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根抵当権とは

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カテゴリ:不動産知識

根抵当権とは


皆様、こんにちは!!センチュリー21SEEDの定保です。

今冬は、雪が多いですね。今朝も雪がちらついていましたね。

さて、本日は根抵当権について書いていきます。

不動産投資をする際のアパートローンや、マイホームを購入する際の住宅ローンなどを使うと、

借入れをした金融機関がその不動産に対して「抵当権」を設定します。

そしてその後、その不動産を他人に売買しようとする場合は、この抵当権を金融機関に抹消して

もらわなければなりません。

抵当権を抹消してもらう方法は簡単です。残りのローンを一括で返済すれば良いのです。

ですので、不動産を売却する際には、事前に又は決済の当日にローンの残りを一括返済して抵当権の

抹消登記を行なう必要があります。

なお、抵当権にはもう一つ「根抵当権」というものもありますが、これには通常の抵当権とは

ちょっと違った特殊な性質があります。

 

抵当権と根抵当権の違いとは



抵当権とは一言で言うと、不動産を購入する際のローンの担保として、その不動産自体に設定する


ものです。仮にローンの返済が困難となった場合は、融資をした金融機関がその不動産を競売に


かけて現金化し、それを残りの残債務に充当することになります。

 

また、借りていたローンを全額返済すれば金融機関から抵当権の抹消書類が送られてきますので、


これを持って法務局で手続きをすれば抵当権は抹消されます。


不動産は抵当権がついている状態では売却できないため、必ず引き渡しまでの間にローンを


全額返済して抵当権を抹消しなければなりません。

 

実務上は、その不動産を売却して得たお金をそのままローンの返済に充当することも多いため、


決済当日に金融機関の担当者と司法書士に立ち会ってもらい、その場で抵当権の抹消手続きを


行うこともあります。

 

これに対し根抵当権とは予め貸し出す上限金額(極度額と言います)を定め、その範囲内において


何度も貸し借りができるようにする際に用いられる担保物権です。

 

例えば通常の抵当権であれば、不動産を担保に1000万円を借りて抵当権を設定し、


1000万円を返済すると抵当権を抹消します。


そしてまた1000万円を借りたくなったら同じことを繰り返す必要があります。


これが非常に面倒なため、登場したのが「根抵当権」です。

 

仮に極度額5000万円の根抵当権を設定しているとすれば、5000万円の範囲内で貸し借りを


繰り返し行なうことができるのです。具体的に、不動産を担保にして会社や事業の運転資金を


借り入れるような場合に、この根抵当権が利用されています。

 

根抵当権付物件を購入する際の注意点


根抵当権は通常の抵当権よりも抹消するための手続きが少々複雑です。


通常の抵当権は、簡単に言えばすでに借りているお金さえ返せば金融機関側に抵当権の抹消に


応じてもらえます。しかし、根抵当権の場合は極度額の範囲内でお金の貸し借りをする担保物権の


ため、仮に1円も借りていないような場合でも根抵当権は当然には消滅せず、


根抵当権を設定している金融機関との解除契約が必要となります。

 

ただ、金融機関からしてみれば、お金を借りてくれる大口の取引先を失うことになりますから、


すんなりと抹消に応じないケースもあるようです。仮に根抵当権の抹消に金融機関が応じないと、


不動産を買主に引き渡すことができません。

 

また、根抵当権によって資金を借り入れている場合は、一般的なローンとは違い、一気に多額の


借入をまとめて返済すると、高額な手数料や違約金が発生することがあります。


このように、根抵当権は通常の抵当権とは違い、その抹消手続きが非常に複雑なため注意が必要です。

 

そのため、もしも根抵当権がついている物件を購入する場合は、予め根抵当権者が根抵当権の抹消に


応じてくれるのかどうか、売主にしっかりと確認しておいてもらうようにしましょう。


本日は以上になります。


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