていると、そのためのお金を用意することすらできなくなります。

満足のいく原状回復ができないと、部屋の印象も悪くなるため余計に賃貸が付きにくくなるという

負の連鎖が発生します。

ここまで来ると、確実に毎月赤字が出ている状態です。なんとか貯金を切り崩し毎月凌いでいた

としても、貯金が底を尽きると、ついに給料から持ち出しが発生することになります。

もはや利益を得るどころの話ではありません。売却を決意したとしても、よほど人気のある町の好立地の

物件でも無い限り、購入時と同等の値段で売りに出しても、とても買い手がつかないのが現状です。

そうなれば、大損を覚悟で値下げしてでも売るしかなくなります。値下げをして仮に売却が成立しても、

借金しか残らず、もうどうしようもなくなり、最終的に自己破産にまで追い込まれるケースも

あるのです。

物件が欲しい一心で、高額物件を買ってしまうと、このような道筋を辿り破綻してしまう可能性が

あります。

初心者が高値掴みをして物件を買ってしまった場合の危険性を、どうか今一度よく考えてみてください。

不動産投資で失敗しないために、最も重要なことは、「物件を購入する時点」で

「危険な投資」と「安全な投資」を見分けることです。

不動産投資という事業は、仕入れの段階でミスをしてしまうと、挽回することが非常に難しい

ビジネス構造であるため、物件を購入する時点での判断が、非常に重要なのです。

不動産を購入する際、ローンの返済方法は、一般的に毎月の支払い金額が一定の「元利均等返済」です。

毎月の支払い金額が同じであるため、返済計画が立てやすいというメリットがあるからです。

そして、変動金利か固定金利かですが、変動金利を選択していた場合、今後金利が上昇する可能性は

極めて高いと言えます。

固定金利を選択していた場合は、長期間返済金額が変わらないという利点はありますが、

金利が下がるということもありません。どちらを選択したとしても、月々の返済金額が今よりも下がる

ことは無いと考えるべきでしょう。下がることのない月々の返済額に対し、家賃収入については、

空室リスクや家賃下落リスクなどによって、どんどん下がっていく見込みのほうが高いでしょう。

そこで、せめて経費ぐらいは削ろうと思っても、消費税は年々アップしていますし、広告費も上昇して

おり、経費の削減も難しいところです。

高値掴みをしてしまい、借入返済額が多くなると、広告費などの経費の削減も難しいため、

家賃収入と返済額の差がほとんどなく、毎月ギリギリのキャッシュフローになってしまいます。

また、月々の返済額は減ることはないため、この状態が長期間継続することになります。

空室が続き家賃収入が減ることになれば、経費と借入返済額の合計と家賃収入の差は更に少なくなる

どころか、家賃収入の方が少なくなり、赤字になることがありえるのです。

不動産投資はこのようなビジネス構造になっているため、物件を購入する段階で失敗し、

高値掴みをしてしまうと、どんどん資金に余裕がなくなり挽回が難しくなります。

不動産投資を始めるからには大きな利益を出したい、と考えるかもしれませんが、初心者の方は、

まずは高値掴みを避けるのが、着実に実績を積み上げるためにも重要であるということを

理解しましょう。

本日は以上になります。


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