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収益物件の賃借人募集~続編~

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カテゴリ:不動産知識

収益物件の賃借人募集~続編~


皆様、こんにちは!センチュリー21SEEDの定保です。

本日は、昨日の続きです。昨日のブログ→★★★

空室を埋めるために、募集をしますが、募集がどのように行われていかきちんと確認していますか?

大空室時代に突入している中、1社に任せていれば大丈夫などと思っているいれば、

稼働率は上がらないことでしょう。それだけ、昔と今は募集の仕方が変わってきているのです。

まずは募集活動にも2通りあることを覚えましょう。

 


賃貸仲介店舗を持っていない管理会社(専門の管理会社)


賃貸仲介店舗を持たずに、専業で管理を行っている会社です。


地方にはまだ少ないですが、ビルは、ビルメンテナンスとして管理が専業となっているケースが


多いので、理解しやすいかもしれません。

 

賃貸仲介店舗を持っていないので、すべての賃貸仲介店舗にFAX、メール等で情報を送っていること、


賃貸仲介店舗は人がすべてであり、頻繁に直接出向いてコンタクトを取っていることが重要と


なります。つまり、広く募集をかけるところがメリットです。

 

そして、賃貸仲介店舗を持っていない管理会社は、仲介手数料や広告費をすべて、賃貸仲介店舗へ支


払う条件になっているかも重要です。


賃貸仲介店舗を持っていないので、賃貸仲介店舗にメリットのある条件を提示できなければ、


頑張ってもらうことはできないからです。

 

そして内見時に決まらない場合は、決まらない理由を賃貸仲介店舗から常に情報を確認し、


オーナーに適切な報告をあげて改善案を出せることが必須になります。

 

広く募集するには非常に強いが自社で仲介できないことがデメリットになります。

 

賃貸仲介店舗を持っている賃貸管理会社(客付け一体管理会社)


多くの大手の会社がここに属しています。エイブル、ミニミニ、アパマン等です。


自社で賃貸仲介店舗を持っています。何を優先するかといえば、自社で預かっている管理物件から


決めて行きます。他業者にも情報を流すようにはなりましたが、お互いに競争関係にあるので、


大手同士の物件は相互に紹介することが少なくなります。

 

そのため、自社での賃貸仲介で決められる場合は良いですが、自社での賃貸仲介が弱いとさっぱり


決まらないことになります。大手でもフランチャイズであったり、地元の小さい会社に任せていると、


さらに営業力が弱いケースもあります。

 

大手は、たくさん管理物件をもっているので、その営業員の中での優先付けによって変わります。

 

・営業員の理解があるかどうか

 

・営業員が積極的に決めようとしているか

 

管理物件の中でも小さい物件や広告料が低い大家の物件は優先度が下がります。


したがって、自社での賃貸仲介が強ければよいですが、自社賃貸仲介が弱い場合、打つ手が


なくなります。まずはこのように管理会社専業と賃貸仲介店舗を持っている管理会社での違いを


理解して進めないといけません。

 

対策としては、賃貸管理の専業の場合、きちんと広く募集をかけているか

 

  •  賃貸仲介店舗に行く際に自分の物件をきちんとアピールしているかどうか
  •  
  •  広告費は少し多めにする

 

が基本的な対策として必要になります。

 

大手の賃貸仲介店舗は自社管理物件が優先となりますので、そこに自分の物件を優先してもらうために


は、少しは、条件で差別化しないと決めてもらうことは難しくなります。

 

賃貸仲介店舗を持っている管理会社には、他業者にも確実に情報を流すことが必要です。

 

今の時代は、1社では決まらない時代ですので、募集は広くしていきましょう。


建物管理!!


建物管理とは、物件のハード面を維持管理するものです。


清掃業務と、保守点検、建物のメンテナンスを行うものを指しています。

 

建物管理で管理会社の良し悪しを判断するのは本当に難しいことです。


できることは、どのような業務があるのかを理解し、コスト面で適切かを交渉できるようにする事を


目指します。


品質の見極めは、知り合いの大家の口コミがベストであり、実績と結果でしか判断できません。

 


一般設備定期点検


電気設備、給排水設備、防災設備、照明設備、空調設備等で目視で確認できる点検を行います。


管理会社によって異なる内容であるが、建物を巡回し、不具合がないかどうかを確認していく


作業となります。

 

入居者から不具合が発生した場合の対応が含まれます。


管理会社によっては、自社もしくは提携業者に24時間対応できるようにしている業者もあります。

 

【費用について】
管理費(3%~8%)に含まれているケースと別で費用を取るケースがあります。


別で費用を取るケースでは、規模に応じて年間5万~10万程度の費用です。

 

清掃業務


清掃業務は、日常清掃と定期清掃があります。

 

日常清掃は、週に1回から2階程度を行う業務で、ゴミをとったり、蜘蛛の巣をとったり、


汚れているところを掃除する業務です。かなり重要で、清掃がまともにできない業者だと、


入居者募集の内見時に汚れた印象となり、部屋づけに大きなダメージが受けるので、


最低でも週1階程度は清掃業務を入れる必要があります。

 

定期清掃は、年に1度もしくは半年に一度くらいのペースで行う大規模清掃であり、


高圧洗浄などで通常の水拭きでは取れない汚れを取るものです。


廊下などの高圧洗浄は費用がそれほど高い物ではないため、1年に1回くらいは、


実施した方がいいです。

 

【費用について】
日常清掃:大きさにもよるが、3時間程度の半日で完了するものであれば、1回4000~5000円程度。


週4回で2万円程度。シルバー人材センターなどの人員を使うと激安になります。

 

定期清掃:足場が必要な外壁を除く廊下やエントランス等の高圧洗浄であれば、


150 円~250円/㎡内で洗浄できます。但し広いのでそれなりに費用がかかります。

 

清掃は抜き打ちチェック:管理会社によっては、清掃を手抜きしているケースがあります。


抜き打ちで自分の物件に行き、清掃状況は確認するようにしましょう。

 

点検業務(エレベーター)


エレベーター点検業務は年1回法令で義務付けられている点検です。


これを実施しないで事故が起きると、オーナーの過失責任が問われ、損害賠償請求の対象となります


ので、必ず実施しましょう。

 

エレベーター点検:通常月1回の点検が必要。


費用を抑えるのであれば、2ヶ月に1回、3か月に1回などの点検頻度に抑えることは可能である。


この点検で差がでることは少ないが、籠の取り替えや制御盤の取り替え時に大きな費用が発生します。

 

【費用について】
契約形態には2つあります

 

①フルメンテ契約
 劣化した部品の取り替え、修理費用を月々の定額料金に含まれているものです。
・メーカー系:東芝、日立、三菱など。月4万~6万/1台

 

・独立系:3万~4万/1台

 

・契約内容(保守会社により違い有り。契約書で要確認)
 範囲内:主ワイヤーロープ、移動ケーブル、ベアリング、制御リレー、プリント基盤、押ボタンなど

 

 契約外:かご内装、かご床タイル、運転盤カバーなど

 

②POG契約(保守会社により違い有り。契約書で要確認)
 劣化した部品の取り替え、修理費用は月々の定額料金外です。

 

・メーカ系:東芝、日立、三菱など。月3万~5万/1台

 

・独立系:2万~3万程度/1台
 但し、部品調達でメーカー系より遅くなるため、修理時の対応はメーカー系より遅れがちになる。


 賃貸経営でみると多少のリスクはあるものの、月で1万~2万程度安くなる独立系については、


 かなり魅力的です。

 

・契約内容(保守会社により若干の違いが有り。契約書で要確認)
 契約内:おおむね、3ケ月~6ケ月毎に取り替えの必要な部品が対象
  P(parts)=ヒューズ、可動・固定コンタクト、照明などのパーツ類
  O(oil)=点検用油脂類、補給オイルなどオイル
  G(grease)=ベアリング及びメタル用グリスなど

 

 契約外:主ワイヤーロープ、ケーブル、ベアリング、制御リレー、プリント基盤、押ボタン、


 かご内装、かご床タイル、運転盤カバー など

 

フルメンテ契約とPOG契約をどう選ぶか


メーカー系に保守点検を任せると品質も良いが価格も高くなります。


フルメンテだと1台あたり5万程度かかります。新築時や新しく設置した場合からスタートすることが


多く、築年数が経過したエレベーターではフルメンテ契約を新しく結べないことが多いです。

 

というのも、故障や取り替え、修理費用が発生するのが、築10年以上経ってからなので、


10年間は、エレベータ会社が丸々儲かる仕組みとなっています。

 

  •  新築時から長期保有前提:30年以上保有するのであれば、修理費用を考えるとフルメンテ契約の方が

  •  お得になる可能性が高いでしょう。独立系と相見積りを取り、フルメンテ4万以下であれば、

  •  コスト的に良いです。

 

  •  新築後10年以内に売却:新築~10年以内は、故障が少ないので、POG契約が有利です。

  •  10年経過後に、売却する予定であれば、迷わずPOG契約をお勧めします。

  •  ほとんど故障もないので、独立系でコストを圧縮します。

 

  •  中古物件:中古で物件を購入する場合は、POG契約が多いが独立系で相見積りをしてコストを

  •  下げます。できれば月のコストを2万程度までの保守業者を探すといいでしょう。

  •  10年以上経過している中古物件を長期保有するのであれば、フルメンテ契約を継承できるか

  •  よく確認しましょう。10年以上経過すると、部品の交換が発生するのでトータルで考えると

  •  フルメンテ契約の方が安いケースもあります。
 本日は、以上になります。

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