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収益物件の現地調査!!

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カテゴリ:不動産知識

収益物件の現地調査!!


皆様、こんにちは!センチュリー21SEEDの定保です。

本日のテーマは収益物件の現地調査です。

インターネットで自分の希望に合う収益物件を見つけたり、不動産会社からお勧めの収益物件を

紹介された場合は、実際に購入を決める前に、必ずその物件の「現地調査」をする必要があります。

どんなベテランの不動産投資家でも、成功を収めている人のほとんどは、実際に物件を購入する前に、

必ずその物件の現地まで足を運んで、自分の目で見て確認しています。

物件概要書・レントロールの分析後、投資対象となる場合には、買付を出す前に必ず、

現地を見てから判断するようにしてください。

現地調査で見るポイントは、2つだけです。

 

・入居者に反社会勢力がいないかどうか

 

・建物が問題ないかどうか

 

これだけです。

 

物件の現地調査の際に、具体的に「どこ」をチェックすればよいのか、そして「なぜ」それを


チェックする必要があるのかについて書いていきます。

 


入居者に反社会勢力がいるかの見極め方


基本的には、反社会勢力の方が入居している物件は、一般市場では売買できません。


契約書の中に、反社会勢力の方が入居している状態で引き渡したことが分かった場合には、


違約金が売買価格の80%などに設定されているため、高額な損害賠償の対象になるからです。

 

したがって、売買契約上は、反社会勢力の方が入居しているか気にしなくても問題はないように


感じますが、明確に構成員として認定されておらず、微妙な場合というケースが多いのです。


警察に構成員として登録されておらず、明確に反社会勢力とは言えないが、明らかに


おかしいということがあります。

 

このような物件を取得してしまうと、警察の協力も得られない中、自力で解決を図るか、


見過ごすしかなく、精神的に苦痛を伴うものとなりますので、可能な限り、反社会勢力に近い方が


住んでいる物件は、相当なプロでない限り購入しないようにした方が無難です。

 

チェックとしては、他の部屋にはないのに、窓やドアに柵が設置されていて、明らかに防御柵と


いえるものがある等違和感を覚える場合は、近隣の不動産業者に必ず確認することです。

 

これしかありません。今時、XX組のような形で目立つように入居していることはありません。


女性が賃貸契約をして、実際は、反社会勢力の方が住んでいる、というような目立たない形です。


そのため、非常に見極めが難しいのですが、不動産業者に聞くとある程度のことはわかります。

 

特にXX組の事務所のような場合は、ほぼ不動産業者は把握しています。


不動産業者も彼らともめたくないので、地域のどこどこに何があるかを把握しておかないと営業が


できないからです。

 

その時に確認する業者としては、売買を中心に扱う不動産業者と賃貸を中心に扱う老舗の不動産業者の


両方に聞いてください。


意外にも、賃貸中心の不動産会社の方が、精通している場合があります。


個別の部屋に変な人がいるかどうかは、賃貸仲介の方が出会う可能性が高いからです。

 

あと、現地に見に行った際に、住民の方と話せる機会があれば、不審な人がいないかを確認すること


もかなり有効です。


ただし、その時には、自分の身分とアパートの購入予定者であることをきちんと伝えないと、


不審者と思われます。

  

警察に行き確認する方法もありますが、本当に危険性が高いと思えるケースのみになると思います。


警察では、暴力団対策としてどこに住んでいるかを把握していますので、教えてもらうことは


可能です。ただ、警察で登録されているような物件であれば、一般の流通市場に載せられないので、


ほとんど可能性が低く無視してもよいくらいの確率でしょう。

 

 

建物調査でチェックすべき項目とは


購入予定の収益物件を現地調査する際には、最低でも以下の項目については押さえるように


しましょう。

 

①管理状況


まず確認すべきは物件自体の「管理状況」です。


「共用部分はきれいに掃除されているのか」といった基本的な部分は、購入する前に必ず確認が


必要です。特に区分マンションの場合は、管理組合が委託した管理会社が管理を行なっているため、


管理会社を容易に変更することができません。

 

そのため、既存の管理状況が良好であるかどうかは非常に重要な要素となるのです。


管理状況を把握するために必ず見るべき場所は以下の通りです。

 

1:エントランス部分


物件のエントランスはまさに「顔」です。


そこが汚いマンションは、どんなに家賃を下げても決まりません。


そのため、エントランス部分の清掃状況は細かくチェックします。


ここが、汚いマンションは、当然値下げ交渉に使うのもありです。

 

2:ゴミ置き場


管理状況をチェックする上で、最も手っ取り早い方法は「ゴミ置き場」を見る事です。


特にその物件専用のゴミ置き場がある場合は、その場所の管理状況がイコール物件全体の管理状況と


言ってもいいほど、如実に反映されています。

 

ゴミ置き場がきれいに掃除して整頓されていれば、一安心と言えます。


反対に、ゴミの分別もされておらず、虫が湧いているような場合は、管理状況だけでなく、


入居者の属性にも疑問が出てくるため値下げ交渉の材料に使うのもありです。

 

②劣化状況


管理状況の次に見るべきは「劣化状況」です。


建物は新築でない限り、必ずどこかしらが劣化しています。


この劣化状況をチェックする際のポイントは、以下の2点です。

 

1:劣化の程度が「築年数相応」と言える状態か


中古物件の場合は必ず劣化しています。


ポイントは、その劣化状況が築年数と比べてどうなのかということです。

 

例えば、タイルの剥がれが所々見受けられる場合でも、築年数5年の場合と10年の場合とでは


その意味がまるで変わってきます。


劣化していることが悪いのではなく、「劣化速度」が早いかどうかという観点から見る事が


重要なのです。

 

具体的な項目として、クラックの程度、雨漏りの程度、木造の場合はシロアリ、床の傾きや


腐っていないかどうかなどについては必ずチェックしましょう。

 

【建物のチェック】


・建物の傾き:周辺の地盤と段差がないか、建物の基礎にひび割れが入っていないか
・雨漏り:RCで屋根に登れる場合は、防水状態を確認。木造等は軒天を確認
・塗装:外壁の状態
・水回り:お風呂が人気のないバランス釜か、トイレが和式か、赤水が大量に出ていないか
・シロアリ:柱や床がぶよぶよしていたら、専門家に確認要

 

 

2:劣化を補修するために必要となるおよその費用


劣化箇所が分かったら、次に確認すべきは劣化を改善するためにどの程度の費用が将来的に


必要になるかと言う事です。

 

例えば、屋上防水が劣化してきているのであれば、それを修繕するためにはいくらの費用がかかる


のか、鉄部が錆びているのであれば,鉄部塗装にいくらかかるのか、といった事を同時に


確認しておくことが重要です。

 

なぜなら、中古物件に投資する際に、こういった大規模なリフォームが必要になる場合は、


必ず購入価格にプラスして見積もってから利回りを計算する必要があるからなのです。


したがって、現地調査に行く際にはできる限り前もってリフォーム会社も同席してくれるよう


手配し、当日一緒に劣化状況をチェックしてもらうと良いでしょう。

 

最初のうちはリフォーム会社の立会いは有料となるでしょうが、何度も同じリフォーム会社を使って


施工しているうちに、無料で来てくれるような信頼関係を構築することが理想です。

 

③レントロール


事前に売主から入手していた情報通りに稼働しているかどうかを現地でチェックします。

 

例えば、賃借人と別人の表札が出ていないか、現状空室の部屋数が事前の情報と合っているかなど、


既存の情報との答え合わせを行ないます。


売主の中にはほとんど物件現地を見た事がない人も多く、売主自身もレントロール通りに


稼働できているかどうか正確に把握できていない場合もあるため、必ず自分自身の目で見て


確認するようにしましょう。

 

④周辺調査


物件の周辺情報として特に重要なのは「環境面」です。


例えば、臭い、音、振動といったいわゆる人の「五感」で感じる部分については、


現地に行ってみないと分かりません。

 

図面上だけで判断すると、こうした五感に関する情報が完全に抜け落ちてしまいますので、


現地に行った際には必ず五感で感じた情報をしっかりメモするようにしましょう。

 

現地調査をするもう一つの意味とは


このように現地調査をすることで、本当に投資に値する物件なのかどうかを見極める事ができます


が、現地調査の目的は値下げ余地を探ることです。


現地調査によって何らかの「マイナス要因」が見つかれば、それを理由に交渉することができます。


価格交渉!!


不動産投資で安定的な収益を上げて成功を収めるためには、「キャッシュフロー出る収益物件」


を入手する必要があります。ですが、そもそもキャッシュフローの出る物件であれば、


現所有者がそう簡単に手放したりはしません。


では、どうすればキャッシュフローの出る=高い利回りの収益物件を入手する事ができるのでしょうか。

 

その答えは「価格交渉」です。

 

すなわち、高利回り物件は始めから市場に出回っているのではなく、価格交渉によって売買価格を


値下げしてもらうことで、結果的に高利回りとなる収益物件を「作り出す」必要があるのです。

 

そこで今回は収益物件を入手するにあたっての「価格交渉」のポイントやテクニックについて


書いていきます。



 

価格交渉の切り札となる売主の2つの「弱点」とは


不動産売買における価格交渉は、非常に高度なテクニックを必要とします。


ただ、ポイントさえ押さえてしまえば、価格交渉を制することは十分可能です。

 

不動産売買の価格交渉において最も重要な事は、相手、つまり売主の「弱点」を見つけてそこを


攻めることです。不動産の売主には主に次の2つの弱点となり得るポイントがあります。

 

ポイント①売主の売却理由


まずポイントとなるのは、売主の「売却理由」です。


すなわち、なぜ売主がその不動産を売ろうと思ったのかの「動機」が、価格交渉において


非常に重要な要素となります。

 

弱点となり得る「動機」としては、主に次の通りです。

 

1:諸事情により賃貸経営を引退しようと思っている。


「賃貸経営が面倒になった」などの理由で売りに出している場合は、比較的売却のタイミングを


急いでいる可能性があり、価格交渉が通る可能性が高くなります。


できれば、なぜそう思ったのかまで詳しく聞ければよりベストでしょう。

 

2:相続対策として不動産を処分しようとしている。


一番お勧めがこの「相続」絡みのパターンです。


相続を原因として不動産の売却を検討するケースとしては、以下の2パターンがあります。

 

・自分の死後に子供たちが不動産を奪い合うことになって遺産分割協議が難航することを防ぐために、


予め売却して現金化しておき、遺産分割をしやすくするというパターン

 

・親の死後、相続税の納税資金が足りないため、不動産を売却して現金化するパターン

 

どちらのパターンでも共通していることは「売り急いでいる」ということです。


売り急いでいる売主ほど価格交渉がしやすいため、交渉を有利に運ぶ事ができます。


特に納税資金の確保のために売却を検討している場合は、相続開始後10ヶ月以内という期限が


あるため、なおさら価格交渉が通りやすくなります。
 
もしもこういった案件を見つけた場合の交渉上のポイントは、ご自身が「買うことのできる買主」で


あるとアピールする事です。このような案件には多くの不動産投資家や不動産会社が群がってきます。

 

そんな時に自分に優先的に売ってもらうためには、自分が確実に買える買主、


つまり融資審査が通る内諾をすでに得ている、もしくは現金一括で購入できるといった情報を


売主に伝える事が重要となります。

 

売主はたとえ指値が低くても、確実に買ってくれる買主を優先する傾向があるためです。

 

ポイント②不動産自体の弱点


実際に価格交渉をする際には、真っ向勝負で「100万円値引いてください」と言ったところで、


それで価格が下がる事はまずないでしょう。


売買価格を値下げしてもらうためには、必ずその「根拠」が必要になると考えましょう。

 

つまり「○○だから○○円安くして」という理由付けをすることで、価格交渉の成功率をぐっと


高める事ができるのです。値下げしてもらうための主な「根拠」としては、


次の2つの要素があります。

 

・管理状況や劣化状況


不動産自体の今現在の保存状態を細かくチェックして、もしも不具合があったり築年数以上の劣化が


見られるような場合については、それを根拠として値引きを要求します。


そのため、価格交渉をするためには、自ずと事前に物件現地を見学する必要性も出てきます。

 

できれば現地を見学した際に、リフォーム会社にも同行を依頼して、修繕が必要な箇所などの


概算見積もりをとってもらい、その金額をベースに値下げ交渉をもちかけるとより説得力が


増すでしょう。

 

・収益評価や積算評価からの価格交渉


もしも物件自体の保存状態が完璧だったような場合は、実際にその価格で収益評価を計算したり、


積算評価を計算する事で、割高感があるようであれば値下げ交渉をしましょう。


例えば一部屋あたりの家賃設定が周辺相場よりも低く設定してあるなどの事情があれば、


それをもとに収益が低くなるとして価格交渉をもちかけることができるでしょう。

 

価格交渉は売主との「コミュニケーション」と「心理戦」


不動産売買における価格交渉は、店先で大根1本を値切るのとはワケが違います。


大抵の場合、売主はある程度まで価格交渉されることを予測して募集価格を設定しています。


そのため、適切に売主の弱点を突くことができれば、最低でも価格交渉を見込んで上乗せしていた


金額程度は値引きできるはずなのです。

 

価格交渉には多少の経験も必要なため、最初のうちは苦戦するかもしれませんが、


売主の話をしっかりと聞いて対応する癖をつければ、そのコツもすぐにマスターすることができます。


買付


不動産投資において収益物件を購入するためには、まずは「買付」という手続きを行います。

 

買付とは


買付とは簡単に言うと、「この物件を買います!」という意思を売主側に伝えることです。


買付は口頭で行なうのではなく「買付申込書」や「買付証明書」という書面を作成して売主に


提出して行ないます。

 

買付の目的と効力とは


買付を入れる主な目的は、その物件を「押さえる」ためです。


不動産売買は売買契約をするにあたってさまざまな準備が必要なため、今日の明日で契約ができる


わけではありません。


そのため、その間に他の買主に売られてしまわないよう、売主に物件を押さえてもらうために


買付を入れます。

 

ただし、これはあくまで買主から売主に対しての「お願い」であって、買付申込書自体には契約書


のような法的拘束力はありません。


そのため売主がこれを無視して他の買主に売ってしまったとしても、なにも言えませんし、


反対にこちらから買付を取り下げても何ら問題はありません。

 

ただ、本当に買うつもりもないのに買付を入れると不動産会社からの信用を失ってしまい、


物件を紹介してもらえなくなりますので注意しましょう。

 

本日は、以上になります。

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