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ご購入できるかどうかは金融資産で決まる!?

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カテゴリ:不動産知識

ご購入できるかどうかは金融資産で決まる!?


皆様、こんにちは!センチュリー21SEEDの定保です。

昨日、キャッシュフローのお話しを書きましたが、収益不動産をご購入するにあたって、金融資産で

全ての費用を支払うのは現実的ではありません。少なからず、物件価格の何割かを金融機関から

借入をして、ご購入することになります。

本日は、そういったことを書いていきます。


金融資産は物件価格の最低2割以上の用意が必要


金融機関のローンを依頼するのであれば、物件価格の最低2割以上の金融資産が必要になります。


銀行によっては、物件価格の最低3割以上が必要と言われるケースも多いです。


そのため、金融資産に よってまずは買える物件の金額は決まってくるということです。

 

では例を挙げてみます。

 

・金融資産 500万円の方は、1,600万~2,500万
 500万÷20%(2割頭金相当)=2,500万
 500万÷30%(3割頭金相当)=1,666万 

 

・金融資産 1,000万の方は、3,000万~5,000万
 1,000万÷20%(2割頭金相当)=5,000万
 1,000万÷30%(3割頭金相当)=3,333万 

 

・金融資産 2000万の方は、6,000万~10,000万
 2,000万÷20%(2割頭金相当)=10,000万
 2,000万÷30%(3割頭金相当)=6,666万 

 

・金融資産 3000万の方は、9,000万~15,000万
 3,000万÷20%(2割頭金相当)=15,000万
 3,000万÷30%(3割頭金相当)=9,666万

 

見て頂くと、驚くかと思います。


金融資産が500万しかない人は2500万くらいしか購入できないということになります。


これが実態です。


そのため、不動産業者もあなたに、金融資産をどれくらい持っているかを聞いてくるのです。

 

ではなぜ、金融資産として最低2割以上必要になるのか。

 

金融資産 2割以上の根拠とは


銀行が金融資産として2割もしくは3割程度の資金がないと審査の土俵に載らない理由は、


大きくわけて3つです。


一つ目が「諸費用が払えるか」


二つ目が「アパートローンで頭金必須の場合がある」


三つ目が「お金を持っていることを評価する」


の3つです。

 

①諸費用資金=物件価格の7%


不動産を取得するには、物件価格だけでなく、様々な費用がかかります。


不動産の売買手数料、契約関連の印紙代、所有権を自分へ変更するための登記費用


(登録免許税、司法書士手数料等)、不動産取得税、ローン設定費用、火災保険等です。


銀行によって、ローン設定費用は異なります。

 

このような物件を取得する際に必要な資金として、通常物件価格の7%程度を見込みます。


実際には、木造は安く、RC造が高くなる傾向にありますが、おおよそ7%程度見積もっておく


と間違いありません。

 

銀行によっては、諸費用分まで融資するオーバーローンもありますが、


最初から金融資産がない人には貸しません。この人は、金融資産もたくさん持っているし、


物件も素晴らしいから、諸費用まで貸しても大丈夫だと判断するからです。

  

②アパートローンで頭金必須の場合


アパートローンはパッケージローンと呼ばれ、条件が細かく設定されています。


条件が一致した場合には融資を引けるのですが、その条件の中に、融資額に条件が


規定されていることがあります。

 

どのような条件が規定されている場合が多いかというと、


「融資金額は、物件価格の9割まで」です。


この条件が付いているアパートローンはよくあります。


また、物件価格の頭金3割は入れてください、と言われることがあり、


物件価格の7割しか借りられない銀行もあります。

 

したがって、頭金に加え、諸費用資金=物件価格の7%が必要になりますので、


物件価格の2割~3割以上の資金がないと物件が取得できないということになります。

 

③お金を持っていることを評価する


お金をもっていることを、銀行はとても評価します。なぜだと思いますか?

 

年収2000万あっても、貯蓄が100万しかない人と、年収500万でも貯蓄が2000万の人がいたら、


どちらが評価が高いでしょうか。


一見すると、年収が高い方は、とても高属性な人に見えますが、貯蓄が100万しかできない浪費家と


みられます。それに引き換え、年収が低い人は、年収500万でも貯蓄2000万も貯める


堅実な方と評価します。

 

そして、もう一つ銀行からすると、お金を持っていれば、その分はいつでも返済可能なお金として


みることができるわけで、安全性が高くなるからです。


そのため、年収が200万しかなくても、金融資産で2億もっていたら、2億以内の物件であれば、


銀行は融資するでしょう。なぜなら2億の現金で返済が十分に可能だからです。

 

したがって、銀行がお金をもっていることを評価する基準として、物件価格の2割、3割という


目安を提示することになります。

 

金融資産は頭金に入れないといけないか?


金融資産として物件価格の2割、3割が必要ですが、頭金として物件価格に2割、3割を


充当しないといけないという話ではありません。銀行としては、融資の審査の土台として


金融資産をどれくらい持っているかを確認しますが、それを頭金に全額入れないといけないことは


まったくありません。

 

そのため、銀行によってはアパートローンの規定で1割、2割は必須で入れる場合もあれば、


フルローンと言って物件価格全額を貸してくれる場合もあります。

 

手元にある金融資産を1つ目の物件の頭金に投入してしまうと、大きく金融資産が減ってしまいます。


もし物件価格の2割も頭金を入れてしまったら、購入後は金融資産がほとんどなくなってしまい、


次の物件を購入するまでに4から5年程度掛かります。

 

これでは、不動産投資を拡大できないので、金融資産を減らさないということがとても重要な


戦略になってくることが理解できるのではないでしょうか。

 

もちろん、返済額を減らし、リスクを減らしたい方は、頭金に3割、5割等入れていけばいい


と思います。


賃貸経営を拡大するには金融資産を減らさない!


不動産投資では、金融資産がとても大事であることは、


「ご購入できるかどうかは金融資産で決まる!?」で書きましたが、


金融資産を大事にすることが、次につながることを解説いたします。

 

①1棟目に頭金10%、諸費用7%使うと


金融資産の原資は、サラリーマンであれば給料となります。


自営業の方であれば、事業からの収入もしくは役員報酬等になります。


つまり、毎日働いている中から貯蓄をしていくことになります。

 

最初1000万の金融資産があったとしても、5000万(利回り10%、返済後の手残り100万)


の物件を購入する際に、頭金10%、諸費用7%掛かったとすると、残る金融資産は


わずか150万となります。

 

・物件を買うための頭金、諸費用:5000万×(10%+7%)=850万
・購入後の金融資産:1000万―850万=150万

 

また同じ5000万程度の物件を買うためには、また850万を貯めないといけません。


3年間で850万を貯めようとすると、

 

・物件の手残り:100万×3年分=300万
・毎年の貯蓄目標:(850万―物件の手残り3年分300万)÷3年=183万

 

毎年183万、月にすると15万円貯めないといけなくなります。


金融資産を一旦減らしてしまうと、増やすのはとても難しくなるのが想像できましたでしょうか。

 

②1棟目を諸費用のみ=フルローン


1棟目を諸費用のみで購入できた場合を、シミュレーションします。

 

先ほどと同じく、金融資産1000万、物件価格5000万(利回り10%、返済後の手残り100万)


の場合です。

 

・物件を買うための諸費用:5000万×7%=350万
・購入後の金融資産:1000万―350万=650万
・物件の手残り:100万×3年分=300万
・3年後:購入後の金融資産650万+物件の手残り3年分300万=950万

 

1棟目に諸費用のみで購入できた場合は、物件を3年間きちんと運営するだけで1000万近い


金融資産に戻っています。もちろん給料等からの貯金もできているでしょうから、


1年程度前倒しで1000万超になることも可能です。

 

そして、究極は、諸費用を含めたオーバーローンです。

 

③1棟目にオーバーローン


オーバーローンとは、物件価格を超えてローンが組めることです。


諸費用分までや諸費用+リフォーム費用まで含めた場合など様々ですが、


物件価格以上にローンが組めるのでリスクは大きくなりますが、最初に金融資産を持ち出さなくて


良いことがメリットです。

 

先ほどと同じく、金融資産1000万、物件価格5000万(利回り10%、返済後の手残り100万)


の場合です。

 

・物件を買うための頭金、諸費用:0万
・購入後の金融資産:1000万―0万=1000万

 

こうなりますと、1棟目購入前と購入後で金融資産は変わりません。


借入は増えていますが、金融資産が減らないのはとても大きいことです。

 

リスクが高い手法なので、リスクをコントロールできる方以外にはお勧めしませんが、


複数物件をフルローンでリタイア等を実現されている方は、金融資産を減らさずに、


次々と物件を購入できます。

 

CCRが重要


ここからは、やや難しい用語解説のため、読み飛ばしても構いません。


自分が投資したお金が、どのくらい回収できているのかを指標として理解しておくと、


不動産投資家の中でも一目置かれるようになります。

 

CCRとは、キャッシュ・オン・キャッシュ・リターンの略語です。


これは、自己資本配当率といって、自己投下資本に対してキャッシュフローがどのくらいの割合かを


表しています。自己投下資本とは、物件を購入するときに支出(投下)した頭金、諸費用の


合計金額となります。


そして、リターンとは、上記説明の中では、「返済後の手残り100万」と記載しているところです。

 

・自己投下資本:頭金と諸費用の合計
・返済後の手残りキャッシュフロー:家賃収入―経費―返済額

 

CCRの計算式は、下記のようになります。

 

CCR:返済後の手残りキャッシュフロー÷自己投下資本=○○%

 

上記の①~③までの例でいきますと


①1棟目に頭金10%、諸費用7%
 CCR:返済後の手残りキャッシュフロー100万÷自己投下資本850万(5000万の17%)=11.8%

 

②1棟目に諸費用7%のみ
 CCR:返済後の手残りキャッシュフロー100万÷自己投下資本350万(5000万の7%)=28.5%

 

②1棟目にオーバーローン
 CCR:返済後の手残りキャッシュフロー100万÷自己投下資本0万(5000万の0%)=∞無限%

 

これは、自分の実際に出した投資資金に対する利回りで、物件価格に対する表面利回りや


実質利回りとは違います。自分が実際に出した投資資金が何年で回収できるかを表したものです。

 

つまり、投資資金が何年で回収できているかを確認することになります。
①1棟目に頭金10%、諸費用7%の場合:10年程度で回収
②1棟目に諸費用7%のみ:3.5年
③1棟目にオーバーローン:投資したタイミングで回収完了している

 

このように、投資資金がどれくらいの年月で回収できるかを考えていくと、


フルローン、オーバーローンがとても魅力的に見えると思います。


多くの人が、目指すのには理由があるのです。



表面利回り・実質利回りの違い!


先程、表面利回りや実質利回りという言葉が出てきましたが、どういう違いがあるのでしょうか。

まず、利回りとは、投資額に対してリターン(収益)がどれくらいあるかを測る尺度のことです。

不動産投資の世界では、利回りの概念が2種類あります。

表面利回り(グロス利回り)実質利回り(NET利回り)です。

表面と実質と難しい用語に見えるのが、不動産用語の面白いところです。

 


表面利回りとは


表面利回りとは、収益不動産を扱っているポータルサイトで表示されている利回りです。


この表面利回りが何かというと、年間の満室想定の家賃収入を物件価格で割った数字です。

 

表面利回り=【年間の満室想定の家賃収入】÷【物件価格】×100%=○○%

 

これは、投資する不動産の目安となる利回りです。


何故、目安となるかわかりますでしょうか? 疑問を持ってこの数式を見てください。

 

よく見ると、左側の家賃収入は、満室想定です。


満室想定を見極めるのはレントロール(賃料表)を分析しないで投資をしてはいけないという


ことです。

 

そして、もうひとつ不動産投資では、考慮しないといけないことがあります。


それは、経費です。それも、どの収益不動産も同じ経費がかかるわけではないことが、


重要なポイントです。


実質利回りの必要性


不動産投資では、収益不動産によって経費が大きく異なると書きましたが、


どのような経費があるかを挙げてみます。

 

【運営経費(ランニング費用)】
 空室損失費用、管理料、修繕積立金、固定資産税、都市計画税、修繕費用、水道光熱費、リース料、出張費用等

 

この運営経費で、物件の種類で差が出てくるのが、区分マンションや1棟RCです。


区分マンションは管理料、修繕積立金が占める割合が大きく、この経費を差し引いた利回りを


見ていかないと収支があうかわからないのです。

 

たまにこのような区分ファミリー物件を見かけます。

 

〇物件価格600万円、家賃6万円、管理費1万5千円、修繕積立金2万円
表面利回りの計算は下記となります。

 

表面利回り:家賃6万×12か月÷物件価格600万=12%

 

これだけを見るととても高い利回りですが、管理費と修繕費を抜いた利回りを算出すると、

 

⇒(家賃6万円―(諸経費 管理費1万5千円―修繕積立金2万円)×12か月÷物件価格600万=5%

 

たったの5%まで落ちてしまいます。表面利回りだけみて12%だからいいなと思ってみたけど、


管理費と修繕積立金を除いただけで5%まで下がってしまいます。

 

これが、表面利回りと実質利回りの差と言われるものです。


いろいろな物件を比較するときに、実質利回りを出さないと比較できないという意味が


理解できましたでしょうか。

 

今は、管理費と修繕積立金しか経費に織り込んでいませんが、本来の実質利回りの計算は、


他の経費も含まれます。

 

実質利回りの計算式


実質利回りを計算する際に織り込む経費は物件の運営経費と物件購入時の経費です。

 

【運営経費(ランニング費用)】
 空室損失費用、管理料、修繕積立金、固定資産税、都市計画税、修繕費用、水道光熱費、リース料、出張費用等

 

【購入経費(初期費用)】
 購入時の諸経費:不動産仲介手数料、司法書士手数料、印紙、登記費用等 

 

運営経費と購入経費を織り込んた計算式です。

 

実質利回り=(【年間家賃収入】-年間運営経費)÷(【物件価格】+購入経費)×100%=○○%

 

この実質利回りが計算できると、手取りが正確に計算できるようになります。


物件の利回り比較が容易になり、投資対象の選別に活かせるようになります。


本日は、以上になります。


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