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金融機関!!

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カテゴリ:不動産知識

金融機関!!


皆様、こんにちは!センチュリー21SEEDの定保です。

本日のテーマは金融機関です!!

このことについて書いていきます。

不動産投資家・賃貸経営者が収益物件を購入するために、利用する銀行の概要を把握しておきましょう。

かなりの数がありますので、まずは身近なところに、下記銀行を確認するところから始まります。

 


都市銀行


三菱UFJ 銀行、みずほ銀行、三井住友銀行、りそな銀行が都市銀行と呼ばれています。


明確な定義があるわけではありませんが、東京、大阪に本店を構え、広域に展開している銀行を


指しています。


預金量や取引量が膨大であるため、資金調達コストが低く、貸出金利がとても低い銀行です。

 

アパートローンは、借りる方の居住地と物件所在地がその銀行のエリアにないと借入が難しいのです


が、都銀であれば、エリアとしては対象になりやすいです。


その反面、融資評価基準が、地銀、信金等よりも厳しく、アパートローンを借りるのは


難しい銀行です。

 

不動産投資・賃貸経営の中でも比較的低金利で有利な運営ができますので、都市銀行で借入ができる


ようになると良いでしょう。

 

地方銀行


名古屋で有名なのは、名古屋銀行、愛知銀行などです。


地方に本店があり、その地名が付いている銀行がほとんどです。


地方銀行は、メガバンクより規模が小さくなります。

 

その反面、都市銀行より融資評価は緩い傾向にありますが、保守的な傾向が強く積算評価を


重視しています。そのため、積算評価が大きくでる物件は地銀で融資が通りやすいといえます。

 

地方銀行は、地方(県単位相当)に根差した銀行のため、借入する方の居住地にある地方銀行で


融資依頼することになります。

 

金利は、都銀より高めですが、信用金庫、信用組合よりは概ね低くなります。

 

信用金庫・信用組合


信用金庫・信用組合は、地方銀行よりさらに規模が小さくなります。


地方の狭いエリア(市単位もしくは県単位相当)を対象としています。


サラリーマンの方は通常大手都銀や地銀で給与振込をしているので、信用組合・信用金庫への関わりが


少ないですが、アパートローンでは、とても重要な銀行です。

 

居住地と購入する物件の両方が信用金庫・信用組合の近くにないといけませんが、


信用金庫・信用組合は、県の一部のエリアにしか支店を出していなかったりしますので、


エリアの問題がクリアできれば、とても融通が利く金融機関です。

 

都市銀行や地方銀行が相手にしない、個人零細事業者や中小企業者を相手にしているため、


賃貸経営を始める方にも親身になって相談に乗ってくれます。


ただ、普段は商店街のおじさんなど個人零細事業者や中小企業の社長を相手にしているため、


サラリーマンに副業として始める賃貸経営について、後ろ向きな担当者が多いのも実態です。

 

信用金庫・信用組合は、不動産経営に詳しい担当者をいかにみつけるかがかなり大きなウエートを


占めています。やる気のない担当にあたってしまうとまったく前に進みませんが、


やる気のある担当であれば、属性や収入に難があっても、融資を引き出してくれるケースがあります。

 

都市銀行や地方銀行よりは、属性の評価が緩い傾向にあり、融資自体は出やすい傾向にあります。


都市銀行や地方銀行では、融資対象の属性出ない方は、相談されることをお勧めです。

 

日本政策金融公庫


政府系の金融機関です。全国がエリアでとても使いやすい金融機関です。


公的な機関のため、起業家や社会的弱者にも積極的に融資をします。


女性や若者、高齢者であれば、他の人よりも融資期間等で優遇されるため、


融資の候補として挙げておいた方がいいでしょう。

 

金利は低めです。1%後半から2%中盤くらいまでです。


変動金利ではなく、固定金利です。固定金利でここまで低い金利であれば、良い方です。


ただし、弱点としては、融資期間が通常10年から15年未満と伸びないこと、


融資額が通常4800万程度が上限です。


そのため、相当な高利回りでないとなかなか収支がまわりにくいところがネックです。

 

また、融資評価も都銀並み以上に厳しい評価基準のため、フルローンを狙うのであれば、


共同担保が必要になるケースが多くなります。


社会的弱者の女性、29歳までの男性・女性、55歳以上のシニアの方は、小型物件で


チャレンジしてみるとよいでしょう。

 

商工中金
商工中金も日本政策投資銀行と同じように政府系の金融機関です。


正式には、商工組合中央金庫と言って政府系の金融機関でありながら民間と共同出資の金融機関です。


他の政府系と異なり、融資だけではなく、預金や債券の発行など、民間の銀行と同じような業務を


実施しています。

 

商工中金は全国がエリアであり、各都道府県に必ず支店があります。


そのため、不動産融資も全国が対象となります。

 

アパートローンは、他の銀行と同じように積算評価と収益評価の両方になります。


耐用年数が厳しいため、築浅の物件しか、評価が伸びません。


金利は、1%から2%程度ですが、融資期間が最大15年基本のため、評価がでてかつ築浅の物件しか


対象にならないでしょう。

 

築浅しか物件評価がでないため、正直言うと使いにくい金融機関です。


築浅や新築であれば、都市銀行や地銀、信用金庫・信用組合を使ったほうが、条件がいいからです。


ただし、それらの民間銀行から融資が受けられない方は、検討候補にしても良いでしょう。

 

JA(農協)


JAとは農協のことです。農業者によって組織された協同組合です。


他の組合では、金融事業が禁止されていますが、JAでは信用事業・金融事業を行うことができます。


よく知らない方も多いですが、農家の預金を預かっているので資金量も豊富で、


農家の組合員向けに様々な事業(冠婚葬祭事業、観光事業など)を行っている総合サービス業


なのです。基本は、農家向けの事業ですが、農家以外の一般の方も利用することができます。

 

そして、アパートローンについてですが、意外にも農家の土地の賃貸経営への転用などの貸付も


豊富で、アパートローンについて積極的に実施しています。


したがって、実は不動産投資用の資金を貸してくれる可能性がある金融機関です。

 

しかし、組合という組織のため、農家を中心とした組合員には貸しやすいのですが、


農家ではない組合員(準組合員)には、優遇があまりありません。


金利などでも農家は優遇されますが、農家でないとやや高めとなる傾向です。

 

JAは、地域ごとにJAバンクがあるので、そのJAバンクのエリアに限定されるので、


エリアは信用金庫・信用組合と同じように狭いことがあります。

 

融資期間は、都市銀行や地方銀行、信用金庫・信用組合と同じような考え方であり、


政府系の日本政策投資銀行や商工中金とは異なるため、長期融資も組めます。


金利は属性によりますが、2%から3%前後で借入れできるので使い勝手は悪くはないでしょう。


金利タイプとしては、変動も固定も選べるのもメリットです。

 

ノンバンク


ノンバンクというと高利貸しと思っている方がいますが、異なります。


預金業務を行わず、他の銀行から借り入れて、消費者に貸付業務だけを行う会社を指します。


収益不動産投資で有名なところでは、三井住友トラスト・ローン&ファイナンス、


セゾンファンデックス、新生プロパティファイナンスになります。

 

都市銀行や地方銀行、信用金庫・信用組合とは全く異なる評価基準で貸し出し業務を行っています。


各社、特色が全く異なるので、融資スタンスも各社各様です。

 

共同担保を取れれば、再建築不可や違法物件にも貸し出したりします。


融資金額は、借りる方の属性によりますが、2000万~5000万くらいまでがほとんどで、


一定の金額を超えると基準が一気に厳しくなりますので、小型の物件しか借りることは


難しいでしょう。

 

そして、融資評価基準が通常の銀行とは異なるので、最初にノンバンクで借り入れた物件が


2棟目以降購入するうえで足を引っ張るケースがよくあるのも特徴です。

 

融資を受ける際には、慎重に検討することが必要です。


銀行に持っていく資料は事前に用意する!!


物件情報を分析し、良い物件が見つかっても銀行への融資依頼が遅いと、ほかの人に物件を


取られてしまうことはあります。


買付で仮に1番手を取っても融資にもたつく間に、ほかの人が融資を付けてしまえば、


1番手が取られてしまうことがあります。

 


銀行へ持っていく資料の準備

 

【融資を受けたい物件の資料】
・物件概要書:
 不動産会社から受領している物件概要書で問題ありません

 

・レントロール:
 家賃表です。現況の稼働状況もわかること

 

・不動産にかかわる資料(登記簿謄本、地積測量図、平面図、間取り図面、固定資産税評価、

 建物の確認済証・検査済み証)


 いずれも、 不動産業者に資料を依頼してください。基本は、すべての資料をそろえてから、


 融資依頼となりますが、売主からの受領する資料もあるので、不足資料は後で提出することでも


 全く問題ありません。

 

 この中でも、よく存在しないのが検査済み証です。


 建築後の役所からの検査を受けると交付されるものですが、無くしてしまっているケースと


 検査済みを取っていないことがあります。どちらのケースかは確認しておいた方がいいでしょう。

 

【融資を受ける本人の資料】
・経歴書:
 学歴、社会人の職務経歴、保有資格などを整理しておきます。

 

・金融資産一覧
 金融資産は、預金、株式、保険が含まれます。金融機関は、金融資産を多く持っている方に


 融資するため、金融資産は、もれなく最大限の資産を公開するようにします。


 各銀行の名前、口座番号、預金金額、全体金融資産の合計金額を整理します。

 

・家系図
 家系図も必要になります。家系図をみて、誰が相続人となるのか、配偶者がいれば、


 配偶者を連帯保証人にできるか、などをチェックしています。

 

・身分証明:
 運転免許証(写)、健康保険証(写)など身分を証明できるもの

 

・源泉徴収票 3期分(写)
 給与所得者の方は、3期分の源泉徴収票を用意します。

 

・個人の確定申告書 3期分(写)
 確定申告をしていれば、こちらも3期分必要となります。

 

・金融資産のエビデンス
 金融資産の一覧で作成した預金、株式、保険などは、名前と口座番号が入っている


 通帳・保険証書等のコピーが必要になります。

 

・返済予定表
 自宅の借入額、返済予定がわかるもの

 

・借家、社宅の場合
 借りている家賃がわかるもの

 

【連帯保証人の資料】
 連帯保証人が必要な銀行と必要でない銀行がありますが、事前に準備しておきましょう。


 働いている方は、源泉徴収票や確定申告が必要になります。


・身分証明:運転免許証(写)、健康保険証(写)

 

・源泉徴収票 3期分
 収入がある方は、必要です。

 

・確定申告書 3期分
 確定申告しているのであれば、必要です。

 

【既に持っている物件(自宅・収益物件)の詳細資料】
・物件概要書:
 土地・建物の所在地、土地の面積、建物の面積、建物の構造、建物の間取り、ローン金額、


 借入額、返済額、収入等、物件の概要がわかる資料を準備します。

 

・最新レントロール
 物件の部屋ごとの家賃・共益費・駐車場代、敷金等の情報が必要になります。

 

・固定資産税額
 物件の固定資産税額です。銀行は、固定資産税を経費として見ているため、


 銀行の評価計算式に必要だからです。

 

・返済予定表
 銀行から送られてくる返済予定表です

 

【法人をお持ちの場合】
・履歴事項全部証明書(写)
 会社の登記簿謄本のことです。法務局にいけば、簡単に取得できます。

 

・決算書 3期分(写)
 法人の場合は、3期分の確定申告が必要になります。

 

・金融資産一覧表
 本人と同じく、法人で所有している金融資産すべてを記載します。

 

・物件の返済予定表
 銀行から送られてくる最新の返済予定を準備します。


銀行の担当者から聞かれることを準備する!!


賃貸経営では、銀行を避けて通れません。


銀行へ訪問する前に、どのようなことを聞かれるかを想定しておきます。

 

銀行側も緊張=警戒している


事前に、銀行側が紹介者経由で情報を詳しく聞いている場合を除き、


銀行側にとっても初めて会うことになります。


初めて挨拶するのですから、相手もどんな人が来るのか不安もしくは、警戒しているというのが


基本的なスタンスです。

  


銀行側が聞きたいこと

 

【あなたは誰か】
あなたが、誰かを知りたいのです。つまり、いままでのあなたの経歴です。


銀行に持っていく資料の中にプロフィール資料があるのですが、どこで場所で生まれ、


どのような学校に通い、今現在どこに勤務しているかを詳細に知りたいと思っています。

 

ここで、大まかに、融資の行けそうな属性がどうかを銀行側として値踏みを始めているのです。


自身の学校や職歴、金融資産、保有物件などあなたが誰でどのようなことをしている人かを


わかりやすく説明してください。

 

(最低限必要な情報)
 ・今住んでいる場所
 ・学歴:高校、大学
 ・職歴:すべて
 ・保有資産状況:金融資産および保有物件情報、借り入れ状況

 

 

【なぜこの銀行を選んだのか】

銀行は、無数にあります。都市銀行、地方銀行、信用組合、日本政策金融公庫等、


数多い銀行の中で、なぜ当行に融資依頼したのかを確認されます。


その中で、わざわざ時間を使ってうちに融資依頼したのか、当然知りたいと考えています。

  

妥当な理由としては、まずは場所になります。


場所が近いというのは、最もわかりやすい理由です。


自宅に近いのか、勤務先に近いのか、物件に近いのか等の、いずれかとなります。

 

なぜなら、銀行は、自分のエリア内に住んでいること(もしくは勤務している)かつ


自分のエリア内に物件が存在していること、の両方が基本的に必要だからです。


信販系などでは、若干違いますが、基本的には、場所が銀行にとっても重要な位置づけであることを


理解しましょう。

 

次には、その銀行を何かしら使っている場合です。


給与の振込先口座や住宅ローンを借り入れしていたりすれば、話はまず聞いてもらえます。


だからといって不動産融資に有利になることはないですが、自分の銀行へ訪問してくれた理由として


わかりやすいです。

 

あとは、実家の近くで縁があるからとか、がいいでしょう。


間違っても不動産融資に積極的だからなどという理由は挙げないでください。


融資が緩そうだから来たという初めての訪問者がいたら、不快な気持ちになるでしょう。

 

普通は、銀行に融資依頼することなどないですし、銀行の審査状況などわからないですから、


場所が近かったのでお願いします、のような形で問題ありません。


一番強いのは、賃貸経営している先輩大家からの紹介です。


その大家の実力が高ければ高いほど最初の取り掛かりは有利になります。

 

【なぜ賃貸経営を始めようとするのか】 

なぜ賃貸経営を始めようとしているのかは、銀行の担当者は重視します。

 

あくまでも、銀行が融資するのは、事業に対してです。


つまり、不動産”投資”をしたいのでお金を貸してくださいということではだめです。


賃貸事業を通して、資産形成を図りたいというような理由にしてください。

 

【なぜその物件を選んだのか】

まずは、物件資料をすべて銀行の担当者に渡してください。


そして、最後の関門ですが、なぜ、その物件を選んだのかを聞かれます。


投資スタンスを見ているといってよいでしょう。


中古RCで耐用年数がしっかり残っていて収益も回る物件でこのような物件を今後も買っていきたい、


というよなことを話すことになります。

 

本日は、以上になります。

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TEL:052‐825‐4032
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