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収益物件の探し方!!

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カテゴリ:不動産知識

簡便的に実質利回り


皆様、こんにちは!センチュリー21の定保です。

昨日、実質利回りのことを書きましたが、少し補足させてください。

昨日のブログはこちら→★★★

実質利回り計算上の問題点


実質利回りの計算式は下記の通りです。


実質利回り=(【年間家賃収入】-年間運営経費)÷(【物件価格】+購入経費)×100%=○○%


表面利回りよりも実質利回りは、現実的な数字になり、収益物件同士の比較が容易になります。


しかし、空室損失費用や修繕費用をどのように計算に含めるのかという難しい問題があります。


立地、間取り、設備、環境、築年数などから予測する必要があります。

 

とはいえ、この空室損失費用や修繕費用を正確に見積もることは難易度が高く、


この計算式にあてはめるためには、相当な労力が掛かってしまいます。


そのため、この数式の意味合いは理解しておくとして、計算式通りに、実質利回りを計算する


のは止めてしまってもいいと考えています。

 

実質利回りの経費は、あくまでも予測しないといけない空室損失費用や修繕費用があり、


正確な登記費用等の慣れない計算をすることはハードルが高いからです。


ここが難しくて実質利回りはよくわからないということになってしまうのです。

 


簡便的な実質利回りとは


実質利回りの計算は複雑で難しいので、下記の通りの簡便的な実質利回りの計算式を用います。

 

 簡便的な実質利回り=(満室家賃収入―運営経費)÷物件価格=○○%

 

【運営経費(ランニング費用) 空室損失費用(除く)】
 管理料、修繕積立金、固定資産税、都市計画税、修繕費用、水道光熱費、リース料、出張費用等

 

具体的には、運営経費を構造別に決めています。


区分マンションだけは別計算ですが、1棟マンション、1棟パートは下記の数値を使います。

 

  • 1棟マンション(RC):標準15% 、エレベーター有20%、機械式駐車場あり25%

  • 1棟アパート(木造):標準15%、築古・上水道が直結等 10%

例)RC 表面利回り12%のA物件、B物件
 表面利回り:家賃6万×12か月÷6000万=12%
 
A物件:RC 物件価格6000万円、家賃72万円、エレ有り 経費(20%)14.4万
B物件:RC 物件価格6000万円、家賃72万円、エレなし 経費(15%)10.8万
 
A物件の実質利回り:
(家賃72万円―経費14.4万)×12か月÷物件価格6000万=11.52

 

B物件の実質利回り:
(家賃72万円―経費10.8万)×12か月÷物件価格6000万=12.24

 

このように算出します。実際には、エレベーター有りや機械式駐車場はお金が掛かるので、


同じ表面利回りでも高い経費がかかることを瞬時に考えるわけです。


区分マンションでの簡便的な実質利回り


区分マンションでの簡便的な実質利回りの算出はとても重要です。


区分マンションでの経費の掛かり方の差が大きいからです。

 

区分マンションで扱う経費は、管理費と修繕積立金の2つのみです。


その他の経費はとりあえず横に置いて、管理費と修繕積立金の2つのみで算出します。

 

 簡便的な実質利回り(区分マンション)=(満室家賃収入―管理費―修繕積立金)÷物件価格=○○%

  

〇区分マンション 物件価格600万円、家賃6万円、管理費1万5千円、修繕積立金2万円

 

表面利回り:家賃6万×12か月÷600=12%

 

実質利回り:
 (家賃6万円―(諸経費 管理費1万5千円―修繕積立金2万円)×12か月÷物件価格600万=5%

 

〇区分マンション 物件価格800万円、家賃8万円、管理費8千円、修繕積立金7千円

 

表面利回り:家賃8万×12か月÷800=12%

 

実質利回り:
 (家賃8万円―(諸経費 管理費8千円―修繕積立金7千円)×12か月÷物件価格800万=9.75%

 

そのため、区分マンションの購入を検討される方は、この数式を確実の当てはめて計算してください。


これが昨日の補足になります。ご参考になれば幸いです。


収益物件の探し方!!




それでは、ここからが本日のメインテーマの「収益物件の探し方」についてです。


不動産投資は、仕入れで7割が決まります。仕入れで100%決まると言われる方もおられほど


重要です。良い不動産を購入できるかどうかは、不動産投資、賃貸経営の基本となります。

 

良い不動産を購入するためには、圧倒的な情報量が必要です。

 

良い不動産を取得するためには、何千件と不動産情報を見ないといけません。


何千件とみることで、不動産情報をみるスピードが格段と上がってくるからです。


自分の投資判断にあう物件は、100に1つ程度なのです。

 

まずは、良い不動産を見つけるためには、情報を探すことから始まります。


どこから情報を仕入れかというと、概ね下記となります。

 

・不動産情報サイト
・競売情報
・タウン誌や新聞広告

 

不動産情報サイト


昔に比べれば、収益不動産を探すのは簡単になりました。


不動産投資がメジャーになってきましたので、不動産投資専門のサイトが充実してきています。


こちらのサイトから不動産会社にコンタクトするだけでかなりの情報を得ることができます。

 

地域、構造、利回り等を絞っておけば、サイトから自動的に情報を送られてくるので、


自分で検索しなくてもメールにどんどん情報は入ってきます。


電車の中やちょっとした時間の中で物件情報をどんどんチェックすることができます。

 

①楽待
 
収益を扱っている会社で楽待を知らない会社はないと言われるくらいに有名になりました。


数年前までは、健美屋や不動産連合体の方が有名だったのに、仕組みのうまい会社です。


このサイトが良いのは、不動産会社には匿名で、欲しい情報を登録することができるところです。

 

収入証明を添付すれば、プレミア会員にもなれます。


プレミア会員になると、不動産会社としても真剣に不動産投資を考えていると判断し、


優良な情報を流しやすくなります。


楽待を使うのであれば、プレミア会員になっていた方が良いでしょう。

 

ニーズを複数登録できるので、欲しいエリア、構造、利回りを具体的に登録していると、


自動的に情報がメールに送られてきます。

 

②健美屋

健美屋も、不動産投資専門サイトです。エリア別に検索した結果が見やすくなっているので、


定期的に見ていると、エリアの収益が頭にインプットしやすく、相場から安い物件を


見つけるのに適しています。

 

楽待と同じように、ニーズの登録ができるので、条件設定しておくと自動的に情報がメールに


送られてきます。多くの収益不動産会社、楽待と健美屋に登録する傾向にあるので、


この2つを見て置けば、概ね価格の動向は把握できます。

 

③不動産投資連合体

不動産投資連合体のホームページには掘り出しものがある可能性はあります。


慣れないと使いにくく、見にくいため、不動産投資家でも見ない方が多いので掘り出し物を


探すのには意外と便利なホームページです。楽待や健美家に掲載されていない物件もあります。

 

④Homes
 
Homesは、掲載物件は多いのですが、路線別に調査できないので、他のサイトと比較できないのが、


難点です。但し、Homesは、不動産投資家向けの情報が特に揃っているサイトです。

 

正直、この空室率と賃貸ヒアリングの内容では一致しないことは多々ありますが、


大まかな市況を見る上ではとても役に立ちます。

 

県と市で空室率が20%以上の高いエリアが多ければ、部屋づけでは苦戦する可能性が高いエリア


だということを把握できます。ただ、不動産は個別性やピンポイントでエリアの特徴が変わるので、


実際には賃貸ヒアリングしてみないとわかりませんので、ただ数字が悪いだけで検討を


止めるのはもったないでしょう。

 

⑤at Home

以前は、at Homeでの掲載情報は非常に多く、使いやすい印象がありましたが、


掲載物件が少なくなりました。検索するのもそれほど使い勝手がよくありません。


大手の会社や地場の会社が掲載していますが、中小の収益不動産専門会社があまり掲載していません。

 

地方では、地場の業者が掲載する会社が多いですが、首都圏や都市部では収益専門会社が掲載しない


ので使い道を分けた方がいいでしょう。掘り出し物がある可能性は十分にありますので、


見ておくことをお勧めしますが、①~③までのサイトよりは優先度を落としても問題ありません。

 

at Homeは、トランクルームやバイク駐車場を探すときに倉庫などを探すときには情報が豊富です。

 

 

競売情報(BIT)


競売をされる方は、BITとよばれる競売情報が掲載されているサイトを利用します。


BITには3点セットと呼ばれる資料があり、BITでその3点セットをすべてPDFで閲覧できるように


なっています。昔は、裁判所に行かないとわからなかった情報が、Webでみられるように


なったことから、参加者が大幅に増えています。

 

有名な不動産投資家では、この競売で取得して賃貸経営を大きくされている方もいますが、


競売はそれなりに難しい方法です。落札した後、部屋が3点セットで掲載されている内容より


ひどい場合や入居者が出ていかずにトラブルになるケースも落札者が責任をもって対応するからこそ


安くなっています。

 

そのトラブルを解決するスキルが乏しい中で落札してしまうと、運営を軌道に乗せるのには


かなりの労力が掛かります。それを考慮して落札価格を決めるノウハウが必要になってきます。

  

タウン誌・新聞広告


滅多には、ないのですが、タウン誌には掘り出し物が掲載されている可能性があります。


地場の不動産会社でインターネットが使えない会社は、付き合い等でタウン誌に掲載する場合が


あります。タウン誌に掲載しても不動産投資情報の反応は鈍いのが普通ですので、


そこに載せるような業者はとても古く、老舗の不動産会社の可能性が高くなります。

 

そして、この老舗の不動産会社は最近の収益不動産ブームや収益不動産の基本理解がないため、


通常の実需と同じような考え方で査定することがあります。


木造アパートで20年も経過しているものは、建物価値がゼロ円で土地値のみで売価格が


決まっていることがあります。

 

とはいうものの、新聞広告やタウン誌に良い情報が転がっている可能性は高くないので、


優先順位は思いっきり下げて問題ありません。


購入する基準を定める!!



情報の収集の仕方が分かったら、次にやることは、購入する物件の基準を持つことです。


数万件の物件情報から自分がどの基準なら購入するのかを決めておかないと、


闇雲に物件を見ても物件の購入までたどり着けません。

 

なぜなら、大根やきゅうりを買うのと違い、どんなに安くても数百万、高ければ数億、


数十億といった物件を購入するのですから、買付を入れるときには、勇気がいるのです。


勇気を出す根拠がなければ、あなたが、良い物件に対して買付を出して、契約まで行ける可能性は


ほとんどなくなります。

   

そして、買えないだけなら、まだいいですが、購入基準を持っていない人は、


買ってはいけない物件を購入して失敗している人ばかりです。

 

良くある失敗を招く


よくある失敗というのは、この購入する基準をあなたが決めず、収益不動産会社が決めてしまう


ことです。購入基準を不動産会社にゆだねてしまうと、どういうことが起きるかというと、

 

高値掴みをする=つまり、本来は買ってはいけないものを買ってしまう

 

のです。

  

多くの不動産投資家が、このようなフレーズで買ってしまいます。


・非公開物件
・利回り10% 8千万(手ごろな価格)
・1F 店舗盛業中
・鉄骨造(築25年以上)
・手残りCF(キャッシュフロー)が数百万!
・北の大地 札幌
・売主が、空室を家賃補償=実質満室でスタート!

 

 

何が問題かというと、

 

・北の大地 札幌の賃貸需要の厳しさを本当に知っているでしょうか
・1Fの店舗が抜けた場合に返済ができるのでしょうか
・寒い札幌は除雪費用、雪庇除去費用、建物の劣化が早いなどのリスクを理解しているのでしょうか
・築古に長期融資をすると信用毀損とよばれ、次の融資に障害になる可能性を理解しているのでしょうか
・手残りCFが悪化した場合に、打つ手があるのでしょうか

 

このような物件を購入すると、空室対策、借換アドバイスが、難易度が格段にあがります。

 

最初は、RCで耐用年数で購入しようとしていた方の多くが、このような築古の鉄骨造を購入しても


劇的な改善が難しく、売却するケースも少なくありません。

 

ちなみに、築古鉄骨造は、東京都心であれば、良いと思います。東京での流動性は高く、


築古の鉄骨造を現金で購入して節税狙いのような投資家の層が確実にいるからです。

 

みなさんは、そのような失敗をしないように、勉強をして、失敗しないような判断基準を


もってください。

 

購入する基準を設定する


物件を購入する基準を設置することが特に重要になります。


1棟や1つの区分で買い進めない方は別ですが、複数棟を購入しようと考えれば、


購入する基準はとても重要になります。

 

情報を探す時には、購入する基準からやや下の基準で情報を取得しましょう。


自分の合格ラインだけで物件を探すと極端に物件数が少なくなりますので、


そのやや下から物件を情報を探し、指値をして自分の購入する基準まで価格を


下げてもらうことになります。

 

それでは、具体的な購入する基準は、とういうと投資法や投資スタイルによって大きく異なります。


キャッシュフロー投資を目指す方は、決して利回りだけで判断しないことです。

 

①キャッシュフロー投資
利回りではなく、キャッシュフローをベースにします。満室家賃収入の25%は、


キャッシュフロー(税引前)が残る物件を買うようにしましょう

 

【簡易計算式:満室家賃収入―空室・経費25%―返済額50%=満室家賃収入25%相当】

 

 ・東京などの都心部:キャッシュフロー 満室家賃収入の25%
 ・都心部以外:キャッシュフロー 満室家賃収入の30%

 

※キャッシュフローは、税引前のキャッシュフロー相当で考えます。

 

 

②築古土地値投資法


築古土地値投資法の場合は、土地値だけで売価相当があることを目指して取得することになります。


建物の価値は、ないので、売却するときも土地値で売価相当以上あれば、出口で負ける可能性は


低くなるからです。

 

利回りが10%以上あっても、キャッシュフローは出にくい投資のため、他にキャッシュフローが


あったり、会社が儲かっていて節税向きな投資法といえます。

 

③区分投資法
区分投資で融資を受けて拡大するのは、非常に難しくなります。


そのため、区分投資のお勧めは、現金で購入して買い進めることです。


区分投資は、サラリーマン属性が低い人が与信をアップして、1棟アパート、1棟マンションが


買えるような属性強化に使うとメリットが大きいでしょう。

 

もしくは、融資に頼らないで10戸以上購入していけば、生活できるレベルになる可能性があります。

 

本日は、以上になります。


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