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1棟不動産投資!

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カテゴリ:不動産知識

1棟不動産投資!


皆様、こんにちは!センチュリー21SEEDの定保です。

本日は、昨日、お話しした1棟投資のもう少し詳しく書いていきます。

昨日も書きましたが、1棟投資は短い期間に家賃収入だけでリタイアおよびセミリタイアできる

可能性のある投資手法になります。


リタイアするにははキャッシュフロー


家賃収入だけで生活をしたいというのは、多くの不動産投資家の夢だと思います。その夢に

向かっていながら、途中で挫折してしまう人が数多くおられます。

そこにはキャッシュフローを重視するという戦略を確実に実行できなかったということにつきます。

不動産業者からいま買わないと買えないですよと半ば脅され、キャッシュフローが出ない物件に

高金利な融資をつけて買うと、そこで成長はおしまい。

借金におびえながら生活をするといった本末転倒なことになります。

キャッシュフローを重視するとは、簡単にいえば、賃料収入から銀行への返済、経費・税金を

支払った後でも潤沢な現金が残ることです。短期でリタイアを目指すには、

銀行目線で融資が出しやすい状況にしておかないといけません。

キャッシュフローを出すうえで一番大変なのは、銀行への返済の部分です。

銀行の基本的な融資年数の考え方は、耐用年数-経過年数となります。

耐用年数は、木造22年、鉄骨造34年、鉄筋コンクリート47年となっています。

そのため、木造築古では、融資年数が長くひけないため、銀行への返済が高額になります。

1億円を借入した時に、10年で返済するのと30年で返済するのでは、倍以上の大きな差になります。
   金利3% 30年:42万程度/月
   金利3% 10年:96万程度/月

耐用年数以上での融資年数で借入できる可能性はありますが、仮に耐用年数の兼ね合いから

10年返済になりますと家賃収入で返済しきるのは難しくなります。

これが、よく言われる築古の大変なところです。

鉄筋コンクリートでまだ経過年数が短い物件ですと30年や35年といった融資期間がひけるため、

キャッシュフローで考えたときに新築および中古の鉄筋コンクリート、新築のRC、鉄骨造などを

選択することが多くなります。

不動産経営は経費が思った以上にかかります。退去後の原状回復や水漏れなどの突発的な修理費用など。

そうするとキャッシュフローがでていないと、経営が行き詰まるもしくはリタイアから遠ざかる

という結果になります。

短期間に家賃収入だけで生活できるようにするには、キャッシュフローを重視した投資方法が最適です。

但し、銀行融資を味方につけないと拡大ができないので、借入をコントロールできるスキルがないと

実現できません。


目標キャッシュフロー


いつまでに、いくらのキャッシュフローが必要(リタイア)か?

キャッシュフローの計算方法もいろいろな考え方がありますが、実際の手取りに近い方法で算出して

キャッシュフローの目標を決めていければいいと思いますが、難しさもあるため、

簡便的な方法で算出する方法をご説明します。キャッシュフローとは

「キャッシュ=現金」「フロー=流れ」つまり現金の流れ、お金の出入りのことで、

不動産投資をするうえで最も大切な知識といえます。

「でも投資で大切なのは『利益』のはず」とお考えの方は、いますぐその固定観念を改めましょう。

不動産投資における本当のキャッシュフローは「家賃収入-返済」ではなく、

また「家賃収入-返済と経費」でもありません。

本当のキャッシュフローは、「税引き後利益」-「返済元金」+「減価償却費」という計算です。

融資をしてくれる金融機関もこのような見方をしています。

しかし、本当のキャッシュフローを計算することは、実に難しく、目標を立てる上では役に立ちません。

税引き後利益の計算の難しさ

税引き後利益というものが曲者で、物件をもっていない場合や複数持っている場合、

その他事業をしている場合、個人でいえば配偶者がいるか、専従者給与をどうするかなどによって、

税率も異なり、税引き後の利益の計算はかなり複雑になります。

実際に投資をする際に、税引き後の利益を計算してからキャッシュフローを検討できる方は

少ないと思います。もちろん、表面利回りや実質利回りなどいろいろな言い方や計算方法がありますが、

投資判断をする一つの目安にしかすぎないのです。

返済元金の計算の難しさ

返済元金の計算も難しいものがあります。金融機関によって融資年数や金利が異なるため、

定まらないからです。不動産投資におけるキャッシュフローは、借入金の返済条件や不動産収入の

増減など、いくつかの要因によって大きな差が出ます。

具体的には以下のような要因です。
    ・借入金の返済期間
    ・借入金の返済方法(元利均等か元金均等か)
    ・頭金と借入金のバランス
    ・将来、借入金の金利が上がったとき
    ・将来、家賃が下がり不動産収入が減ったとき


金融機関で融資を受けるにあたって、返済条件のうち借入期間を長期にすればするほど


毎回の返済額が少なくてすみます。支出が減るわけですから、キャッシュフローはその分


よくなります。もちろん返済期間が長くなれば、その分金融機関の抵当権を外せませんし、


完全に自分のものという気分は味わえないかもしれません。


借入残高の減り方も遅いので、短期の返済と比べて金融機関に返済するトータルな金額は


多くなるのが普通です。とはいえ、キャッシュフロー重視の不動産投資なら、


より長期の借り入れを選ぶのが常道でしょう。

 

キャッシュフローは、銀行からの借入の内容に大きく変動を受けることになり、


毎月・毎年のキャッシュフローがマイナスだと、「本業以外の安定した収入源」を作るつもりで


始めた不動産投資のために、本業の収入を持ち出して補てんするという本末転倒な事態を


招いてしまいます。

 

物件の選択をする際には、検討している物件によってもたらされる本当のキャッシュフローを見極め、


そのうえで自己資金の回収率や銀行借入の推移を見ていく必要があります。


簡便的なキャッシュフローの計算



上記のことをすべて把握するのも難しいので、目標を立てる際には、簡便的なキャッシュフローの


計算を用います。

 

満室収入に対し、経費、空室をあわせて30%程度、返済比率(満室収入に対する返済元金+利息の割合)は50%を見込みます。


つまり満室収入から経費、空室、返済額で80%となるので、家賃収入が1000万であれば、


キャッシュフローは200万とざっくり見込みます。
 
つまり、家賃収入1000万で、キャッシュフロー200万と計算します。

 

先ほども書きました通り、返済額は、融資年数と利息によって大きく変わるのですが、


最低でも満室収入になおして返済比率が50%未満になる物件を購入することを前提にしています。

 

返済比率の50%とは、利回り10%、融資年数27年、金利が2%~2.2%程度で組めた場合です。


利回りが高く、融資年数がさらに長ければもっと返済比率は下がりますし、利回りが低かったり、


融資年数が低くなれば返済比率はもっと上がります。


返済額の出し方は、シミュレーションソフトを使えばいくらでもでてきます。


住宅ローンシミュレーションなどを使うといいです。


例)物件:価格1億、利回り10%、家賃収入1000万、築20年(残存27年=融資年数27年)、金利2%、返済額40万、となり、概ねキャッシュフローは200万程度が残る計算となります。

 

あくまでも目標の算出のためサラリーマンと同じくらいの年収600万が欲しいということであれば、


キャッシュフロー600万は家賃収入3000万程度あれば達成できるというイメージです。

 

では、サラリーマンもしくは自営業者でどれくらいあれば、キャッシュフローが十分であり、


リタイアと呼べる状態かというと、多くの方はキャッシュフロー1000万くらいではないでしょうか。

 

そうすると、キャッシュフロー1000万を目指すとすると先ほどの例)の物件レベル


(キャッシュフロー200万)だと、5棟購入すれば達成することになります。

 

家賃収入1000万クラスを5棟レベルがあれば、リタイアに近づくというような


イメージを持ってください。


家賃収入1000万クラスとは、利回りにもよりますが、物件価格は8000万~12000万前後の


物件となり、5棟ですと、約5億近い物件を購入しないといけません。

 

目標キャッシュフローは、簡便的な方法で決めて進みましょう。


プラスして目標キャッシュフローを達成するためには、返済比率は50%以下になる物件を探す


ことが最も重要になります。



目標達成までのシナリオ



では、どのように、目標キャッシュフローまでの購入シナリオを策定するか。

 

購入シナリオを策定における考慮点


①初期費用

融資が全額のフルローンが引けたとしても初期費用の7%=約700万程度は、必要になります


5棟で5億円の物件を購入するとなると、約3500万の初期費用が最低限必要になります。


いきなり不動産投資に3500万を投入できるのであればいいのですが、そうでない場合は、


手持ちの資金との兼ね合いで何年かけて取得していくかを考える必要があります。

 

よく半年でリタイアとか1年で家賃収入5000万まで拡大した人も人がますが、


諸費用まで含めて融資がでるのであれば可能になりますが、諸費用にあてられる現金を


投入したあとは、取得後のキャッシュフローを原資にして再投資していくことになります。

 

現金が700万円であれば、1億の物件が購入できるマックスとなります。


例えば、価格1億、利回り10%、諸費用700万、キャッシュフロー200万/年の物件を購入すると


1年後:現金700万-諸費用700万+キャッシュフロー200万=200万
2年後:現金200万+キャッシュフロー200万=400万
3年後:現金400万+キャッシュフロー200万=600万
4年後:現金600万+キャッシュフロー200万=800万
5年後:2棟目購入 現金800万-諸費用700万+キャッシュフロー400万=500万
6年後:現金500万+キャッシュフロー400万=900万
7年後:3棟目購入 現金900万-諸費用700万+キャッシュフロー600万=800万
8年後:4棟目購入 現金800万-諸費用700万+キャッシュフロー800万=900万
9年後:5棟目購入 現金900万-諸費用700万+キャッシュフロー1000万=1200万

 

フルローンが受けれた場合、物件のキャッシュフローだけで増やしていくと9年程度かかかりますが、


給与収入から諸費用にあてれば、もっと早く達成できます。


ただ融資の関係でフルローンがでないとペースはゆっくりになります。

 

②銀行融資
次に銀行融資です。ペースを速めたくていきなり5億、6億の物件を購入して、


目標キャッシュフローを得たいと思っても、2億以上の融資は非常に難しくなります。


そうすると、現実的には、2億以内の物件をいくつか購入して目標キャッシュフローを


達成しなくてはなりません。つまり3棟から5棟程度の物件を購入していくことが現実的になります。

 

リスクの面からみても、1棟しかもっていないと、その物件で事件が発生して退去者が属室したり、


地震などで建物が使用不能になったりすると、一発で支払ができなくなります。


そのため1棟の割合を20%程度以内に留めると半分の入居者が退去したとしても、


全体に与える影響は10%程度に収まります。このようなリスク管理の視点も重要になります。

 

シナリオ策定


自己資金と銀行融資の2億の壁を意識すると目標キャッシュフローを得るまでのシナリオとしては、


  •  シナリオ①(自己資金1000万以下):1億程度の物件を5棟程度取得する。

  •  フルローンで初期費用を自己負担するとして、約8年から9年程度達成見込み

 

  •  シナリオ②(自己資金2000万以上):2億程度の物件を3棟程度取得する。
  •  
  •  フルローンで初期費用を自己負担するとして、3年~5年で達成見込み

 

のように作成します。自己資金が大きければ大きいほど、目標キャッシュフローを


達成しやすくなります。仮に4000万以上あれば、フルローンで同じ年に3棟購入して


達成できてしまいます。

 

シナリオに一番重要な影響を受けるのは、自己資金の額ということになり、自己資金から、


シナリオを策定することになります。

 

2億円程度内の物件を自己資金から何年くらいで買っていくのかシミュレーションしましょう。


普通にいけば数年は当然かかります。余力をもって4年~8年程度のスパンで増やしていくのが


賃貸経営上もバランスがいいと思います。


本日は、以上になります。


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