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物件概要書~登記簿謄本続編~

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カテゴリ:不動産知識

登記簿謄本続編


皆様、こんにちは!センチュリー21SEEDの定保です。

本日は、昨日の続きで登記簿謄本のことを書いていきます。

昨日のブログ→★★★

登記簿謄本


登記簿謄本は、1つの土地または建物ごとに記録されます。


登記簿謄本は、大きく分けると、「表題部」「権利部甲区」「権利部乙区」に分かれます。


表題部は、不動産の表示について記載されており、権利部は、権利関係についての表示が


記載されています。

 

【表題部とは】


表題部とは、不動産(土地または建物)の所在や地積など不動産の状況を表しているものです。


物件資料を取り寄せた時に、もらう物件概要書にも記載されている土地・建物の情報と同じ内容


なっています。

 

・どのような構造の不動産か
・どれくらいの大きさの土地、建物か

 

したがって、表題部を見れば、物件概要書記載の土地、建物が間違っていないかを確認できます。

 

【土地の表題部】


土地の「所在」「地番」「地目」「地積」などが記載してあります。

 

・「所在」:土地の所在地が書かれています。

 

・「地番」:一筆ごとに元々土地につけられていた番号のことです。


 実際の住所表示とは異なるので注意してください。

 

・「地目」:その土地が何のために使われているか、「田」「畑」「宅地」「山林」など


 その土地の利用目的を表しているものです。

 

 これは、現在宅地利用されていても、田、畑になっていることがありますが、


 特に問題ありません。単に、修正登記をしていないだけのことです。

 

・「地積」:土地の面積。物件概要書の土地の面積とあっていることを確認します。

 

 

【建物の表題部】


  建物は、「所在」、「地番」、「家屋番号」、「建物の種類」、「構造」、「床面積」、


 「付属建物の表示」などが表記されています。

 

・家屋番号:建物を特定するための番号のことです。


 土地と同じように建物にも「家屋番号」という番号が付けられています。

 

 何個もの建物が建っている場合には、「XX番の1」「XX番の2」などと表記されます。

 

・種類:建物の使われ方を表しています。


 収益不動産でいえば、戸建ての「居宅」、アパートの「共同住宅」、


 事務所・店舗ビルの「事務所」・「店舗」になります。

 

・構造:「木造」「鉄骨造」「鉄筋コンクリート造」など建物の構造と屋根の種類、


 階数が表記されています。

 

・床面積:各階ごとの面積。注意点としては、実際の建物と登記簿記載の建物の大きさが


 異なるケースがあります。


 よくあるのは、車庫で登記していたが、車庫部分を事務所利用している場合などです。


 この場合は、容積率オーバーの違反物件の可能性が高くなります

 

・付属建物の表示:車庫や倉庫など建物に付属する建物がある場合に表記されます。

 

 

権利部甲区


 登記簿謄本で一番重要な権利部の甲区の欄です。

 

甲区には所有権に関する権利が記載


 「甲区」(権利部甲区)は、登記簿謄本の中で一番大切な権利に関係する登記がされています。


 アパートを購入したら、所有権移転の登記を行い、「甲区」に所有者が自分であることが


 記録されるのです。

 

【甲区に記載されている事項】

 

 甲区に記載されている事項は、「順位番号」「登記の目的」「受付年月日・受付番号」


 「原因」「権利者その他の事項」です。

 

・順位番号
 

 順位番号は、登記された順番を表しています。この順位番号によって、権利の優劣が決まってくる


 大切なものです。特に乙区では、この順位番号が権利関係を見る上でとても重要になってきます。

 

・登記の目的

 

 中古物件を購入するときは、「所有権移転」となり、建物を新築する場合は、


 「所有権保存」など登記する目的を表しているものです。

 

・受付年月日・受付番号


 受付年月日は、登記を受付けした日付です。受付番号は、受付けした登記に付けられる番号です。


 これらの日付は登記の優劣を決めるときに、大切になってきます。

 

・原因


 所有権に関する権利をどのように得たかの原因を示しています。


 「売買」「相続」「贈与」などが挙げられます。

 

・権利者その他の事項


 権利者が誰かを表しています。所有権移転したら、自分が所有者であることがわかるように、


 所有者の名前が記載されます。持ち分の場合は、持ち分を持っている人全員が持ち分とともに


 名前が記載されます。

 

 

甲区でだれに所有権があるのかわかる!


「所有権」は、ひとつの不動産について一つしか成立できない強い権利です。


 そのため、不動産の権利を見るときに、この甲区で記載されている所有者がだれか? 


 がとても重要なのです。

 

権利部乙区


「乙区」では、不動産の所有権以外の権利に関する事項が記載されています。

 

所有権以外の権利が記載されている


 アパートなどの不動産投資の際には、不動産の「所有権」とは別に、いろいろな権利が発生します。


 銀行には、その不動産に対する抵当権や根抵当権、質権などの「担保権」や土地の所有者に対する


 地上権や賃借権などの「用益権」などがあります。

 

 担保権は、借入(債務)が返済できなかった場合に、その不動産を売却してその代金から


 返済を受けることの出来る権利です。

  •   通常は銀行が担保権を持っています。個人が貸し手であれば、個人でももちろん設定は可能です。
  •   用益権は他人の不動産の使用ができる権利のことです。

 所有権は、ひとつの不動産に一つしか権利がありませんが、抵当権や用益権は一つの不動産に


 複数権利が存在することができます。

 

乙区に記載されている事項


 乙区は、「順位番号」「登記の目的」「受付年月日・受付番号」「原因」


 「権利者その他の事項」です。

 

・順位番号


 順位番号は、「登記された順番を表していて権利関係の優劣を決めるもの」です。


 順位がとても重要な意味を持っており、誰がその不動産に優先的な権利を持っているかは


 この登記の順位番号によって決まります。

 

 例えば、自宅をA銀行に抵当権を入れている状況で、不動産投資を開始しました。


 収益不動産には、B銀行が融資を付けてくれましたが、自宅にも共同担保として抵当に入れたい


 というケースです。収益不動産の担保評価が不足していると、自宅に余力がある場合は、


 2番抵当でもいいので、抵当に入れる場合があります。

 

 そうすると、自宅に対しては、

 

 ・A銀行は1番抵当権
 ・B銀行は2番抵当権

 

 が登記されます。この場合は、自宅の不動産に対しては、A銀行に優先権があり、


 A銀行の債権が優先的に返済されることになります。

 

・登記の目的


 所有権以外の権利についてどんな目的で登記がされたのか?を表しています。

 

・受付年月日・受付番号

 

 受付年月日は、登記を受付けした日付です。


 受付番号は、受付けした登記に付けられる番号です。


 これらの日付は登記の優劣を決めるときに、大切になってきます。

 

・原因

 権利を得た原因を記載しています。抵当権の場合であれば、お金を借りる契約をしたことが


 原因となりますので、お金を借りる際に契約した「金銭消費貸借」という文言が入ります。

 

・権利者その他の事項


 権利の内容について記録されています。


 収益不動産を購入する際には、ここは必ず見ておきましょう。


 売主が銀行から借り入れている場合は、銀行の抵当権がありますし、無借金ならここに記載が


 ありません。


 抵当権が入っている場合には、「債権額」「利息」「損害金」「債務者」「抵当権者」などが


 記載されますが、一番重要なのは、「債権額」と「利息」です。

 

 ここをみることで、売主の状況が推測できるようになります。


 債権額は設定した日なので、年月が経過していたら、その分を割り引いて、どのくらいの残債が


 残っているかを推測するのです。


 なぜ、残債をチェックをするかというと、残債よりも低い金額だと、買付が通らない可能性が


 高いからです。

 

 収益不動産を売却した際に、借り入れが全額返済できなければ、売却自体が成り立たないからです。


 そのため、この残債がどれくらいあるかは、概算ではじくようにします。

 

 価格交渉ができるかどうかを見極めるポイントになります。


物件の評価(積算評価・収益評価)


不動産投資を継続して行なっていくためには、銀行から連続的に融資を受けていく必要があります。


不動産投資において銀行から融資を受けるためのポイントは、投資対象となる物件をその銀行が


「どう評価しているのか」をよく理解する事です。

 

この事は銀行融資を活用する上で、とても重要です。

 


なぜ銀行は投資物件をチェックするのか


銀行側が融資をする際に最も恐れている事は、「貸したお金が返ってこなかった場合」のことです。

 

そのため、投資対象物件が実質的にいくらの価値があるのかという点は、銀行側にとって、


とても重要な要素です。

 

銀行は2つの視点で担保価値を計っている


銀行が投資対象物件を評価する際には、次の2つの評価方法を用いて評価を行い、


最終的にはそれらを総合して融資をするかどうか判断します。

 

①積算評価


積算評価とは、一言で言うと「不動産の資産価値」のことで、土地と建物のそれぞれの現状の価値を


一定の方法で査定し、それらを合算して評価することです。

 

具体的な計算方法は以下の通りです。

 

【土地の評価】

 

 土地面積×路線価(宅地1㎡あたりの評価額)

 

※商業地域や東京都心部などの場合は、土地の評価額がこの計算式で求められる金額よりも


上乗せされるケースがあります

 

例えば、100㎡の土地で路線価が20万円だとすると、100×20=2,000万円が土地の評価額


となります。

 

【建物評価】

 

 再調達価格×建物面積×(法定耐用年数ー経過年数)/法定耐用年数

 

再調達価格とは仮にその建物を建てるとした場合に、1㎡あたりで必要となる費用のことを言います。


再調達価格については、次のようにルール化されています。

 

鉄筋コンクリート:20万円前後
重量鉄骨:18万円前後
木造:13~16万円前後

 

例えば、床面積300㎡で築10年の鉄筋コンクリートだとすると、計算式は以下のようになります。
20×300÷47×37=4723万円

 

このようにして算出した土地評価額と建物評価額を合算した金額を、積算価格と言います。

 

②収益評価
積算評価は「不動産の資産価値」に着目した評価方法であるのに対し、収益評価は「不動産の収益性」


に着目した評価方法となります。


簡単には、不動産投資における家賃などの収入からさまざまな支出を差し引いた上で、


ローンの返済ができるのかどうかという観点から評価をします。

 

これは、不動産投資家自身にとっても非常に重要な問題ですので、不動産投資をする際には、


必ず自分自身でもこの収益評価を行なう必要があります。

 

【収益評価の考え方】

 

 満室収入(もしくは現況収入)×80%>現況金利+2%の返済額

 

①収入について


既に満室の状態であれば満室時の合計家賃収入をベースに計算することもできますが、


一棟マンションなどの場合は空室が出る可能性が高いため、銀行が行なう評価では、


空室リスクや諸経費などとして20%~25%程度は織り込みます。


よって、実際は満室時の合計家賃収入の80%程度を収入として評価をします。

 

②返済額


これに対し支出となるローンの返済額は、現状金利でそのまま算出するのではなく、


リスク金利としてそこにさらに2%を加えて計算をします。


大まかに言うと、収入は実際よりも少なめに、支出は実際よりも少し多めに見積もる事で、


余裕をもたせた評価をするのです。

 

上記収入と返済額を先ほどの計算式に当てはめて、収入が上回っていることが大前提となります。

 

収益評価は「返済比率」がポイント


返済比率とは収入のうち、どの程度の割合を返済に回しているのかの比率のことを言います。


具体的には、毎月の返済額÷毎月の収入で導き出します。


この返済比率が低ければ低い程、その投資は「安全」であることを示しています。

 

銀行の考え方としては、満室時の合計家賃収入で返済比率を計算した場合に「50%未満」となること


が、収益評価クリアの一つの目安となります。


この際の返済額は法定耐用年数から経過年数を引いた年数を融資年数として、


現在の貸し出し金利を当てはめて計算をします。

 

この返済比率が50%を超えていると、銀行側から危険と判断される可能性が高くなります。

 

融資を連続して受けるためのポイント


銀行側から連続して融資を受けるためには、この積算評価と収益評価の2つを上げていくこと


がとても重要となります。


最近は、銀行が「積算評価」を重要視する傾向にあるため、できる限り資産価値のある不動産を


中心に物件選定をするとより融資が受けやすくなります。


本日は、以上になります。

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