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収益物件を管理する!!

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カテゴリ:不動産知識

収益物件を管理する!!


皆様、こんにちは!センチュリー21SEEDの定保です。

収益物件を購入したら、物件の管理業務は大変です。本日は、そのことについて書いていきます。

オーナーが自主管理を実践しているケースを除き、多くの方が賃貸管理会社を利用しています。

その賃貸管理会社の働き方一つで賃貸住宅経営の成功と失敗が決まってきます。

それほど賃貸管理会社が良いかどうかが重要になってくるので、管理会社を能動的に

選択していないがために、悲劇が起こっているのが現状です。

 


管理会社を能動的に選択していない悲劇

管理業務一切を賃貸管理会社に任せていても、苦労しているオーナーは大勢います。


その多くは、安易に賃貸管理会社を選んだために、選ぶ相手を間違っていた、


つまり選んだ相手がよくなかったということです。


中古物件で、旧管理会社をそのまま引き継ぐことはありますが、その管理会社のままでいいのか、


より適切な管理会社はないのか、などを検討していないからです。

 

新築であれば、建築をした会社の管理部門の丸投げであったり、勧められるままに管理会社を


選定しているケースが多くあります。


5社から10社程度回って管理会社を選ぶことはほとんどしていません。


しかし管理会社は、賃貸経営を行うオーナーにとって最重要のパートナーであり、


きちんと決めておかないと苦労するのは、オーナーとなります。

 

どのような悲劇が起こるかというと、代表的には下記のようなことです。

  •  入居募集能力がなく空室増:いわゆる空室の多いガラガラの物件になってしまい、

  •  収支が悪化し、ひどい場合は自己破産に追い込まれることもあります。

  •  それほど重要な入居募集ですが、以前から任せているからという理由で見直しをせずにしていると、

  •  破たんのリスクを抱えることになります

 空室に対する提案力がない:管理会社の中には、建物管理や入居者のクレーム対応はするが、


空室に対する提案力がないために、家賃を値下げするだけしか提案してこない場合がある。


家賃を安くして決めるのは誰でもできることであり、これに従っていると、収支が悪化して、


返済が困難になるケースもあります。

 

  •  管理(入居者対応、建物管理)がされず退去者が続出:賃貸仲介と賃貸管理が一緒の会社では、

  •  賃貸仲介が忙しすぎて、賃貸管理が疎かになっているケースがよくあります。

  •  入居者からのクレームを放置すると、退去原因の一つなります。

  •  急いで対応してほしいエアコンの修理や水漏れなどに迅速に対応してもらえないと、

  •  そこに住む理由がなくなってしまいます。

  •  入居者からクレームがあっても無視、重要事項の説明が間違えていても謝らない、

  •  建物の清掃をしないのでごみが散乱等が発生し、入居付けしても常に退去が発生する悪循環が発生し、

  •  収支が悪化します。
  •  
  •  修繕費用が高くて支払いに困る:オーナーの多くは修繕費用の単価や必要な項目について把握して

  •  おらず、管理会社のいいなりに修繕していているケースが多いです。

  •  原状回復に家賃の10か月以上かけているオーナーもいて、満室なのに年間キャッシュフローが

  •  赤字になるということが起きます。

 このようなことが起きないよう管理会社の働きをチェックし、改善を要望します。


そして改善が難しいと判断した場合には、管理会社の変更を恐れずに実施します。


管理会社の仕組みは大半が古くなってきている!!


多くの管理会社の仕組みでは、オーナーの賃貸経営に役立つことが難しくなってきています。


そこには、管理会社がいままでは十分にうまくいっており、昔からの成功体験を忘れられないことが


最大の原因があるといえます。
 
過去の成功体験


昔は、大家である貸し手が優位な時代でした。


そのため、管理会社も物件を預かれば、借り手がすぐにつくので、管理会社の収益の根源である家賃の


5%前後の報酬をすぐにもらえる状態でした。


したがって、物件が増えるごとに、ある程度人件費を増やしても収支が回る状態が長く続いて


いました。

 

そして、物件管理で借りる人からクレームが来ても、素早くクレーム処理しなくても、


借りる人があまり退去しない時代でした。退去時にもある程度の原状回復費用を請求して、


リフォーム工事ができたので、管理会社もあまり苦労せず、利益の上がる仕組みでした。

 

つまり、それほどの能力がなくてもできる仕事で、管理会社の経営が楽な時代であったといえます。


そのため、その時代の仕組みが、多くの管理会社で残っているのが実態です。

 

多くの賃貸管理会社の古い時代の仕組み


①提案能力を磨く必要がなかった
昔は、家賃を減額するどころか、増額する時代に管理会社を経営している古い管理会社は、


特に現在の稼働率が低くなっている大家の状況を見ても、おおむね家賃を下げる以外の提案が


できない。設備や内装を変えたら稼働率が上がるのか、家賃を維持できるのかについて、


研究をほとんどしていないからです。

 

したがって、新興の賃貸募集店の方が、設備や内装リフォームに関して知識があり、


競争力を高める能力のあるところも増えてきています。

 

②仕組みの古さ
最近は、少しづつ増えてきていますが、1部屋あたり月数千円を払えば、設備を保証してくれる


ところが増えてきています。エアコンが故障しても、自動的にエアコンを新しくしてくれるのです。


これはオーナーにとっては助かるもので、経費は毎月一定でかかるものの、都度発生する


エアコン故障の7万~10万の費用が一度にかからず、手間もかからないで済むからです。

 

今までは、入居者からエアコンが壊れて変えて欲しいとクレームがあれば、管理担当は、


業者に見積もりを依頼します。業者から出てきた見積もりをもとにオーナーへ見積もりを提示します。


そしてオーナーからは高いなどの指摘が入ると再度業者に連絡し、またオーナーへ見積もりを


提示することになります。

 

これを2回~3回も往復して、7万程度のエアコンを取り換える工事で、10%~20%の利益しかなく、


7000円~14000円程度です。


現場にエアコンの状況を見たり、エアコンの取り替えのためにオーナーと何回も電話したりしている


コストを考えると、この利益ではほとんど利益を生まないことでしょう。

 

このようなことをしている管理会社は、忙しい割りに利益がまったく上がらない仕組みをもっている


ことになります。でも多くの管理会社が古いやり方をしているのです。


その結果どうなるかというと、次のようになります。

 

③管理戸数が増えるとそのままコストが上がる仕組み

多くの管理会社は、1人あたり500戸くらいの部屋数しか管理できません。


それ以上増やすとなると、社員を1人入れるしかありません。


5000戸を管理するならば10人は必要になる計算になります。


今までのクレーム対応や管理体制を敷いていると、管理戸数が増えると、そのままコストが上がり


続けることになります。

 

今までは、それでも稼働率が高く、リフォーム費用も取れていたので、管理会社として儲かって


いましたが、稼働率が低下し続ける中、賃貸経営オーナーからの要望はどんどん増えており、


管理会社の社員の労力はどんどん増え続ける仕組みとなっています。

 

結果として管理会社に有能な人材が枯渇し、悪い循環に陥る


会社に利益が上がらなければ、給料も高くはできません。


クレームをきちんと処理して当たり前と思われ、いつも忙しく働いていても給料が低い業界でもあり、


優秀な人材がなかなか定着しません。


つまり、低賃金でもいいと思えるレベルの人しか集まっていないのが実態です。

 

そのような状況の中で、高水準のパフォーマンスを管理会社に期待することはとても難しいでしょう。


逆にいうと、安心して任せられる管理会社のほうが珍しいといえるのです。

 

管理会社はプロというよりパートナーである


管理会社はより効率化をしていく必要があります。


設備は、先に月額で少額で課金をしておき、設備が壊れたら自動的に修理できる仕組みをもったり、


夜中の緊急かけつけを安く抑える方法を採用したりといくらでも効率化はできると思います。

 

しかし、そこまでできている管理会社が少ないのが実態なのです。


したがって、これからの管理会社との付き合い方は、プロへのお任せではなく、


パートナーとして付き合う必要があるのです。

 

パートナーですから、時にはオーナー自身が能動的に解決策を提示し、パートナーへ理解してもらう


ことも必要な時代なのです。


それが、できないという方には、賃貸経営は向いていないといえるでしょう。

 

管理会社がパートナーとしてふさわしくない場合


管理会社がパートナーとしてふさわしくない場合は、切り替えてください。


家賃回収からリフォームなどを一手に任せていくことになるから、仕事ぶりに不満があったとしても、


すぐに切り替えることは面倒な作業ですし、リスクがあると思うでしょう。

 

しかし、よく考えてください。このままの会社を使って本当に収支が良くなるのか?

 

ここがポイントであり、改善ができる賃貸管理会社であればいいですが、


収支の改善見込みがないような管理会社であれば、時期を決めて、即座に切り替えていくことを


お勧めしています。

  

また、悪徳系の管理会社だと、管理委託契約を結ぶときに、多額の違約金を設定したり、


修理は100万以下は自由に管理会社で判断して行えるなど、ほぼ非常識な内容となっていることも


多いです。

 

一度、このような契約を結んでしまうと、不利な状況で賃貸経営を強いられ、管理会社から


たくさんお金を吸い取られることになります。この場合は、弁護士を使ってでも管理会社を変更する


ことを勧めています。


本日は、以上になります。

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