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家の売却で失敗したこと~名古屋市 不動産売却~

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カテゴリ:近況



【売却で失敗したこと】


私の友人で古谷さんと言う人がいます。


古谷さんは旅行会社の社長さんで、物凄く頭が良く人付き合いもいい人です。


釣りとゴルフが好きで、一緒にゴルフや旅行にも行ったことがあります。


釣りに関しては、独自理論がすごくて、釣り道具を買いに行くときは、必ずついてきてもらいます。



【売却相談の電話】


古谷さんから、家庭の事情で家を売りたいんだけど、と相談がありました。


名古屋市の地下鉄東山線「藤が丘駅」から徒歩23分くらいの所に物件がありました。


家は築30年以上、敷地は駐車場との間に約2.0mの段差があります。


地下駐車場みたいな感じでした。


大きさは約30坪くらい。


古谷さんは、家に想い入れがたくさんあって、15年前くらいに、お風呂やキッチンもリフォームもしているし、まわりは静かだし、本当に住みやすくていいんだよ~と言っていました。


私は、登記簿謄本を取り、土地の価格、家の価格、更地価格(解体費用)、近隣の売却事例、土地の価格動向などを調べつくし、当時26002800万(坪83万~93万)くらいの売却値だったらいいんじゃないですかって答えました。


市場よりも少し高いくらいの金額です。(市場価格だと2500万くらい)


古谷さんは、いろんな所に相談したいからと、財閥大手のS〇M不動産さんや、S〇R不動産さん、M〇不動産さんなどに相談に行かれました。


 数日後、古谷さんから、てらさんごめん!とりあえずS〇M不動産で出してみるよって話になりました。


何故かと言うと、3200万(坪106万)で売却してくれるらしいから、と言う事でした。


私は、市場価格から700万も坪25万も乖離(離れている)があったら、反響も来ないですよ!って伝えましたが、

「いやいや、てらさん、S〇MT〇さんは、チラシ撒いたり、サイトに出したりものすごく頑張るって言ってたんで、とりあえず任せてみようと思ったんだよ」って言われました。


いやいや、古谷さん、うちの会社も「ポスティング」「SUUMOなどのポータルサイト」「InstagramfacebookなどのSNS」「オープンハウス」に「活動報告書(レポート)」までしっかりやってますよって伝えました。


しかし、大手だからって理由で、S〇M不動産さんで専任媒介を結びました。


3か月後、やっぱり売れていませんでした。


でも、もう1か月だけやるって言っちゃったから~と継続して販売してもらったみたいですが、半年後に売れた金額が2,450万でした。


結局750万も値段が下がっていました。


わたしは、なぜあの時私を選んでくれなかったんだろうって、今でもたまに思いだします。


友人なので適正な価格の話しをし、それでも少しでも高く売却できる方法を一生懸命考えたのに。


友人なので、営業営業したくなかった私には、売却するという熱意が伝わらなかったのかなと、後から感じました。


あまり、「売らして!」とか、「高く売ってあげるから!」なんて言いたくもなかったので。


でも一つ勉強になりました。


私の査定方法や、売却の方法をあまりしっかり伝えていなかったなと反省しました。


なので、少し私の査定方法や販売方法をお話しします。

 

【私の査定方法】


私は、AIが算出する「机上査定」と、私自身がネットや日々の活動の中で仕入れてきた、過去の売却事例や、現在の売り出し中の物件近隣の市場時代背景など、いろんな角度からみて、最大限一番高く売れる売却値段を算出いたします。


やみくもに、「お客さんの気を引きたいから」、「専任媒介を取りたいから」、高く売りますって市場からかけ離れた高い金額でお客様を釣ったりは致しません。

 

【ポータルサイトで目を引くために…】


 まずは「写真撮り」です。


お客様から専任媒介を預かったら、すぐにグリッドを意識した、一番きれいに見える角度の写真を撮ります。


時には、専門家を連れて撮ってもらいます。


ポータルサイト(SUUMOやアットホームの事)などに出した時に、お客様からの目を引くし、綺麗に見てもらいたいからです。


 

【ポータルサイトで目を引くコメント】



表現の仕方一つで、大きく変わりますので、お客様とよくお話をして、物件の魅力を最大限引き出せるようにいたします。


 

【レインズへの掲載】


レインズとは、業者専用の情報サイトで、専任媒介、専属専任媒介を結んだときは、レインズに掲載するのが義務づけられています。


レインズに載せると、全国の不動産業者さんと情報を共有でき、沢山のお客様の目につき、良好な販売活動ができるからです。


しかし、レインズに載せない業者さんもたくさんいます。


何故かと言うと、利益を囲い込みたいからです。


レインズには義務なので登録はするけど、他社には一切触らせない囲い込みと言うのもあります。


特に、〇閥系大手不動産屋さんや、鉄〇系大手不動産屋さんなどは、よく囲い込みをします。


囲い込みとは、要は利益を独り占めしたいので、他社には情報は教えないよってことです。


そうすると、お客様は売却の機会を逃し、その会社や担当者の思うがまま転がされてしまうわけです。


必ずしも、全員がやっているわけではないですが、結構目にします。

 

【ポスティング】


実は、普段みなさんがゴミと思っているポストに入っているチラシ。


もちろん、マナーは大事なのでしっかり注意いたしますが、実は反響が多いのがチラシなんです。


チラシも、自分たちの足を使って、近隣にポスティングいたします。


バイトも使います。


弊社の営業マンでも、「面倒だから」「しんどいし」などと、ポスティングをおろそかにする者もいますが、欲しい人、買いたい人には実は貴重な情報源です。


なので、しっかりと理解して、やってもらいたいと思っています。


今の時代でも、大手さんでもチラシを毎週のようにポスティングしています。


私の知っている会社で、上場企業の会社なのに6大学を卒業して、1年間、物件広告を体に付ける「サンドイッチマン」をやって、宣伝活動をしている会社もあります。


それだけ、アナログの力はすごいと言う事です。

 

【SNS】


やはり今の時代は、SNSです。


スピードと発信力が違います。


私も、InstagramFacebookなどをやっております。


何気なくアピールできるように心がけています。


Youtubeなどの動画で配信している会社もあります。


私は、編集に2日くらいかかるので、うまくできませんが。


今後は、動画にも力を入れていきたいと思っております。


今は、LINE公式アカウントですかね。


ただ今、アップはしているのですが作りこみが今一なので、研究中です。

 

【活動報告書】


私は、専任媒介のお客様には活動報告書を作成し、日々の販売活動を報告いたします。


実際にお客様も、本当にきちんと販売活動してくれているのか不安になると思いますので、書面や、メール、LINEなどでお伝えいたしております。

 

などが主な活動です。


【最後に】



長々となりましたが、最後までお読みくださりありがとうございました。


本音で書いてしまったので、同業者様などからお叱りを受けるかもしれないので、その時は削除いたします。


気分を悪くされた方、本当に申し訳ございません。


 私は、過去の友人との出来事が、どうしても頭から離れられなかったので、真摯に取り組んでいる、私の事を分かって欲しかったのです。


あ、今でも古谷さんとは仲良くしていますよ。

 

今後も、お客様の利益を最大限引き出せるように、真摯に取り組んでまいりますので、どうかよろしくお願いいたします。

 

また、本来は「売却サイト」に書いたほうがいい内容ではありますが、私は「買いたい」お客様にも、出来ることは何でも一生懸命やるって決めていますので、「売却サイト」ではなく、販売サイトに書かさせていただきました。


今後ともよろしくお願いいたします。


寺島眞徳

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皆様の幸せと笑顔の為に頑張る寺島です。 話しやすくて明るいねとよく言われますので、何でも相談してくださいね。 不動産のお仕事は知識が非常に大事なので、所属の 【宅建協会】や【センチュリー21】の勉強会で知識を深めたり、 【中小企業家同友会】では、経営や金融の勉強、 【一般社団法人総合衛生対策協会】では衛生の勉強をして、皆様のお役に立てられるように頑張っております。

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